Как быстрее закрыть ипотечный кредит

Я вижу два основных варианта. Номер один – зарабатывать как можно больше денег и изо всех сил гасить задолженность. Второй способ — лишние заработанные рубли сначала проинвестировать в выгодном направлении, а затем уже приобретенный капитал вложить в погашение ипотеки.

Как вышла из положения я? Купила облигации — и доход по этим ценным бумагам перекрывает ежемесячную сумму платежей по ипотеке.

По-хорошему, конечно же, нужен стартовый капитал, чтобы сформировать портфель из этих самых облигаций (можно и без него, но придется формировать портфель постепенно). Покупать, докупать, и со временем этот капитал вырастет и будет приносить какую-то часть денег — которую можно будет направлять на досрочное погашение долга. 

Поговорим непосредственно о схеме. 

Человек взял ипотечный кредит и стабильно его выплачивает. Часть его дохода уходит на эти платежи, часть тратится «на жизнь», еще часть остается. Нужно ли эти свободные деньги добавлять к ипотечному платежу или же распорядиться ими как-то иначе?

Если же большая часть дохода уходит на платежи и у человека остаются средства только на существование — нужно увеличивать свой доход, других вариантов нет. Поднимать стоимость рабочего часа, приобретать новые навыки, брать больше ответственности — рассмотреть все возможные способы, чтобы после выплаты ипотечных платежей оставались свободные деньги. 

Чтобы погасить ипотеку досрочно, вы можете использовать облигации. Они больше всего похожи на банковский вклад.

Облигация — это документ, который подтверждает, что вы дали в долг. В долг вы можете дать:

• государству, купив облигации федерального займа (ОФЗ);

• частной компании («Сбербанку», «Газпрому», «Лукойлу»).

Вы даете деньги в долг не просто так, а под проценты. В течение определенного срока вам выдаются купоны (эти самые проценты), а по окончании срока займа с вами рассчитываются полностью, выплачивая сам долг.

Самыми надежными облигациями на российском фондовом рынке являются ОФЗ (облигации федерального займа), поскольку их исполнение гарантировано государством. Это делает их хорошим выбором для консервативных инвесторов. Кроме того, облигации выпускают российские регионы и муниципалитеты (они входят в категорию «облигаций муниципального займа»). По надежности такие облигации уступают ОФЗ, однако вероятность дефолта регионов крайне мала, поскольку государство поддерживает их финансовую устойчивость. При этом доходность региональных и муниципальных облигаций, как правило, выше доходности ОФЗ на 1–2 процентных пункта, что делает их привлекательным инструментом для инвесторов, готовых принять чуть больший риск. 

Что касается корпоративных облигаций — важно смотреть на кредитный рейтинг компании.

Облигации можно подобрать под любую задачу: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные инвестиции (последние — с самыми высокими купонами). Закладываете фильтры и получаете готовый список из тех облигаций, которые вы можете рассмотреть для своего портфеля.

Чтобы облигационный портфель был максимально эффективен, очень важно сразу определиться с его структурой.

В облигационном портфеле можно выделить три основные части.

1. Ликвидная часть – это 5-10% от всех облигаций. Она необходима, чтобы поддерживать гибкость портфеля и его устойчивость при неблагоприятном развитии ситуации на рынке. В нее входят облигации с погашением до 1 года или фонды ликвидности.

2. Ядро – 90-95% от всех облигаций. Это та часть портфеля, которая и должна непосредственно зарабатывать, поэтому для ядра подойдут длинные бумаги с хорошим кредитным качеством и постоянным купоном. Также в ядро можно добавить и флоутеры. Но количество бумаг с плавающим купоном не должно доминировать, так как со снижением ставки их доходность падает.

3. Спекулятивная часть 1-5% от всего объема облигаций. Спекулятивная часть не является обязательной, её задача — несколько повысить доходность сформированного портфеля. В неё могут входить эмитенты с низким кредитным качеством (ВДО), но обязательно нужно контролировать долю таких бумаг в портфеле.

У нас на фондовом рынке представлено очень много облигаций — по объемам больше, чем акций различных компаний. Выбор очень велик, и важно подобрать то, что вам подходит по разным критериям.

• Срок. Осталось ипотеку платить 20 лет — ищите облигации, по которым вам будут выплачивать купоны именно двадцать лет.

• Доходность к погашению. Эта цифра показывает, сколько годовых по ценной бумаге вы будете получать в год, если будете держать эту облигацию до самого конца.

• Оферты. Рекомендую выбирать облигации без оферты — бывают оферты разного типа, когда эмитент может досрочно выкупить у вас облигации.

• Кредитный рейтинг. Если кредитный рейтинг высокий — можно смело рассматривать этот инструмент инвестиций, если средний или низкий — лучше не рисковать.

Облигации считаются консервативным инструментом инвестиций. Некоторые считают — «зачем мне такой маленький купон, лучше возьму акции, которые могут вырасти в год на 20-30%». Но этого может и не произойти. 

Крупные игроки понимают, как это работает, инвестируют в облигации большие объемы денег и получают эту самую высокую доходность.

Ставка Центробанка напрямую влияет на доходность ОФЗ. Если ставка ЦБ растет, то доходность по новым облигациям тоже растет. С короткими и с длинными облигациями вы фиксируете доходность.

Сейчас также выгодно рассмотреть и флоутеры – облигации с плавающей процентной ставкой (доходность меняется уже по факту, когда облигации у вас на руках). Если ключевая ставка Центробанка растет, то и доходность флоутеров в портфеле автоматически увеличивается.

Часто можно услышать, что доходность по банковским вкладам бывает выше, чем у облигаций. В теории это так, но на практике дело обстоит сложнее.

Да, в рекламе банков звучат высокие ставки по вкладам — до 21-22%. Но при этом возможны следующие варианты:

• повышенная ставка действует только в первые месяцы;

• повышенная ставка требует от клиента выполнения каких-либо условий;

• у вклада нет опции «пополнение-снятие»;

• такая опция есть, но если вы снимаете или дополнительно кладете деньги — доходность по вкладу снижается.

По облигациям ситуация другая. Вы точно знаете, что купили облигации на определенный срок и получите ту самую доходность, на которую рассчитывали при покупке. Вы также можете продавать или докупать новые облигации — это никак не отразится на доходности того, что в вашем портфеле есть на данный момент.

Есть вероятность, что ключевую ставку Центробанка будут повышать и дальше. Это не предел того, что можно зафиксировать.

Можно рассматривать флоутеры до момента, когда ставку перестанут повышать. Повышение остановится, начнется риторика о возможном снижении ставки — в этот период вы покупаете длинные облигации (допустим, на период вашей ипотеки, на 15-20 лет) и ловите эту самую высокую доходность. 

Чтобы сформировать портфель, менее подверженный колебаниям, можно отталкиваться от ставки Центробанка.

• Если ставка ЦБ повышается — можно приоритетно рассматривать короткие облигации (краткосрочные — от одного года до трех) либо флоутеры. Длинных держать в портфеле совсем немного.

• Если ключевая ставка идет на понижение — обратить внимание на длинные облигации, чтобы поймать ту самую доходность, а короткие рассмотреть в самой-самой малой части портфеля.

• Когда ставка идет на повышение — короткие облигации погашаются, и на эти свободные деньги можно будет докупить длинные облигации, когда будет снижение ставки.

Важно постоянно следить за своим инвестиционным портфелем. Контролировать срок облигаций, планировать стратегии — какие из облигаций докупать, какие продавать. Грамотная работа с этим инвестиционным инструментом поможет вам закрыть ипотеку досрочно и накопить деньги на реализацию своих финансовых целей.