Почему собственник даже не предполагал, что налог вырастет почти в четыре раза?
Расчет продавца квартиры выглядел абсолютно логичным. Квартира в Москве приобретена по ДДУ. Дата оплаты по эскроу-счету — 2 июня 2021 года. Передаточный акт подписан в октябре 2024 года. Право собственности зарегистрировано в июле 2025 года. Продажа квартиры состоялась в январе 2026 года. Стоимость покупки: 28 817 277 рублей. Стоимость продажи: 38 000 000 рублей. Кадастровая стоимость на конец декабря 2025 года составила 39 833 521 руб. Прописка продавца на момент продажи была в Новосибирске.
На первый взгляд ситуация выглядит обычной. Прибыль составила чуть больше 9 млн рублей. Клиент ожидал налог около 1 329 408 рублей. Как клиент рассчитал? Ранее в этой статье все формулы по расчету налога при продаже недвижимости после 2026 года рассматривали.
Если прибыль больше 2 400 000 рублей, налог считается по формуле:
(Цена продажи минус цена покупки (или от кадастровой стоимости) -2 400 000) x 15% + 312 000 руб.
Цена покупки, руб | Цена продажи, руб | 70% кадастровая стоимость, руб | Сумма налога, руб |
28 817 277 | 38 000 000 | 39 833 521 * 70% = 27 883 464 | (38 000 000 – 28 817 277 – 2 400 000) х 15% +312 000 = 1 329 408 руб |
Этот расчет был бы правильным, если клиент бы продал в 2025 году, но продажа состоялась в январе 2026 года.
Продавец квартиры не учел 2 важных момента – кадастровую стоимость обьекта недвижимости за 2026 год, прописку на момент продажи и регион 100% кадастровой стоимости. Это привело к доначислению налога 3 541 518 руб.
Перед продажей недвижимости рекомендуем заранее рассчитать налоговую нагрузку. Иногда один предварительный расчет позволяет законно сэкономить сотни тысяч или даже миллионы рублей. Эксперты компании «Верните налог» помогут проверить все возможные варианты.
ООО Верните налог
Налог при продаже недвижимости. Проверка срока владения, кадастровой стоимости и расчет НДФЛ.
Ошибка №1. Перед продажей не проверили кадастровую стоимость
Большинство собственников смотрят только на цену покупки и цену продажи. Но в 2026 году этого уже недостаточно. При проверке декларации налоговая служба сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. Если цена продажи равна и превышает 70% (100% в зависимости от региона) кадастровой стоимости объекта, доходом остаётся цена по договору.
Если цена продажи меньше 70% (100% в зависимости от региона) кадастровой стоимости, в качестве дохода примут сумму в 70% кадастра (100% в зависимости от региона) и именно от неё рассчитают НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ). Размер стоимости по кадастру берут на начало года, когда был зарегистрирован переход права собственности.
На дату сделки кадастровая стоимость квартиры составляла: 61 610 117 рублей. То есть почти на 24 млн рублей больше цены продажи. Фактически квартира была продана дешевле своей кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость перед сделкой можно проверить в свежей выписке из ЕГРН, в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Имущество» или в личном кабинете на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». По данному обьекту на сайте Росреестра уже заранее была определена кадастровая стоимость обьекта с 2026 года:
Если бы регион прописки на момент продажи была в Москве, то расчет налога был бы следующим.
Цена покупки, руб | Цена продажи, руб | 70% кадастровая стоимость, руб | Сумма налога, руб |
28 817 277 | 38 000 000 | 61 610 118 * 70% = 43 127 083 | (43 127 083 – 28 817 277 – 2 400 000) х 15% +312 000 = 2 098 471 руб |
То есть только из-за изменения кадастровой стоимости налог вырос бы почти на 770 тысяч рублей. Именно поэтому перед продажей недвижимости необходимо проверять не только цену сделки, но и актуальную кадастровую стоимость объекта. Перед подписанием договора специалисты компании «Верните налог» рекомендуют обязательно выполнить предварительный расчет НДФЛ. Иногда одна проверка кадастровой стоимости позволяет избежать налоговых сюрпризов на сотни тысяч или даже миллионы рублей.
Ошибка №2. Не учли прописку продавца
Ранее для расчета налога использовался коэффициент 0,7.. То есть налоговая инспекция сравнивала цену продажи с 70% кадастровой стоимости объекта. Но с 2025 года регионам разрешили увеличить коэффициент до 1. И многие регионы этим правом уже воспользовались. В этой статье подробно описали изменения ставки с 70% до 100% и по каким регионам эти изменения действуют с 2025 и с 2026 года.
В 2026 году 6 регионов определили 100% кадастровую стоимость:
Новосибирская область;
Курганская область;
Воронежская область;
Тюменская область;
Новгородская область;
Курская область.
Самое неожиданное изменение для большинства собственников. Многие считают, что правила определяются по месту нахождения недвижимости. Это не так.
Правило начисления налога применяется не к объекту, а к продавцу, то есть имеет значение, в каком регионе зарегистрирован бывший собственник на момент совершения сделки, а не место, где фактически находится недвижимость (письмо Минфина от 05.06.2025 № 03-04-05/55305).
В нашем кейсе квартира находилась в Москве. Но продавец был зарегистрирован в Новосибирской области. А Новосибирская область с 2026 года применяет коэффициент 1. То есть для расчета налога инспекция использует уже не 70%, а 100% кадастровой стоимости. Именно поэтому вместо цены продажи 38 млн рублей в расчет попала сумма 61 млн рублей. Правильный расчет налога по данному продавцу:
Цена покупки, руб | Цена продажи, руб | 100% кадастровая стоимость, руб | Сумма налога, руб |
28 817 277 | 38 000 000 | 61 610 118 | (61 610 118 – 28 817 277 – 2 400 000) х 15% +312 000 = 4 870 926 руб |
Фактически стоимость этой ошибки составила 2 772 455 миллионов рублей. Каждый подобный случай индивидуален. До сделки специалисты компании «Верните налог» помогут рассчитать НДФЛ, проверить кадастровую стоимость, срок владения и подобрать наиболее выгодный вариант продажи недвижимости.
ООО Верните налог
Продажа квартиры без сюрпризов от ФНС Проверим налог, срок владения и риски до сделки
Самая дорогая ошибка клиента
Выше мы рассмотрели, в чем были ошибки собственника при продаже недвижимости и это обернулось в налог 4 870 926 рублей.
Этап | Налог, руб |
Как рассчитывал клиент | 1 329 408 |
После проверки новой кадастровой стоимости | 2 098 471 |
После учета прописки в регионе со 100% кадастровой стоимостью | 4 870 926 |
И сейчас рассмотрим вариант, как можно было бы полностью сэкономить на налогах. Квартира была полностью оплачена 2 июня 2021 года. Для жилой недвижимости, приобретенной по ДДУ, срок владения считается именно с даты полной оплаты. До полного пятилетнего срока владения клиенту не хватило примерно пяти месяцев. Это льгота для жилых новостроек работает согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации и распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
Если бы продажа состоялась после окончания минимального срока владения, налоговая декларация могла вообще не потребоваться, НДФЛ отсутствовал бы полностью, экономия составила бы почти 4,9 млн рублей.
Что необходимо проверить перед продажей недвижимости в 2026 году:
Проверьте кадастровую стоимость
Проверьте свою прописку
Проверьте срок владения
Проверьте налог до сделки
Перед продажей недвижимости рекомендуем заранее рассчитать налоговую нагрузку. Иногда один предварительный расчет позволяет законно сэкономить миллионы рублей. Эксперты компании «Верните налог» помогут проверить все возможные варианты.
ООО Верните налог
Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей квартиры или апартаментов
Что чаще всего спрашивают собственники
Если квартира находится в Москве, всегда применяются московские правила?
Нет. Важно учитывать регион регистрации продавца на дату сделки.
Где посмотреть кадастровую стоимость?
В выписке ЕГРН, личном кабинете Росреестра или на сайте ФНС.
Можно ли уменьшить налог после продажи?
Возможности после сделки значительно ограничены. Поэтому анализировать ситуацию лучше до подписания договора.
Правда ли, что несколько месяцев могут сэкономить миллионы?
Да. В нашем кейсе до полного срока владения не хватило около пяти месяцев, а потенциальная экономия составила почти 4,9 млн рублей.
Нужно ли рассчитывать налог перед каждой продажей недвижимости?
В 2026 году — однозначно да. Особенно если объект дорогой, изменялась кадастровая стоимость или продавец зарегистрирован в регионе, который применяет коэффициент 100% кадастровой стоимости.
Комментарии
14А если бы клиент подождал пять месяцев, налога действительно вообще не было бы?
Получается, сейчас без предварительного расчета дорогую недвижимость продавать уже рискованно?
Спасибо за статью, вот собственник в шоке. Кто-нибудь вообще проверяет кадастровую стоимость перед продажей? Или большинство узнает о ней уже после сделки?