Что происходит на рынке
13 февраля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку до 15,5%. За год она сократилась с 21% до 15,5%. Это меняет картину для всех сберегательных инструментов.
Доходность по вкладам остается высокой, но уже не той, что в 2025 году. Средняя максимальная ставка в топ–10 банков на февраль 2026 — 14,26%. Краткосрочные депозиты (до 180 дней) дают 13,5–15,7%. Для сравнения: год назад ставки по длительным депозитам достигали 20%.
Ипотека остается дорогой. На начало марта средние ставки составляют 20,4% на новостройки и 20,04% на вторичку. Снижение с января — около 0,8–1,15 п.п., но массовым заемщикам такие ставки недоступны. Основной объем выдач по-прежнему обеспечивают льготные программы (семейная, IT, дальневосточная) со ставками 2–6%.
Продажи новостроек в январе 2026 резко упали: после рекордного декабря (88,2 тыс. квартир) спрос рухнул до 57,3 тыс. — снижение более чем на 35% за месяц. Покупатели заняли выжидательную позицию.
Массового перетока средств с депозитов в недвижимость пока нет. Он может начаться при дальнейшем снижении ключевой ставки но привычка получать гарантированный доход от банка без усилий остается сильной.
Аренда как основной источник дохода
Стратегия быстрой перепродажи уходит в прошлое. Причины:
Разница между ценой на этапе строительства и готового жилья сократилась до исторического минимума — в среднем 6%.
Дисконт на старте продаж упал с 30% до 15% за последние годы из-за эскроу-счетов.
Покупатели предпочитают сделки напрямую с девелоперами а не с частными инвесторами.
Спрос сместился в аренду: 63% инвесторов выбирают арендную стратегию, только 15% рассчитывают на перепродажу.
На вторичном рынке сокращается предложение (в Москве минус 20% за год) — собственники предпочитают сдавать, а не продавать.
Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 года составляет 6,1% годовых. Год назад было 6,6% — снижение связано с тем, что цены на вторичном рынке выросли на 9,4%, а арендные ставки — только на 2,2%.
Но реальная доходность ниже расчетной: из нее нужно вычитать расходы на ремонт, коммуналку, налоги и периоды простоя.
БАЗАР — социальная сеть для тех, кто хочет сохранить деньги, получать пассивный доход и делиться опытом о личных финансах. Целевая аудитория платформы — бизнесмены, инвесторы, собственники проектов, финансовые аналитики и консультанты. Публикуйте бесплатно полезные заметки, и благодаря умной ленте их увидят подписчики сети. Следите за новостями, трендами рынка, историями интересных личностей.
Где аренда приносит максимум
Доходность сильно зависит от города. По данным портала «Мир квартир», наибольшую отдачу дают региональные центры с доступными ценами покупки и стабильным спросом на аренду:
Хабаровск — 8,8%.
Нижний Тагил — 8,8%.
Астрахань — 8,7%.
Грозный — 8,5%.
Магнитогорск — 7,8%.
Мурманск — 7,8%.
Ярославль — 7,2%.
Кемерово — 7,1%.
Новосибирск — 7,0%.
Череповец, Смоленск — по 7,3%.
Московская и Ленинградская области также дают от 7% и выше — здесь пригородный формат работает лучше самих столиц за счет более низкой цены входа при высоких арендных ставках.
На противоположном полюсе — курортные и столичные локации где цена квадратного метра уже включила в себя будущие арендные доходы:
Сочи — 4,0%.
Севастополь — 4,0–5,5%.
Казань — 4,4%.
Владивосток — 5,0–5,5%.
Санкт-Петербург — 5,2%.
Москва — 5,5%.
По данным «Мир квартир», Москва — самый невыгодный город для покупки квартиры под сдачу: доходность 3,8%, срок окупаемости 26,7 года. В Петербурге: 4,9% и 20,4 года соответственно.
Динамика цен: где растут, где падают
Новостройки январь 2026 (рост цен за месяц):
Москва — +3,2% (до 664,1 тыс. за кв. м).
Казань — +2,9% (до 280,6 тыс.).
Пермь — +2,3% (до 170 тыс.).
Санкт-Петербург — +2,2% (до 357,8 тыс.).
Екатеринбург — +2% (до 180,9 тыс.).
По итогам 2025 года лидеры роста цен на новостройки: Москва (+25,5%), Санкт-Петербург (+21,8%), Казань (+19,3%).
Вторичный рынок, февраль 2026 (рост цен за месяц):
Москва — +3,9% (до 419,4 тыс. за кв. м).
Набережные Челны — +3,3% (до 130,2 тыс.).
Смоленск — +2,6% (до 95,5 тыс.).
Магнитогорск — +2,5% (до 71,8 тыс.).
Череповец — +2,4% (до 98,8 тыс.).
В ряде городов цены слегка снизились: города Ленобласти (-1,1%), Ставрополь, Грозный, Казань, Сургут (по -0,4%), Ростов-на-Дону (-0,3%), Мурманск (-0,2%).
Где самый доступный вход
Для инвесторов с ограниченным бюджетом интерес представляют города с наименьшей ценой квадратного метра на вторичном рынке:
Астрахань, Липецк — 87 тыс. руб.
Брянск, Смоленск — 88 тыс.
Ульяновск — 89 тыс.
Тверь — 96 тыс.
Иваново — 97 тыс.
Калуга — 98 тыс.
Рязань — 99 тыс.
Саратов — 100 тыс.
Для сравнения: Москва (в пределах МКАД) — 565 тыс., Сочи — 305 тыс., Санкт-Петербург — 256 тыс., Казань — 205 тыс. за квадратный метр.
Альтернативные форматы
При бюджете 5–10 млн рублей инвесторы все чаще обращают внимание на нежилые форматы: апартаменты, машино-места, кладовые, встроенные помещения на первых этажах площадью 20–25 кв. м. Такие объекты востребованы арендаторами из сферы торговли и услуг и при грамотном выборе локации дают доходность выше жилой аренды.
Растет интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) недвижимости. Основная масса активов сосредоточена в складском сегменте, на втором месте — жилье. Средняя доходность таких фондов — около 10–12% годовых.
🔥 Лучшие вклады прямо сейчас — короткая подборка по срокам
🔥 Лучшие вклады прямо сейчас — короткая подборка по срокам
Сравнение с другими инструментами
Покупка квартиры за собственные средства без ипотеки дает фактическую доходность от сдачи в среднем 6–7% годовых. Государственные облигации (ОФЗ) сегодня предлагают 14–14,7% годовых при высокой надежности . ЗПИФы недвижимости — 10–12% с возможностью диверсификации рисков.
Рынок недвижимости изменился: стратегия быстрой перепродажи уступила место долгосрочной аренде и сохранению капитала.
Даже при том, что доходность аренды уступает альтернативным финансовым инструментам, недвижимость остается способом защиты средств от инфляции.
И здесь эффективность вложений определяется выбором города. Наибольшую отдачу демонстрируют региональные центры с невысоким порогом входа и пригороды крупных агломераций.
В столичных городах и курортных зонах доходность минимальна в силу высокой стоимости квадратного метра, поэтому решение о покупке недвижимости требует анализа скорее локального спроса и реальных цен покупки а не ориентации на статус локации.
Социальная сеть БАЗАР объединяет инвесторов и эмитентов, аналитиков и молодые бизнесы, и всех, кто интересуется темой инвестиций и ищет способы сохранить личные финансы. В приложении публикуются честные обзоры, кейсы частных трейдеров и мнение аналитиков. Репутация авторов подтверждена рейтингом, который формируется на основе оценок пользователей. В приложении БАЗАР — только полезные публикации об инвестициях и финансах.
Реклама: АО «Базар», ИНН 5032375210, erid: 2W5zFJAH5bF
Комментарии
2Снижение ключевой ставки до 15,5% — это, конечно, шаг в сторону смягчения, но давайте будем честными: при таких ставках ипотека по-прежнему остается роскошью для большинства. Арендные доходы в Москве на уровне 3–4% годовых — это вообще смешно, учитывая, что банковские вклады предлагают больше. Может, пора признать, что инвестиции в недвижимость в столице уже не так привлекательны, как раньше? Или кто-то все еще верит в чудо-доходность от сдачи квартиры в аренду?