Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.
Введение
Договор мены — нет денег стороны обмениваются плюс/минус равноценным по стоимости товаром (гл. 31 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены; при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Именно эта конструкция — «каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель» — долгие годы порождала правовую неопределенность в вопросах налогообложения. Налоговые органы нередко рассматривали мену как две встречные операции по реализации, что приводило к взиманию НДФЛ с «несуществующего» дохода.
Для физлиц без статуса ИП ситуация изменилась после Постановления Конституционного Суда РФ № 1-П от 15.01.2026, а летом 2026 года Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1272209-8, который закрепит новые правила в НК РФ.
Но это не значит, что в договор мены теперь можно напихать все что угодно и оно вне зависимости от сроков владения не будет облагаться налогом. Напротив, такие действия могут быть расценены как злоупотребление правом, с целью получения необоснованной налоговой выгоды по ст. 54.1 НК РФ. Каких ситуаций это касается, вы узнаете из статьи.
Рассмотрим хронологию: как было до 2026 года, что изменилось в 2026 году и что изменится после принятия законопроек
Часть I. Как было до 2026 года
1.1. Общий подход: мена = две встречные реализации
До 2026 года в правоприменительной практике доминировал подход, согласно которому мена для целей налогообложения рассматривается как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме (письма ФНС № БС-3-11/1613@ от 30.04.2014, Минфина России № 03-04-05/49508 от 02.10.2014, № 03-04-05/26663 от 03.06.2014). Соответственно, каждая сторона признавалась продавцом того имущества, которое она передает, и покупателем того, которое получает. Именно такой поход вы увидели выше на блок-схеме.
Это означало, что доход от реализации определяется исходя из стоимости имущества, полученного от другой стороны (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015; письма Минфина № 03-04-05/58754 от 20.08.2018, № 03-04-05/26046 от 30.03.2022).
Очень важный момент: если имущество находилось в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет), доход облагается НДФЛ.
Налогоплательщик вправе применить имущественный вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) либо уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
1.2. Проблема кадастровая стоимость и «несуществующий» доход
Однако на практике возникла проблема. Если стоимость полученного имущества была меньше кадастровой стоимости отчужденного, налоговые органы применяли п. 2 ст. 214.10 НК РФ (правило «кадастровая стоимость × 0,7»), которое было создано для противодействия занижению цены при купле-продаже, но не для мены.
Дело Л.А. Селюковой (Постановление КС РФ № 1-П от 15.01.2026) стало наглядной иллюстрацией этой проблемы:
Гражданка Селюкова обменяла земельный участок с кадастровой стоимостью 2 953 783 руб. на участок с кадастровой стоимостью 421 969 руб. По условиям договора участки признавались равноценными (по 500 000 руб. каждый), обмен производился без доплат. Налоговый орган начислил НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчужденного ею участка (2 953 783 руб. × 0,7), что составило недоимку 138 794 руб. и пени.
1.3. Позиция КС РФ (доход — это экономическая выгода, а не имущественные потери)
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15.01.2026 № 1-П признал п. 2 ст. 214.10 НК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ допускает произвольное разрешение вопроса об определении подлежащего обложению НДФЛ дохода добросовестного налогоплательщика при мене объектов недвижимости в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Согласно новой позиции КС РФ доход — это экономическая выгода (п. 1 ст. 41 НК РФ). Обложению подлежит реальный (чистый) доход, а не имущественные потери (постановления № 7-П КС РФ от 24.02.1998, № 5-П от 13.03.2008, № 27-П от 30.11.2016, № 2-П от 21.01.2025).
Суд уточнил, что мена и купля-продажа — разные правоотношения. При продаже продавец получает денежную оплату; при мене денежные расчеты, если обмениваемое имущество равноценно, не осуществляются в принципе. Применение правил купли-продажи к мене «едва ли разумно предсказуемо» для граждан, не осуществляющих предпринимательскую деятельность. Это весьма важная оговорка, к ней мы еще вернемся на конкретных примерах.
Временный порядок (по КС в 2026 г.)
НДФЛ берётся только с разницы, если доказано, что мена неравноценна: у человека не было разумных мотивов (в том числе бытовых), а кадастровая стоимость полученного объекта существенно выше кадастровой стоимости отчуждённого. Учитываются и все доплаты по договору. Если кадастровая стоимость не определена или не применяется — берётся рыночная стоимость по отчёту об оценке, которую определяет налоговая.
При этом право на вычеты сохраняется. Граждане, отчуждающие объекты недвижимости по договорам мены, не должны быть поставлены в худшее положение по сравнению со сторонами договора купли-продажи, в том числе с точки зрения возможностей по использованию имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ) и освобождений (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
1.4. Что это означает на практике в 2026 г.
Переходим к самому интересному. Хотя самое интересное в примерах (не поленитесь до них долистать) После Постановления № 1-П (вступило в силу со дня официального опубликования) до принятия законопроекта действует следующий порядок.
Ели произошла равноценная мена жилья без доплат — налог не взимается.
Сказанное работает для простых сделок граждан, не имеющих явного флера, связанного с коммерческой деятельностью – т.е. с арендой.
Сказанное касается мены с разумными бытовыми мотивами простых граждан (переезд, улучшение жилищных условий, семейные обстоятельства) — налог не взимается, даже если кадастровая стоимость объектов различается.
Налог взимается только с разницы между кадастровой стоимостью полученного и отчужденного объекта — и только если налоговая докажет отсутствие разумных мотивов и существенное превышение стоимости.
Если кадастровая стоимость не определена — применяется рыночная стоимость по отчету оценщика.
Ключевой момент: минимальный срок владения и имущественные вычеты применяются в общем порядке.
Часть II. Про Законопроект № 1272209-8 Правительства РФ
Во исполнение Постановления КС РФ летом 2026 года Правительство РФ разработало и внесло в Госдуму проект федерального закона
Основные положения законопроекта:
- Статья 88 НК РФ (камеральная проверка) дополняется словом «(мены)» — это означает, что декларации по мене будут проверяться в рамках камеральных проверок, а не только купля-продажа, что усилит фискальный контроль над такими сделками.
- Статья 214.10 НК РФ дополняется новыми абзацами, которые определяют порядок расчета дохода от мены.
В частности доходы от мены объекта недвижимого имущества определяются как сумма, включающая кадастровую стоимость приобретенного в результате мены объекта недвижимого имущества и сумму денежных средств, полученных по соответствующему договору мены в связи с разницей в стоимости обмениваемых объектов, за вычетом суммы, включающей кадастровую стоимость отчужденного в результате мены объекта недвижимого имущества и сумму денежных средств, переданных по договору мены.
Формула:
Доход = КС(приобретенного) + ДС(полученные) − КС(отчужденного) − ДС(переданные)
Если кадастровая стоимость отсутствует — применяется рыночная стоимость по отчету об оценке. Как и в Постановлении КС, которое мы выше с вами разобрали.
Вступление в силу — по истечении одного месяца со дня официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДФЛ. Сейчас законопроект на рассмотрении, предполагается, что он заработает с 01.01.2027 г.
Что изменится по сравнению с временным порядком КС РФ, который действует с 2026 г.
Несмотря на то, законопроект был инициирован Постановлением № 1-П, он все-таки будет содержать различия, связанные с временным порядком.
Аспект | Временный порядок (Постановление № 1-П) | Законопроект |
Условие налогообложения | Налог взимается только если налоговая докажет неэквивалентность и отсутствие разумных мотивов | Налог взимается автоматически с разницы кадастровых стоимостей |
Бремя доказывания | На налоговом органе | Фактически снимается — формула объективна. Налоговому органу ничего доказывать не придется |
Разумные мотивы | Учитываются | Не упоминаются |
Неэквивалентность | Должна быть существенной | Достаточно любой разницы |
Денежные доплаты | Учитываются | Учитываются |
Законопроект делает налогообложение мены более жестким и автоматическим, чем временный порядок, установленный КС РФ. Если по Постановлению № 1-П налоговая должна была доказать неэквивалентность и главное - отсутствие разумных мотивов, то по законопроекту налог будет взиматься с любой разницы кадастровых стоимостей — независимо от мотивов сторон.
Часть III. Наглядные примеры
Хорошо на бумаге, но забыли про овраги. Разбираем как все это выглядит на практике. Спойлер – все не так просто!
Пример 1. Жилое меняется на жилое. Оба объекта во владении больше минимального срока
Условия задачи:
Квартира А: стоимость 20 млн руб., во владении 6 лет.
Квартира Б: стоимость 23 млн руб., во владении 5 лет.
Обе — жилые, не использовались в предпринимательской деятельности. Граждане, их меняющие, ИП никогда не были, следа коммерческой деятельности не прослеживается.
Решение:
До 2026 года: Доход от реализации квартиры А определялся бы исходя из стоимости полученной квартиры Б (23 млн руб.), но поскольку срок владения превышает минимальный, доход освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Налог не взимается.
После Постановления № 1-П (временный порядок): Аналогично — срок владения превышен, налог не взимается. Дополнительно даже если бы срок не был превышен, обмен равноценный и имеет разумные мотивы.
После принятия законопроекта: Срок владения превышен — доход освобождается от налогообложения. Формула дохода не применяется, так как действует освобождение по ст. 217.1 НК РФ.
Ответ: Налог платить не нужно во всех трех временных отрезках
Пример 2. Жилое меняется на жилое. Одно во владении больше минимального срока, другое — меньше
Условия задачи:
Квартира А: стоимость 20 млн руб., во владении 6 лет (больше минимального срока).
Квартира Б: стоимость 23 млн руб., во владении 2 года (меньше минимального срока).
Обе — жилые, не использовались в предпринимательской деятельности. Меняющие граждане не ИП, занимающиеся арендой и ими не были.
Решение:
До 2026 года: Доход от реализации квартиры Б (срок владения менее минимального) определялся бы исходя из стоимости полученной квартиры А (20 млн руб.). Налогоплательщик вправе применить вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение. Доход от реализации квартиры А освобожден (срок превышен).
После Постановления № 1-П: Налог взимается только с разницы кадастровых стоимостей, и только если налоговая докажет неэквивалентность и отсутствие разумных мотивов. Если обмен равноценный (20 и 23 млн — разница 15%), вероятно, налоговая не сможет доказать «существенное превышение». Но если разница существенная, налог может быть начислен.
После принятия законопроекта: Доход от мены = КС(приобретенного) − КС(отчужденного). Для стороны, отчуждающей квартиру Б (23 млн) и получающей квартиру А (20 млн), доход = 20 − 23 = отрицательная величина, то есть дохода нет. Для стороны, отчуждающей квартиру А (20 млн) и получающей квартиру Б (23 млн), доход = 23 − 20 = 3 млн руб., но поскольку квартира А во владении более минимального срока, доход освобождается.
Однако, если сторона, получающая более дорогую квартиру Б, владела своей квартирой А менее минимального срока — возникает налог с разницы. В нашем примере сторона А владела 6 лет — освобождение. Сторона Б владела 2 года — но у нее доход отрицательный, налога нет.
Ответ: Налог платить не нужно, если сторона, получающая более дорогой объект, владела своим объектом больше минимального срока. Если бы сторона А владела менее минимального срока, налог с разницы 3 млн руб. был бы начислен.
Пример 3. Жилое меняется на нежилое. Оба объекта во владении больше минимального срока
Условия задачи:
Жилая квартира: стоимость 20 млн руб., во владении 6 лет.
Нежилое помещение: стоимость 20 млн руб., во владении 6 лет.
Нежилое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности (например, использовалось для личных нужд — хобби, коллекция).
Решение:
До 2026 года: Доход от реализации нежилого помещения определялся бы исходя из стоимости полученной квартиры. Но поскольку срок владения превышает минимальный, доход освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Налог не взимается.
После Постановления № 1-П: Аналогично — срок владения превышен, налог не взимается.
После принятия законопроекта: Срок владения превышен — освобождение по ст. 217.1 НК РФ. Налог не взимается.
Важное уточнение: Если бы нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применялось бы (см. письма Минфина России от 18.11.2025 № 03-04-05/111576, от 02.06.2025 № 03-04-05/54158). В этом случае налог взимался бы независимо от срока владения. Но в нашем примере нежилое помещение не использовалось в бизнесе.
Ответ: Налог платить не нужно.
К слову, отследить использование и неиспользование недвижимости в бизнесе налоговикам не составит труда, например, если к адресу были привязан патент.
Пример 4. Бывший ИП с ОКВЭД «Аренда» меняет более 4 объектов на несколько объектов другого физлица. Есть жилые и нежилые, с разными сроками владения
Рассмотрим комбо-сценарий неудачной «оптимизации», который с высокой долей вероятности приведет к каскаду проблем в дальнейшем.
Условия задачи:
Бывший ИП (снят недавно), основной ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Обменивает более 4+ объектов недвижимости (земля, жилые, один нежилой) на несколько объектов другого физического лица. Это второе физлицо после мены спустя какое-то время оформляется ИП и занимается арендной деятельностью.
Среди объектов есть как жилые, так и нежилые; как с минимальным сроком владения, так и без.
Нежилой объект использовался в предпринимательской деятельности (сдавался в аренду) на патенте.
Анализ:
Ключевой вопрос: применяется ли Постановление № 1-П к данной ситуации?
Ответ: нет.
Такая сделка неизбежно привлечёт внимание налоговиков — прежде всего вопросом «с какой целью всё это?». Она выглядит изначально максимально странно. Постановление № 1-П защищает обычных граждан, совершающих мену не в связи с предпринимательской деятельностью. Здесь же есть целый ряд маркеров предпринимательства:
нежилой объект сдавался в аренду на патенте — это прямо выводит сделку из-под защиты Постановления № 1-П;
бывший ИП с ОКВЭД 68.20 — операции с недвижимостью для него систематическая деятельность ради прибыли;
более 4 объектов — признак систематичности.
При переквалификации доначислят НДС 22%, НДФЛ 13–22% (ст. 224 НК РФ), пени (ст. 75 НК РФ) и штраф по ст. 122 НК РФ, плюс штраф за непредставление деклараций по ст. 119 НК РФ.
ФНС уже объединяет сделки, оформленные на супругов, родителей и детей, в один «коммерческий кейс», если выгоду в итоге получает один человек. Даже развод не мешает доказать незаконное дробление (Постановление АС Северо-Кавказского округа № Ф08-7849/2024 от 24.09.2024).
Налоговые последствия по этому кейсу:
А. Нежилой объект, использовавшийся в бизнесе: срок владения значения не имеет — освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется (письма Минфина от 18.11.2025 № 03-04-05/111576, от 02.06.2025 № 03-04-05/54158, № 03-04-05/41400 от 24.04.2025). Налог взимается независимо от срока владения. Имущественный вычет не применяется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ), но можно учесть расходы на приобретение (письмо Минфина от 27.09.2025 № 03-04-05/93498).
Б. Жилые объекты, использовавшиеся в бизнесе (аренда): если срок владения больше минимального — освобождение применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина от 16.07.2024 № 03-04-05/66503; исключение для жилья и транспорта). Если меньше минимального — налог взимается, вычет не применяется, но можно учесть расходы.
В. Жилые объекты, не использовавшиеся в бизнесе: срок больше минимального — освобождение; меньше — налог с вычетом 1 млн руб. или расходов.
Г. Земельные участки: если использовались в бизнесе (аренда) — налог независимо от срока владения, вычет не применяется, но расходы учесть можно.
В итоге горе-оптимизатора, решившего, что «после Постановления КС № 1-П ничего не облагается», ждёт жёсткий и дорогой облом. Наивно полагать, что в один договор мены можно «напихать» всё: нежилое и жилое, со сроком владения и больше, и меньше минимального. Нормы применяются в совокупности, и у каждой категории объектов свои налоговые последствия.
Все это сложится в одну картину — и налоговая вскроет реальные цели сделки: вторая сторона вскорости становится ИП, а первый участник, снявшийся с учёта аккурат перед манипуляциями, либо уже превысил лимиты по УСН или ПСН, либо стоял к ним вплотную.
Заключение
Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П защитило добросовестных граждан, установив, что при мене недвижимости НДФЛ взимается только с разницы кадастровых стоимостей и лишь при доказанной неэквивалентности и отсутствии разумных мотивов.
Однако внесённый в Госдуму в июне 2026 года законопроект Правительства ужесточает подход — налог с любой разницы кадастровых стоимостей без учёта разумных мотивов, что создаёт риски для граждан при неравноценном обмене.
Для бывших ИП, использовавших недвижимость в бизнесе, всё остаётся жёстко нежилое имущество облагается независимо от срока владения, вычет не применяется, но расходы учесть можно — и попытка «оптимизировать» налоги на практике ведёт лишь к разочарованию. Проскочить удастся разве что фантастическим чудом.
Нормативные обоснования:
Постановление Конституционного Суда РФ № 1-П от 15.01.2026 г.
Законопроект № 1272209-8 О внесении изменений в статью 88 части первой и статью 214-10 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (об уточнении порядка определения налоговой базы по доходам, полученным в результате мены недвижимого имущества))
Ст. 41, 88, 214.10, 217.1, 220 НК РФ
Дисклеймер: статья не является юридической или налоговой консультацией, каждый кейс индивидуален.
Ольга Ульянова, аудитор. Спасибо за прочтение статьи до конца! 💖
