Продажа земельных участков в 2026 году: что изменилось
С 1 января 2025 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 12.12.2024 №449-ФЗ в пункт 2 статьи 217.1 НК РФ.
До этих изменений любое разделение или объединение земельного участка фактически “обнуляло” срок владения. После регистрации нового участка срок начинал исчисляться заново, поэтому даже собственники, владевшие землей более десяти лет, были вынуждены платить НДФЛ. Теперь порядок изменился в сторону налогоплтельщика. Если земельный участок используется для личных нужд (ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество, размещение гаража), срок владения может сохраняться.
Важно! Если земельный участок использовался в предпринимательской деятельности, освобождение от НДФЛ по истечении минимального срока владения не применяется. Это ограничение закреплено в налоговом законодательстве: льгота по сроку владения распространяется только на имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности. Поэтому даже после 5 лет владения продажа такого участка может повлечь обязанность по уплате налога.
Как пункт 2 статьи 217.1 НК РФ влияет на срок владения и какие нюансы, будем разбираться дальше. Перед продажей земельного участка рекомендуем заранее проверить налоговые последствия. Специалисты компании ООО Верните налог рассчитывают НДФЛ до сделки и помогают законно снизить налоговую нагрузку.
Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью
Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.
Как считается срок владения после раздела земельного участка
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, если исходный участок разделен или из него выделен новый участок и при этом образовано не более двух земельных участков, срок владения новым участком считается с даты получения исходного земельного участка.
При этом не имеет значения, когда именно был произведен раздел. Главное, чтобы одновременно выполнялись два условия:
первоначальный участок был разделен именно на два участка, а не на три и более;
доход от продажи получен начиная с 1 января 2025 года.
То есть если первоначальный участок был приобретен, например, в 2018 году, разделен позднее, а продажа состоялась в 2025 году или позже, то срок владения будет исчисляться с 2018 года. Если же продажа состоялась до 1 января 2025 года, применяются прежние правила: срок владения для каждого образованного участка считается с даты регистрации права собственности именно на этот новый участок, а не на первоначальный земельный участок.
Давайте рассмотрим на примере. Участок приобретен в 2018 году за 2 000 000 рублей. Разделен в 2024 году и образовано два равных участка. Один участок продали в 2024 году за 3 000 000 рублей и в в 2026 году второй участок за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость участков 1 500 000 рублей.
Год продажи | Цена продажи, ₽ | Налоговый вычет, ₽ | Кадастровая стоимость, ₽ | Расчет налога, ₽ |
2024 год | 3 000 000 | 1 000 000 | 1 500 000 | (3 000 000 – 1 000 000) * 13% = 260 000 |
2026 год | 3 500 000 | 1 000 000 | 1 500 000 | 0 |
В данном примере налог начисляется только на участок, проданный в 2024 году в размере 260 000 рублей. Для участка, проданного в 2026 году действует срок владения с 2018 года – год получения исходного земельного участка и так как больше 5 лет владения – то декларацию сдавать не нужно и налог будет нулевой. Но для налоговой инспекции срок владения нужно доказывать – так как инспекция будет ориентироваться на срок владения по данным Росреестра.
Если же после раздела образовано три и более участка, новое правило уже не применяется.
Срок владения земельным участком — одна из самых частых причин ошибок при расчете НДФЛ. Раздел участка, объединение, изменение границ, предпринимательская деятельность и дата сделки могут полностью изменить размер налога. Перед продажей рекомендуем провести налоговый аудит. Специалисты компании ООО Верните налог рассчитают налог заранее и помогут избежать переплаты.
Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам «Верните налог»
Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции. Также поможем получить положенные налоговые вычеты.
Как считается срок владения после объединения земельных участков
При объединении действует другое правило. В 2026 году в соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ срок владения новым участком определяется с даты приобретения последнего из объединяемых земельных участков, а не с даты регистрации нового объединенного участка. Именно поэтому дата продажи может кардинально повлиять на обязанность по уплате налога: разница всего в несколько месяцев способна привести либо к начислению НДФЛ, либо к полному освобождению от него.
Например, первый участок приобретен в 2016 году, второй — в 2018 году, третий — в феврале 2021 года по 300 000 рублей. Участки объединили в 2024 году. Стоимость продажи 3 000 000 рублей, Кадастровая стоимость объединенного участка 1 500 000 рублей. Давайте рассмотрим расчет в зависимости от даты продажи.
Год продажи | Цена продажи, ₽ | Налоговый вычет, ₽ | Кадастровая стоимость, ₽ | Расчет налога, ₽ |
Январь 2026 год | 3 000 000 | 1 000 000 | 1 500 000 | (3 000 000 – 1 000 000) * 13% = 260 000 |
Май 2026 год | 3 500 000 | 1 000 000 | 1 500 000 | 0 |
При продаже в январе 2026 года, несмотря на то что действуют новые правила и срок владения считается с февраля 2021 года (даты приобретения последнего из объединенных участков), на момент продажи пять лет еще не прошло. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ.
При продаже в мае 2026 года срок владения также считается с февраля 2021 года, но к маю 2026 года минимальный пятилетний срок уже истек. Следовательно, при соблюдении остальных условий доход от продажи освобождается от НДФЛ. Очень часто собственники объединяют или разделяют землю перед продажей, не подозревая, что это влияет на НДФЛ. Эксперты компании ООО Верните налог помогут просчитать последствия еще до регистрации изменений.
Когда действует трехлетний срок владения
Общий минимальный срок владения земельным участком составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
До 3 лет срок сокращается, если участок:
получен по наследству;
получен в дар от члена семьи или близкого родственника;
приватизирован;
получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
является единственным жильем продавца и на участке расположен жилой дом (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Важное исключение: у подаренного участка после раздела или объединения срок владения составляет 5 лет
Здесь многие собственники совершают ошибку. Минфин России в письме от 09.01.2025 №03-04-05/366 разъяснил, что если земельный участок был получен в дар от близкого родственника, а затем разделен, новые участки считаются возникшими не в результате дарения, а в результате действий собственника. Поэтому льготный трехлетний срок уже не применяется. Для новых участков минимальный срок владения составит 5 лет.
Перед разделом или объединением подаренного участка обязательно проверьте налоговые последствия. В некоторых случаях одна регистрационная процедура увеличивает минимальный срок владения с трех до пяти лет. В компании ООО Верните налог мы анализируем документы, рассчитываем налог заранее и находим законные способы его оптимизации.
Как рассчитывается НДФЛ при продаже земельного участка
Если минимальный срок владения не истек, возникает обязанность по уплате НДФЛ. В данной статье расписаны все изменения по расчету налогов в 2026 году.
Если цена продажи ниже установленного порога, налоговая база определяется исходя из 70% или 100% кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от прописки продавца согласно пусьму Минфина России от 05.06.2025 №03-04-05.
Кроме того, с 2025 года действует новая прогрессивная ставка НДФЛ:
13% — с налоговой базы до 2,4 млн рублей;
15% — с суммы превышения 2,4 млн рублей.
ООО Верните налог
Налог при продаже земельного участка. Проверка срока владения, кадастровой стоимости и расчет НДФЛ.
Что чаще всего спрашивают при продаже земельных участков?
Можно ли продать разделенный участок без налога?
Да, если после раздела образовано не более двух участков и минимальный срок владения уже истек.
Если участок получен в дар, всегда достаточно трех лет?
Нет. После раздела или объединения льготный трехлетний срок может перестать действовать. Это подтверждено письмами Минфина России №03-04-05/366 от 09.01.2025 и №03-04-05/110171 от 08.11.2024.
Как считается срок после объединения участков с 2025 года?
С даты приобретения последнего из объединяемых участков.
Если цена продажи ниже кадастровой стоимости?
Для расчета НДФЛ налоговая может определить доход исходя из 70% или 100% кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от прописки продавца.
Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFGViXhs
круто, к вам можно будет обратиться - если продам участок? планирую продать два участка в 2026 году
Благодарю автора за такую содержательную и полезную статью.
Ну приплыли 😆 😁 есть теперь перед продажей земли нужно еще и историю всех объединений и разделов проверять? Скоро без налогового консультанта вообще ничего продать нельзя??