Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления.
Стремление бизнеса не переплачивать налоги абсолютно естественно и логично. Однако, ежедневно разбирая с предпринимателями сложные кейсы по налоговому планированию, я убеждаюсь, что далеко не любая оптимизация способна защитить от рисков.
История умалчивает сам ли ИП из моего сегодняшнего рассказа придумал схему или ему кто-то «помог», итог оказался печальным, но предсказуемым. Давайте вместе разберем что и главное почему произошло.
ИП из Кирова решил сэкономить с продажи нескольких квартир. И здесь надо сказать, что на начальном этапе у него был правильный подход. Он хотя бы зарегистрировался в качестве ИП. Потому что мне попадалось немало продавцов недвижимости, которые в серьез верили, что можно перепродавать квартиры на системной основе и пользоваться освобождением по сроку владения. При этом ИП не регистрироваться.
Когда ИП продает несколько объектов недвижимости, включая квартиры, его деятельность могут признать предпринимательской и доначислить помимо НДФЛ 12-22% и НДС 22%. Да, физлицам, занимающимся предпринимательской деятельностью НДС доначислить могут.
Определение ВС РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. дело, с которого началось массовое доначисление НДС обычным гражданам. Физлицо сдавало в аренду коммерческое помещение и честно платило 13% НДФЛ как физлицо. ФНС посчитала помещение коммерческим и доначислила НДС.
В этом году Верховный суд в очередной раз подтвердил, что налоговая вправе доначислить НДС и НДФЛ с доходов до регистрации ИП, если фактически деятельность ИП признана предпринимательской (определение ВС № 307-ЭС26-10787 от 14.09.2026 г.)
Можно предположить, что герой нашего рассказа такие нюансы понимал, поэтому выбрал другой путь для экономии налогов. А именно привлечь дружественного ИП, который зарегистрирован в регионе с льготной ставкой УСН. Его помощницей выступила ИП, вовремя переехавшая в Удмуртию, там до изменений законодательства с объекта «доходы» уплачивался 1%.
Чем всё кончилось, видно из Постановления Второго арбитражного апелляционного суда № 02АП-3816/2026 по делу № А28-5158/2025 от 17.09.2026 г. Доначисления налога составили 1 100 360 руб., штрафы 96 278 руб., а экономии не получилось.
Схема выглядела так. Предприниматель работал на УСН 15% «доходы минус расходы». Он покупал в Кирове квартиры и нежилое помещение, а затем продавал их по цене покупки своей знакомой.
Внимание: Вот на этом шаге сделка уже вызывает подозрение – потому что перепродажа без прибыли деловой цели не имеет. Никто не поверит, что ИП вкладывался в недвижку просто так, и никакого навара не имел.
Помощница зарегистрировалась как ИП в январе 2022 года, а в конце марта встала на налоговый учёт в Удмуртии. Дальше она перепродавала те же объекты конечным покупателям, но уже по рыночной цене. На бумаге у первого ИП прибыль была нулевой, а вся наценка попадала к ИП со ставкой 1%. Вот как это выглядело на примере квартиры на ул. Горького.
Между двумя договорами на Горького прошло две недели. Первый был 16 февраля 2022 года, второй 2 марта. За это время ремонт сделать невозможно, и все разговоры ИП о том, что вторая сторона «вложилась в объект», выглядели в суде неправдоподобно.
Почему схема не сработала?
Налоговики и суд опирались на статью 54.1 НК РФ и анализировали, что в этих сделках происходило на самом деле.
Справочно: статья 54.1 НК РФ («Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов») регулирует правила борьбы с необоснованной налоговой выгодой и определяет границы того, как компании могут уменьшать налоги
Оказалось, что стройматериалы, сантехнику и электротовары для ремонта покупал сам первый ИП. Документов о ремонте со стороны его знакомой не нашлось вообще. Конечные покупатели получали квартиры в том же жилом состоянии, в каком их передал первый продавец. В нежилом помещении, по словам покупателя, не было ни ремонта, ни электричества, а на сделке присутствовал именно первый ИП.
Итого мы видим на этом этапе два прокола ИП:
- нет деловой цели перепродажи, нет объяснений почему второй ИП продал квартиру с наценкой;
- свидетельские показания покупателя сильный аргумент в пользу ФНС.
Добавьте к этому один адрес регистрации (т.е. прописки) у обоих ИП на протяжении 17 лет, доверенность на 20 лет с правом снимать деньги с его счетов и крупные наличные поступления на эти счета. Суд решил, что транзитный ИП нужен был только для того, чтобы занизить доход в цепочке.
Вот здесь тоже хочу зафиксировать ваше внимание. Многие прокалываются именно на том, что недооценивают контролеров и их возможности поднять историю и обнаружить связи. Интернет так вообще, «помнит все», даже если информация была удалена.
В этой схеме первому ИП доход для целей налогообложения пересчитали по ценам конечных продаж. Налоговая база по каждому объекту равна цене продажи минус цена покупки.
Сведения об объектах недвижимости согласно открытой информации из материалов дела.
Адрес недвижимости | Доход (руб.) | Расход (руб.) | Налоговая база (руб.) |
|---|---|---|---|
ул. Риммы Юровской, 2а | 4 200 000 | 2 138 490 | 2 061 510 |
ул. Горького, 39 | 3 550 000 | 2 300 000 | 1 250 000 |
ул. Дзержинского, 64 | 3 835 000 | 2 070 000 | 1 765 000 |
ул. Энергетиков, 19 | 3 500 000 | 1 179 900 | 2 320 100 |
ул. Комсомольская, 25 | 3 680 000 | 3 700 000 | −20 000 |
Если сложить положительные налоговые базы получаем - 7 396 610 руб. Вычитаем убыток по Комсомольской (20 000 руб.) и уплаченные страховые взносы (40 873 руб.) и получаем 7 335 737 руб. Умножаем на 15% и получаем 1 100 360 руб. недоимки.
Надо сказать, что штраф суд снизил в восемь раз. Без этого за неуплату налога пришлось бы заплатить 40% от недоимки, то есть 440 144 руб., а не 55 018.
Следующий возможный ход налоговой
Это может быть не конец истории.
Внимательные читатели обратили внимание на то, что помощница зарегистрирована именно в Удмуртии, то есть в льготном регионе для УСН. Этот транзитный ИП вставал на учёт в Кирове до 29 марта 2022 года, и две из трёх квартир были проданы конечным покупателям 2 и 10 марта, то есть до её «переезда». Суд отметил, что в Удмуртии действует пониженная ставка, и назвал минимизацию налога единственной целью сделок.
В данном судебном процессе не рассматривалось, был переезд помощницы фиктивным или нет. Но налоговая может задать этот вопрос в отдельной проверке. Есть ли у неё в Удмуртии офис, сотрудники, клиенты и аренда? Живёт ли она там? Если окажется, что нет, миграцию могут признать фиктивной, и тогда право на ставку 1% потеряно. Это приведет к двойному налогообложению сделки.
Для иллюстрации возьмём те же 15 085 000 рублей. По ставке 6% налог составит 905 100 рублей, а не 150 850. Разница около 754 тысяч рублей до штрафов и учёта взносов. Порядок цифр говорит сам за себя. В такой схеме страдает не только тот, кто её придумал и кто был бенефициаром сделки. Если налоговая решит по полной наказать бизнесменов, то она может доначислить налоги и транзитному ИП. Он же не признается сам что был номиналом, потому что это уголовка.
Когда внутренний аудитор проводит налоговый аудит, то он смотрит на ваш бизнес глазами инспектора, но в ваших интересах. Находит связи, которые найдёт и инспектор, документы, которых ему не хватит, и сделки, которые придётся объяснять.
В ходе такой проверки есть возможность принять решение, что поправить в учёте, как переписать договоры на реальный смысл и нужно ли менять структуру бизнеса.
У героя этой истории не было злого умысла в привычном смысле слова. Он считал, что действует разумно. Разница между ним и вами в том, что вы ещё можете всё проверить сегодня.
Эта история вызывает смешанные чувства. С одной стороны, неприятно осознавать, насколько тонкой может быть грань между обычной предпринимательской деятельностью и схемой, которую налоговая разберёт по косточкам. С другой стороны, именно такие дела заставляют взглянуть на свой учёт трезвыми глазами.
Ольга Ульянова, аудитор. Спасибо за прочтение статьи до конца! 💖
