Единственное жилье перестанет быть неприкосновенным

С 2021 года в России постепенно меняется подход к защите единственного жилья должников. Конституционный суд (КС РФ) и Верховный суд (ВС РФ) последовательно расширяли возможности взыскания такого имущества в определённых случаях, а в 2026 году Минюст предложил законопроект, закрепляющий эти правила на законодательном уровне. 

Изменения в регулировании

Ранее ст. 446 ГПК РФ гарантировала исполнительский иммунитет единственного жилья — запрет на его изъятие для погашения долгов. Однако в 2021 году КС РФ в постановлении №15-П указал, что это правило не абсолютно. Суд допустил возможность обращения взыскания на единственное жильё, если оно «роскошное», то есть существенно превышает потребности должника и его семьи. При этом должнику должно быть предоставлено замещающее жильё. 

ВС РФ в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утверждён 18 июня 2025 года) конкретизировал критерии «роскошности»:

• превышение площади над нормативами предоставления жилья на условиях социального найма (при этом учитывается только та часть площади, которая кратно превышает разумную потребность должника и его семьи); 

• место расположения (например, элитный район или ЖК); 

• конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление;

• уровень инфраструктуры в районе; 

• техническое оснащение; 

• другие характеристики конкретного объекта. 

В апреле 2026 года Минюст опубликовал законопроект, который предлагает внести в закон «О несостоятельности (банкротстве)» новую статью. Согласно документу, единственное жильё может быть реализовано, если его характеристики «явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище». При этом должны соблюдаться два условия:

1. У должника нет другого имущества для погашения долгов.

2. Выручка от продажи покрывает покупку замещающего жилья, расходы на сделку и существенную часть требований кредиторов. 

Условия предоставления замещающего жилья

Замещающее жильё должно:

• соответствовать требованиям жилищного законодательства;

• обеспечивать сохранение достойного образа жизни должника и его семьи (учитываются место учёбы и работы, состояние здоровья членов семьи и другие обстоятельства);

• находиться в том же населённом пункте, а если он разделён на районы — то и в том же районе. 

Отклонение от этих условий допускается только при наличии убедительных обоснований, если это не нарушает права должника и его семьи. 

Вопрос об изъятии жилья и замене его другой недвижимостью должен выноситься на обсуждение собрания кредиторов. Решение утверждается определением арбитражного суда, которое может быть обжаловано. 

Если на торгах цена снизится до уровня, при котором невозможно купить замещающее жильё и существенно погасить долги, то торги прекращают, а жильё сохраняют за должником. 

Право собственности на прежнее жильё не прекращается до момента, пока должник не получит замещающее. 

Особые случаи

Ипотечное жильё. Если единственное жильё находится в залоге по ипотечному договору, исполнительский иммунитет не применяется. Такое имущество может быть продано для погашения долга перед залогодержателем (обычно банком). 

С 3 апреля 2026 года при продаже ипотечной квартиры должника из суммы вырученных средств вычитаются расходы на обязательные платежи, судебные расходы и организацию торгов. После этого остаток распределяется так:

• 80% — залоговому кредитору (но не более суммы его требований по ипотеке);

• 10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если на это не хватает иного имущества должника;

• 10%, но не более суммы первоначального взноса и выплат по ипотеке, — должнику;

• остаток — залоговому кредитору для окончательного погашения долга. 

Искусственное ухудшение жилищных условий. Если суд установит, что должник намеренно создал ситуацию, при которой его единственным жильём стало дорогостоящее имущество (например, подарил или продал другое жильё перед банкротством), исполнительский иммунитет может быть отменён без предоставления замещающего жилья. 

Значение изменений

Новые правила направлены на баланс между защитой прав должников на жильё и интересами кредиторов. Они призваны предотвратить злоупотребления, когда должники «упаковывают» активы в дорогостоящее жильё, чтобы избежать погашения долгов. При этом сохраняется гарантия, что должник не останется без крыши над головой — ему должно быть предоставлено замещающее жильё. 

Однако эксперты отмечают, что отсутствие чётких критериев «роскошности» оставляет простор для судебной оценки в каждом конкретном случае. Это может привести к неоднозначной практике и необходимости дальнейшего совершенствования законодательства. 

На момент апреля 2026 года законопроект Минюста находился на этапе независимой антикоррупционной экспертизы. Его дальнейшее прохождение законодательных процедур и вступление в силу будут определять окончательные изменения в регулировании этого вопроса.