Субаренда у «своих». Пределы допустимого в сделках между взаимозависимыми лицам

Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.

Если ваша компания арендует помещение у структуры, за которой маячит тот же учредитель, налоговый инспектор уже потирает руки. В его голове выстраивается простая логика наверняка будет какой-то «схематоз», чтобы спрятать прибыль или вывести деньги на физика мимо налогов. 

В 2026 году такие споры пошли волной. Инспекция массово отменяет расходы на субаренду и вычеты по НДС. Но свежая судебная практика показывает, что взаимозависимость сама по себе не доказывает занижения налогов. Как обычно значение будут иметь детали. 

Пройдемся с вами по нескольким наглядным примерам, чтобы у вас появилось понимание о том, что можно, а что нельзя. 

Начнем с громкой победы уральских металлургов по делу № А60-26801/2025.

Налогоплательщик — ООО «Режевской металлургический завод» (РМЗ), производитель чугуна, стали и ферросплавов. Субарендодателем выступал ООО ПК «Арсеналвтормет». А собственник спорной недвижимости — ИП Абдулин С. В., который одновременно является соучредителем и руководителем РМЗ и единственным учредителем «Арсеналвтормет». Классическая цепочка взаимозависимости.

Инспекция доначислила заводу НДС в сумме 7 129 849 руб., налог на прибыль 4 219 584 руб. и штраф 164 700 руб. 63 коп. Основание договор субаренды литейного цеха по адресу город Реж, улица Советская, дом 1.

Проверяющие провели осмотр и увидели пустой цех. Две индукционные электрические печи, кран-балка, металлические конструкции, полипропиленовые мешки с изделиями, литейные формы — все в неэксплуатируемом состоянии. 

Добавим сюда классический аргумент. Имущество фактически принадлежит ИП Абдулину. Он сдал его своему «Арсеналвтормет», а тот передал в субаренду своему же РМЗ. Ставка аренды — 450 рублей за квадратный метр в месяц. 

ФНС решила, что так группа лиц перераспределяет налоговую нагрузку, сокращая общий налог на прибыль за счет аренды.

Однако судьи напомнили инспекции главное правило: «Взаимозависимость сама по себе не доказывает занижение налогов».

 Это позиция еще пункта 6 постановления Пленума ВАС № 53 от 12.10.2006 г., и она работает до сих пор.

Дальше суд нанес второй удар. Инспекция не определила рыночную арендную плату и не доказала ее занижение. Значит, вывод о завышении расходов не подтверждается.

По поводу пустого цеха судьи сказали буквально следующее:

 «Временное неиспользование оборудования и материалов в производстве не означает, что отсутствует необходимость в их хранении».

 Оборудование имеет прямое отношение к литейному производству завода. Его нужно где-то держать. А еще в помещении работала экспресс-лаборатория и подсобки, что инспекция вообще проигнорировала.

Итог - доначисления обнулены. Прекрасно сработанная защита. 

Я о нем уже рассказывала в отдельном большом выпуске, сегодня кратко напомню. 

АО «Муссон», участник свободной экономической зоны, владелец торгово-развлекательного центра площадью 80 тысяч квадратных метров. В ТРЦ более 200 магазинов, рестораны, кинотеатр, каток, боулинг.

Арендаторы спорных зон — ИП на упрощенке с объектом «доходы». Часть из них раньше работала в «Муссоне» администраторами, Плотка М. В. вообще в родственных связях с директором общества.

Инспекция доначислила НДС 25 162 137 руб., налог на прибыль 18 238 508 руб. и штраф 312 066 руб. 48 копеек. Настаивая на незаконном дроблении.

Судьи встали на сторону компании:

«Сам по себе факт взаимозависимости налогоплательщика и его контрагентов не является основанием для консолидации их доходов и для вывода об утрате права на применение УСН, если каждый из налогоплательщиков осуществляет самостоятельную хозяйственную деятельность».

Суд расписал, что ИП вели бизнес самостоятельно. Открывали счета, несли расходы на обслуживание оборудования, платили зарплату, сами закупали товары. Работники ИП подтвердили. Они выполняли распоряжения предпринимателей, а не «Муссона». Доказательств, что средства направлялись обществу, инспекция не представила. Компания выиграла во всех трех инстанциях. Доначисления отменены.

А теперь посмотрим, как все заканчивается, если бизнес расслабился. Дело старое, но схема до сих пор встречается.

Компания на ОСНО владела недвижимостью в Ярославле и сдавала ее 36 предпринимателям на упрощенке. Те, в свою очередь, сдавали площади в субаренду по ставкам в несколько раз выше. Разницу забирали себе.

Инспекция раскрутила цепочку и выяснила страшное для бизнеса. Выручкой предпринимателей фактически распоряжалась сама компания. Все 36 ИП были взаимозависимы с владельцем. Родственники или сотрудники. В договорах указывали юрадрес компании, там же регистрировали кассовые аппараты. 

Суд согласился с инспекцией. Доначисления устояли.

Перейдем к практике. Если вы арендуете или сдаете имущество «своим», цена договора — это первое, на что посмотрит инспекция в сделках с взаимозависимыми лицами. При несоответствии цен рыночным, жди беды.  

Если вы платите за аренду в три раза больше рынка или сдаете в три раза дешевле, инспекция спросит. Почему? Если ответа нет, расходы снимут или доходы доначислят.

Замкнутая цепочка движения денег - это самый опасный признак. Если деньги от субарендаторов идут к ИП, а ИП сразу переводят их вам или вашему учредителю, это дробление. Как в ярославском деле. Кассиры компании снимали деньги со счетов ИП, и эти же суммы вносились на счет учредителя. 

Один адрес, один сайт, одни телефоны, одни сотрудники по совместительству, одно оборудование. Если все ваши ИП зарегистрированы по юрадресу компании, используют ее кассовые аппараты, а их работники одновременно работают в компании, это дробление.

Как только выручка ИП приближается к лимиту по упрощенке или уплате НДС, договор расторгается и заключается с новым ИП, который зарегистрирован вчера. Это классический признак искусственного дробления.

Собрала для вас все ключевые дела по теме. Добавила и свежие 2026 года, и более ранние, чтобы видеть динамику.

Как видите, много нюансов в каждом таком споре. Чтобы отбиться, нужно уметь собирать доказательную базу, готовить пояснения заранее, ну и конечно анализировать, и понимать самостоятельно свои риски. Тогда неприятных сюрпризов не произойдет! 

Если у вас есть сомнения в структуре ваших арендных отношений, если вы планируете сделку с «своими», если вам уже прилетел акт с доначислениями, имеет смысл перестраховаться и обратиться за помощью.