ia@harzlabs.ru
Аренда

Долевая коммерческая недвижимость: как учесть доходы от сдачи в аренду.

Добрый день. Следующая ситуация:

Два физических лица владеют коммерческой недвижимостью в долях 54 : 46.

Заключены договоры аренды на эту недвижимость между Арендодатель1 (есть ИП), Арендодатель2 (есть ИП), Арендатор.

Для удобства Арендатора по договору арендная плата уплачивается на счет Арендодателя 1, а он уже распределяет доход согласно долям.

Арендодатель 1 работает как ИП. Основной налоговый режим УСН. Для аренды был приобретен патент на 2024г.

Если в течение всего года Арендодатель 1 будет получать арендную плату на себя и полностью отражать ее как свой доход, то будет превышен лимит по ПСН, хотя согласно доли владения не вся сумма арендной платы является его доходом.

Вопросы:

1) Возможно ли заключить агентский договор между Арендодателем 1 и Арендодателем 2, на основании которого Арендодатель 1 сразу при поступлении арендных платежей делил их на следующие части:

А) Доход ПСН – арендная плата согласно доли владения;

Б) Доход УСН – агентское вознаграждение за аккумулирование и распределение платежей между арендодателями;

В) Сумма, не являющаяся доходом, подлежащая перечислению на счет Арендодателя 2 (соответственно не входящая в доход при определении лимита ПСН Арендодателя 1) ?

2) Если вариант с агентским договором возможен, может ли Арендодатель 2 купить патент на сдачу в аренду коммерческих помещений?

3) Как оплачивать расходы на содержание общей недвижимости? Ведь если денежные средства не перечислить Арендодателю 2, а оплатить их частью расходы, то получается у Арендодателя 2 не возникнет доход.

  • Александр Анищенко

    Добрый день!

    У Вас два разных договора аренды. Арендодтель-2 вправе письменно договорится с арендатором, что он будет перечислять арендную плату на счет третьего лица. Это будет все равно доход Арендодателя-2. Не нужен никакой агентский договор.

    Налоговики могут, конечно, отнестись с подозрением, но серьезно предъявить ничего не в состоянии. Собственность разная, договоры аренды разные, доходы стороны отражают каждый у себя. А счет, на который идет перечисление денег, в этом случае для расчета налогов значения не имеет.

  • ia@harzlabs.ru

    Добрый день. У нас не два договора аренды, а один, трехсторонний, подписанный тремя сторонами: Арендодателем 1, Арендодателем 2 и Арендатором. По условию договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя 1.

  • Александр Анищенко

    Все равно у Вас два получателя дохода. Аредодатель-2 должен самостоятельно отражать у себя доход. Агентского договора для этого не нужно.

Этот ответ эксперта доступен по 

Подключите сервис Клерк.Консультации и получите решение всех ваших рабочих задач от лучших экспертов-практиков страны.

Задать свой вопрос