Пожарная безопасность в арендуемых помещениях: кто отвечает — арендатор или арендодатель, и как не получить чужой штраф

Главное заблуждение арендатора: «За пожарку отвечает собственник». Главное заблуждение арендодателя: «Я сдал — теперь это их головная боль». При проверке МЧС оба оказываются неправы, и штраф по ч. 1 ст. 20.4 КоАП — 300 000–400 000 рублей на юридическое лицо — может прилететь любому из них. А иногда и обоим сразу. С 1 марта 2025 года, после изменений в закон № 69-ФЗ, на ответственного за ПБ возложены еще и квалификационные требования профстандарта.

Распространенное в бизнес-среде «арендатор отвечает только за свою мебель» — миф. Согласно ст. 38 закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут:

• собственники имущества;

• лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (включая руководителей организаций);

• лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

• должностные лица в пределах их компетенции.

Юридический смысл: и собственник (арендодатель), и лицо, фактически эксплуатирующее помещение (арендатор), являются субъектами ответственности по умолчанию. Верховный Суд еще в Обзоре судебной практики от 27.09.2006 прямо указал: ответственность сторон за пожарную безопасность определяется по договору аренды. То есть закон признает оба лица потенциально виновными, а договор лишь распределяет, кто конкретно за что отвечает.

Если в договоре аренды разграничение обязанностей по ПБ не прописано, применяется общее правило ст. 616 Гражданского кодекса:

• Арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет.

• Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Применительно к пожарной безопасности это означает:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.04.2025 № Ф04-1045/2025 по делу № А45-26554/2023 установило важный принцип: если возгорание произошло по причинам, носившим скрытый характер и которые арендатор не мог обнаружить при заключении договора, ответственность переходит на арендодателя.

Обратная ситуация — арендатор без согласования с собственником разместил оборудование, которое привело к замыканию и пожару, — однозначно влечет ответственность арендатора.

Логика судов в таких спорах сводится к двум вопросам:

• Кто фактически создал условия для пожара — собственник своими «капитальными» решениями или арендатор своими действиями.

• Мог ли арендатор обнаружить риск при приемке помещения и обычной осмотрительности.

Именно поэтому правильно оформленный передаточный акт с фиксацией состояния всех систем противопожарной защиты в момент передачи — главное доказательство для обеих сторон.

Договор аренды — единственный инструмент, который позволяет легально перераспределить ответственность между сторонами в рамках закона. Что должно быть зафиксировано:

1. Передаточный акт с описанием состояния систем противопожарной защиты. Наличие и исправность автоматической пожарной сигнализации (далее – АПС), системы оповещения и управления эвакуацией (далее – СОУЭ), дымоудаления, количества и состояния огнетушителей, наличия знаков ПБ и планов эвакуации. Этот документ — главное доказательство того, в каком виде помещение было принято.

2. Разграничение обязанностей по содержанию инженерных систем. Кто оплачивает и организует техническое обслуживание АПС, СОУЭ, противодымной защиты, внутреннего противопожарного водопровода. По умолчанию — собственник, но стороны могут переложить эту обязанность на арендатора (с соответствующим снижением арендной платы).

3. Назначение ответственного за электрохозяйство. Это отдельный пункт, который часто упускают. Согласно п. 10 приказа Минэнерго от 12.08.2022 г. № 811, ответственный за электрохозяйство обязан иметь IV группу допуска (для электроустановок до 1 000 В) или V группу (для электроустановок до и свыше 1 000 В). Кого назначать — определяет договор:

• если стороны подписали акт о передаче электроустановок (ЭУ) с указанием перечня — ответственного назначает арендатор

• если в договоре только аренда помещения без передаточного акта на ЭУ — ответственного назначает арендодатель

Второй вариант часто невыгоден арендатору: он не сможет самостоятельно устранять неисправности и будет ждать арендодателя. Поэтому в большинстве случаев арендатор берет эту обязанность на себя — функции ответственного за электрохозяйство может выполнять ИП или генеральный директор компании, закрепив полномочия в приказе (п. 8 приказа Минэнерго № 811).

4. Обязанности арендатора по соблюдению режима эксплуатации. Четкая фиксация: арендатор обязуется соблюдать противопожарный режим, проводить инструктажи по новому приказу МЧС № 1120, назначить ответственного за ПБ, не загромождать эвакуационные пути.

5. Ограничения по изменению помещения. Запрет на перепланировку, изменение технологических процессов, организацию пожароопасных производств без письменного согласования с арендодателем. Это защищает собственника от ситуации, когда арендатор, например, открыл склад ЛКМ в офисном здании без необходимых противопожарных мероприятий.

6. Право арендодателя на доступ для контроля. Возможность собственника проводить осмотры помещения для проверки соблюдения требований ПБ — с разумной периодичностью и предварительным уведомлением.

7. Регрессная ответственность. Условие о том, что сторона, виновная в нарушении, возмещает другой стороне убытки, включая штрафы, наложенные надзорными органами по ее вине.

Грамотно составленный договор не отменяет ответственности перед государством, но в случае конфликта между сторонами становится основанием для регрессного иска.

Ключевой момент: проверяющий из МЧС в первую очередь смотрит, кто фактически должен был принять меры для устранения нарушения.

Самое опасное заблуждение арендаторов — что требования ПБ касаются только крупных предприятий. Это не так. Постановление Правительства № 1479 и ст. 38 ФЗ № 69-ФЗ распространяются на всех арендаторов независимо от размера бизнеса. ИП с двумя сотрудниками обязан назначить ответственного за ПБ, утвердить инструкции, проводить инструктажи, обеспечить огнетушители — точно так же, как и завод с тысячей работников. Объем документации меньше, но обязанность та же.

Три типичные ошибки малого бизнеса в арендуемых офисах:

• «Договор электроснабжения у арендодателя — значит, и ответственность на нем» — нет, ответственность за безопасную эксплуатацию ЭУ зависит от договора аренды и фактических действий

• «У нас только освещение и компьютеры — какая пожарная безопасность» — любая электротехника в помещении создает пожарную нагрузку, требования распространяются полностью

• «Мы сидим в бизнес-центре, все должен делать собственник» — за противопожарный режим внутри арендованного помещения отвечает только арендатор

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в ст. 24 и 37 закона № 69-ФЗ (внесены ФЗ № 370-ФЗ от 24.09.2022). Ответственный за пожарную безопасность в организации теперь обязан соответствовать квалификационным требованиям профстандарта «Специалист по пожарной профилактике» (приказ Минтруда № 696н): иметь профильное образование («Пожарная безопасность» или «Техносферная безопасность» с профилем «Пожарная безопасность») либо пройти профессиональную переподготовку объемом не менее 250 часов.

С 1 сентября 2025 года также действует новый приказ МЧС № 1120, заменивший приказ № 806. По нему изменился порядок проведения противопожарных инструктажей. Программы инструктажей, разработанные по старому приказу, требуют актуализации — иначе они юридически ничтожны.

С 1 марта 2026 года вступила в силу новая редакция закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Если арендуемое помещение проходило проектирование или реконструкцию давно — стоит проверить соответствие новой редакции.

Размеры штрафов едины для всех субъектов и не зависят от того, является нарушитель арендатором или собственником.

При пожаре с тяжким вредом здоровью или гибелью человека дополнительно наступает уголовная ответственность по ст. 219 УК — до 7 лет лишения свободы при смерти двух и более лиц. К ответственности привлекается лицо, на которое возложена обязанность по соблюдению требований ПБ, — и при наличии четких документов это будет либо ответственный за ПБ у арендатора, либо у арендодателя. При размытом разграничении в зону риска попадает руководитель той организации, у которой произошел пожар.

• Получить от арендодателя копию декларации пожарной безопасности на здание (если применимо).

• Получить копии актов о техническом обслуживании АПС, СОУЭ, дымоудаления за последний год.

• Подписать передаточный акт с фиксацией состояния всех элементов противопожарной защиты в помещении.

• Запросить план эвакуации с этажа, где находится помещение.

• Издать приказ о назначении ответственного за ПБ (с подтверждением соответствия профстандарту).

• Издать приказ о назначении ответственного за электрохозяйство с группой допуска IV или V (если ЭУ переданы по акту).

• Издать приказ об установлении противопожарного режима.

• Разработать инструкции о мерах пожарной безопасности под специфику своей деятельности.

• Утвердить программы противопожарных инструктажей по приказу МЧС № 1120.

• Провести вводный и первичный инструктажи со всеми работниками, завести журнал учета.

• Укомплектовать помещение огнетушителями по разделу XIX ППР, оформить карточки учета.

• Проверить, что эвакуационные выходы из вашего помещения свободны и не закрыты на ключ.

• Запланировать первую тренировку по эвакуации работников.

• Зафиксировать в договоре аренды разграничение обязанностей по ПБ.

• Передать арендатору документы на здание: декларацию ПБ, проектную документацию, акты ТО систем.

• Оформить передаточный акт с описанием состояния всех элементов противопожарной защиты.

• Прописать в договоре право на доступ для контроля соблюдения требований ПБ.

• Прописать запрет на перепланировку и изменение технологических процессов без согласования.

• Включить в договор условие о возмещении арендатором штрафов, наложенных по его вине.

• Регулярно проверять выполнение арендатором условий договора в части ПБ.

• Обеспечить своевременное ТО систем противопожарной защиты здания.

• Поддерживать незагроможденность общих эвакуационных путей и территории.

• Своевременно актуализировать декларацию пожарной безопасности при изменениях.

По умолчанию ответственность несут оба (ст. 38 ФЗ № 69-ФЗ): арендодатель — за конструктивные особенности и системы здания, арендатор — за противопожарный режим в своем помещении и деятельность работников. Точное разграничение устанавливается договором аренды.

Применяется ст. 616 ГК: арендатор несет текущие расходы по содержанию помещения (огнетушители, знаки ПБ, инструктажи, поддержание систем в рабочем состоянии), арендодатель — капитальный ремонт и капитальные характеристики здания (системы АПС, СОУЭ, эвакуационные пути). Ответственность за конкретный инцидент определяется тем, чьи действия его вызвали.

Тот, кто не выполнил свои обязательства по договору. Если ответственным указан арендатор — отвечает он. Если возгорание возникло из-за скрытых недостатков, которые арендатор не мог обнаружить при заключении договора, ответственность переходит на арендодателя — это прямо подтверждено постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.04.2025 № Ф04-1045/2025.

Нет. Закон признает субъектами ответственности обоих. Договором можно перераспределить обязанности по содержанию инженерных систем, но статус собственника как одного из ответственных не отменяется. Кроме того, есть конструктивные характеристики здания, которые арендатор физически не может изменить — за них всегда отвечает собственник.

По умолчанию — арендатор, так как огнетушители относятся к первичным средствам пожаротушения и охватываются текущим содержанием помещения по ст. 616 ГК. Договором аренды может быть установлено иное.

Зависит от условий договора. По умолчанию — арендодатель как собственник систем противопожарной защиты здания. Если в договоре техническое обслуживание АПС передано арендатору (с компенсацией расходов или снижением арендной платы) — отвечает арендатор.

По п. 8, 10 приказа Минэнерго № 811: если стороны подписали акт о передаче электроустановок арендатору — назначает арендатор; если ЭУ остаются за арендодателем без передачи — назначает арендодатель. Ответственный обязан иметь IV группу допуска (до 1 000 В) или V группу (до и свыше 1 000 В).

Да. ФЗ № 69-ФЗ и Правила противопожарного режима № 1479 распространяются на всех арендаторов независимо от размера и численности персонала. ИП с двумя сотрудниками обязан выполнять те же требования, что и крупное предприятие — отличается только объем документов.

Минимум: передаточный акт с описанием состояния систем ПБ, разграничение обязанностей по техническому обслуживанию АПС и СОУЭ, обязанность арендатора назначить ответственного и проводить инструктажи, запрет на перепланировку без согласования, условие о регрессе при штрафах, назначение ответственного за электрохозяйство.

Да. Если нарушение касается зоны ответственности обеих сторон или каждая сторона допустила свои нарушения, протоколы составляются отдельно. Штрафы накладываются независимо.

Самая частая ошибка — узнать о разграничении ответственности уже после визита инспектора МЧС. К этому моменту аргументы «это не наша зона» работают плохо, а штрафы исчисляются сотнями тысяч.

ЦОТ «Решение» — аккредитованная Минтрудом организация, 12 лет на рынке, более 175 проверок ГИТ и МЧС у клиентов без единого штрафа. Что мы делаем для арендаторов и арендодателей:

• Аудит договора аренды на предмет разграничения зон ответственности по ПБ — даем конкретные формулировки для дополнительного соглашения.

• Аудит системы пожарной безопасности арендуемого помещения — документарный или с выездом, с фотофиксацией нарушений и планом устранения.

• Разработка полного пакета документов по ПБ под специфику арендатора: приказы, инструкции, программы инструктажей по новому приказу № 1120, журналы.

• Обучение ответственного за ПБ в собственном лицензированном учебном центре — профпереподготовка «Специалист по пожарной профилактике».

• Абонентское обслуживание — полное ведение пожарной безопасности с финансовой гарантией защиты от штрафов в договоре.

• Сопровождение проверок МЧС — представление интересов клиента, подготовка возражений на акты и предписания.

Оставить заявку

Реклама: ООО «Центр охраны труда "Решение"», ИНН 2312234255, erid: 2W5zFJ1q3tD