Нерезидент и продажа недвижимости в 2026 году: какой налог платить и когда можно не платить НДФЛ

Налоговым резидентом признается человек, который находится в России не менее 183 календарных дней в течение любых 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Если этот срок меньше — налогоплательщик становится нерезидентом.

Налоговое резидентство не зависит от гражданства. Даже гражданин РФ может быть налоговым нерезидентом. То же самое касается для неграждан РФ – они могут быть резидентами РФ, если живут в России больше 183 календарных дней.

Если по итогам 2026 года вы находились на территории России 183 дня и более в течение любых последовательных 12 месяцев, вы считаетесь налоговым резидентом. Если этот критерий не выполнен — вы становитесь налоговым нерезидентом, и при отсутствии льгот налог рассчитывается уже по правилам для нерезидентов.

Пример. Квартира продана в мае 2026 года. На дату сделки продавец еще проживал в России и считал себя резидентом. Однако затем он уехал за границу и до конца года находился в России менее 183 дней. По итогам 2026 года он признается налоговым нерезидентом, поэтому налоговая инспекция будет рассчитывать НДФЛ уже по правилам для нерезидентов, даже несмотря на то, что в день продажи квартиры он фактически находился в России.

Именно поэтому при продаже недвижимости важно заранее спрогнозировать свой налоговый статус на конец года. Иногда несколько месяцев пребывания в России могут изменить ставку налога и право на применение налоговых льгот. Ошибка может увеличить сумму налога в несколько раз. Специалисты ООО «Верните налог» помогут провести расчет и избежать дорогостоящих ошибок.

ООО Верните налог

Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей нерезидентам РФ

Получить расчет

Для налоговых резидентов при продаже недвижимости НДФЛ рассчитывается по ставкам 13% и 15% в зависимости от размера налоговой базы. Подробнее о порядке расчета налога, прогрессивных ставках и применении имущественных вычетов мы рассказали в отдельной статье.

Для налоговых нерезидентов правила другие. Если по итогам календарного года, в котором получен доход от продажи недвижимости, продавец не соответствует критерию налогового резидентства (находился в России менее 183 дней в течении года продажи объекта недвижимости), то доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 30%.

Формула расчета налога для налоговых нерезидентов:

Давайте рассмотрим на примерах. Московская квартира продана в мае 2026 года за 20 000 000 рублей, приобретена в 2025 году за 18 000 000 руб. Кадастровая стоимость в год продажи 18 000 000 рублей. На дату сделки продавец еще проживал в России и считал себя резидентом.

1 вариант. Уехал заграницу в мае 2026 года и больше не планирует возвращаться.

2 вариант. Уехал заграницу в сентябре 2026 года и больше не планирует возвращаться.

По первому варианту продавец будет считаться нерезидентом – так как до конца года не планирует вернуться в Россию и будет находиться меньше 183 дней в России. По итогам 2026 года он признается налоговым нерезидентом, поэтому налоговая инспекция будет рассчитывать НДФЛ уже по правилам для нерезидентов, даже несмотря на то, что в день продажи квартиры он фактически находился в России. Налог составит 6 000 000 рублей – нельзя учесть расходы на приобретения имущества.

По второму варианту продавец будет считаться резидентом РФ и налог составит всего лишь 260 000 рублей. Именно поэтому одинаковая сделка у резидента и нерезидента может привести к совершенно разной сумме налога.

Налоговое резидентство — это первое, что необходимо проверить перед продажей недвижимости. Не всегда гражданин РФ является налоговым резидентом, а от этого напрямую зависит размер НДФЛ и возможность применения льгот. Обратитесь в ООО «Верните налог» за индивидуальным расчетом до сделки.

ООО Верните налог

Продажа недвижимости без сюрпризов от ФНС. Проверим налог, срок владения и риски до сделки

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Получить расчет

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Несмотря на ставку 30%, нерезиденты также пользуются льготой по минимальному сроку владения согласно Письму Минфина России № 03-04-05/87049 от 7 сентября 2022 года.

Без налога можно продать недвижимость, если истек 5-летний минимальный срок владения. Также льготы по 3 летнему сроку, если:

• получен по наследству;

• подарен близким родственником;

• приватизирован;

• получен по договору пожизненного содержания с иждивением;

• является единственным жильем продавца (при соблюдении условий ст. 217.1 НК РФ).

Также нерезиденты могут воспользоваться освобождением от НДФЛ для семей с двумя и более детьми при соблюдении условий Федерального закона № 382-ФЗ:

1. минимум двое родных или усыновлённых детей младше 18 лет или 24 лет, если ребёнок — студент очного отделения;

2. вместо проданного жилья семья в том же году или до 30 апреля следующего года купит другое жильё в РФ или заграницей;

3. кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей;

4. площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного;

5. на момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь или кадастровая стоимость которого больше, чем приобретаемого.

Если все эти условия соблюдены, то, независимо от срока владения, налог платить не придётся, в том числе и нерезидентам. Льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.

Перед продажей недвижимости важно заранее определить налоговый статус, проверить срок владения и право на льготы. Ошибка может привести к значительной переплате или длительному спору с налоговой инспекцией. Специалисты компании «Верните налог» более 6 лет помогают рассчитывать НДФЛ до сделки, проверяют право на льготы и законно снижают налоговую нагрузку.

Согласно статье 209 НК РФ, объектом обложения НДФЛ признаётся доход, полученный налоговыми резидентами РФ как от источников в России, так и за рубежом, а для нерезидентов — только от источников в РФ.

В декларации обязательно указывается статус налогоплательщика «нерезидент» и вносятся все данные о полученных доходах. При необходимости инспекция может запросить сведения о пересечении государственной границы и проверить количество дней пребывания в России.

Если выяснится, что налог был рассчитан как для резидента, инспекция вправе:

• доначислить налог;

• начислить пени;

• взыскать штраф, если имеются основания.

Поэтому скрывать статус нерезидента не стоит. Не уверены, являетесь ли вы налоговым резидентом России? Лучше выяснить это до сделки, чем после получения требования из налоговой инспекции. В ООО «Верните налог» мы заранее определим ваш статус, рассчитаем налог и подготовим безопасную стратегию продажи недвижимости.

ООО Верните налог

Налог при продаже недвижимости нерезидентом РФ. Проверка срока владения, кадастровой стоимости и расчет НДФЛ.

Получить расчет

Нет. Определяющее значение имеет количество дней пребывания в России, а не гражданство.

Нет. Для нерезидентов такое уменьшение не применяется.

Нет. Льгота по минимальному сроку владения распространяется и на нерезидентов.

Да. При необходимости инспекция может запросить сведения о пересечении границы и пересчитать налог.

Да. При соблюдении требований законодательства можно применять налог на профессиональный доход и платить налог по ставке 4% или 6%.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFJz5F21