Коммунальные услуги по агентскому договору

Приветствуем вас!

Тут с текстом такого "допонительного соглашения" большие проблемы. Дело в том, что при таких формулировках будет считаться, что агентский оговор не заключен. Это будет, во-первых, подверждаться тем, что вознаграждение по существу явялется арендной платой, а значит никаких агентскийх услуг нет, а есть только отношения аренда. Во-вторых, стороны не пришли и не достигли к соглашению предмета агенсткого договора. Когда предмет договора не согласован, считается, что договор не заключен. В-третьих, суть агентских соглашений не может быть тем, что идет "возмещение расходов", опять-таки такая формулировка по существу означает, что речь идет об аренде.
То есть при таких условиях, у вас все платежи арендатора за коммунальыне услуги войдут в доходы по УСН.

Вам нужен отдельный договор, т.к. предмет агентских отношений сильно отличается от отношений аренды.

Согласно ст. 1005 ГК РФ: "По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала".

Соггласно ст. 606 ГК РФ: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".

То есть, по сути предметы отношений агентирования и аренды - разные.

То есть вам нужно именно заключать агентский договор как отдельный документ.

Этот текст из отдельного агентского договора

3.ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Вознаграждение Агента по настоящему договору составляет 1000 (одна тысяча) рублей в год и входит в цену постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 04.06.2018 г.

Агентский договор

по приобретению коммунальных услуг и ресурсов

по объекту недвижимости, расположенному по адресу:

г.

«01» июля 2024 года

Гражданин ....именуемый в дальнейшем «Агент», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью ..., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Принципал», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Агент от своего имени, но за счет Принципала, обязуется оплачивать счета за энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление и услуги управляющей организации (управление МКД),  потребляемые на основании договоров, заключенных между Агентом и ресурсоснабжающими организациями для обслуживания нежилого помещения общей площадью 63,2 кв.м., в том числе торговая площадь 51,6 кв.м., расположенного по адресу: ..., находящегося у Принципала  в аренде согласно договору аренды нежилого помещения от 04.06.2018 г., а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемые услуги.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Агент обязуется выполнять предусмотренные в п.1.1. настоящего договора действия надлежащим образом и своевременно, руководствуясь условиями договоров, заключенных со снабжающими организациями и указаниями Принципала.

2.2. Агент обязан выполнять предусмотренные в п. 2.1 настоящего договора действия надлежащим образом и своевременно.

2.3. Агент вправе отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела - это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил ответ на свой запрос в течение 3 дней после его отправки. Агент обязан уведомить Принципала о допущенных отступлениях, как только уведомление станет возможным.

2.4. Агент обязан ежемесячно направляет Принципалу за отчетный период (календарный месяц) счет, отчет агента (по форме Приложения № 1) и расчеты (по форме Приложения № 2) с приложением документов, подтверждающих правомерность начисления компенсационного платежа за фактически потребленные услуги: копии квитанций, счетов-фактур и/или актов оказанных услуг, выставленных ресурсоснабжающими организациями на имя Агента. Размер подлежащей выплате суммы за отчетный период (календарный месяц) ежемесячно определяется Сторонами в отчете Агента, подписываемом Сторонами по окончании отчетного периода. Основанием для выплаты указанной суммы является подписанный Сторонами отчет Агента. В случае непредоставления Арендатору копий договоров с ресурсоснабжающими организациями, расчета (по форме Приложения № 1) с приложением подтверждающих документов начисление и возмещение соответствующих затрат Арендодателю не производится.

     При этом Стороны согласовали, что величина потребленной электрической энергии за отчетный период определяется по показаниям прибора учета, установленного в Помещении, а величина потребленного теплоснабжения за отчетный период определяется пропорционально площади Нежилого арендуемого помещения от площади всего Здания (1491,6 кв.м.).  

2.5. Агент обязан сообщать Принципалу об изменениях тарифов, согласно которым указанными п. 2.1 организациями взимается плата за предоставление энергии, теплоснабжения, водоснабжения и т.д., при этом Агент в одностороннем порядке производит перерасчет, письменно известив об этом Принципала.

2.6. Агент вправе в целях исполнения настоящего договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.

2.7. Принципал обязан:

2.7.1. Перечислять Агенту денежные средства для выполнения условий настоящего договора.

2.7.2. Выплатить Агенту вознаграждение за оказанные услуги в размере и в порядке, установленном настоящим договором.

3.ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Вознаграждение Агента по настоящему договору составляет 1000 (одна тысяча) рублей в год и входит в цену постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 04.06.2018 г.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. В случае просрочки перечисления Агентом денежных сумм снабжающим организациям по их счетам, приведшей к начислению этими организациями пеней, указанные пени уплачиваются Агентом за счет собственных средств.

4.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору, она обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

4.3. Неисполнение одной из сторон условий настоящего договора, приведшее к материальным потерям другой стороны, может служить основанием досрочного прекращения договора по инициативе добросовестной стороны.

ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких, как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего договора, каждая из сторон должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 5.2 настоящего договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

5.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего договора, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

К0НФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Условия настоящего договора, приложений и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд согласно действующему законодательству РФ.

ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1.            Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

8.2.             Одна из сторон вправе в течение срока действия настоящего договора, по письменному уведомлению другой стороны за 5 (пять) календарных дней, расторгнуть настоящий договор.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на, то представителями сторон.

9.3. Все уведомления и сообщения в рамках настоящего договора должны направляться сторонами друг другу в письменной форме.

9.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до прекращения действия договора аренды нежилого помещения от 04.06.2018 г.

9.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Благодарим, конечно, за весь договор. Мы промментируем несколько вопросов:

1. Агент не может быть просто физическим лицом, он должен стать на учет как ИП, т.к. ФНС уже давно считают, что такая деятельность считается предпринимательской. Есть риск, что могут взкать НДС и т.д. Или у вас агент ООО, которое арендодатель? Вы просто вязли текст договор из интернета?
2. Относительно оплаты не следует писать о возмещении, нужно иные формулировки. Также вознаграждение ни в коем случае не может быть частью арендной платы. У вас должна быть формулировка, что это просто вознаграждение за выполнение поручений по агентскому договору. Все эти поручения указываются в агентском отчете.

3. Предмет у вас опять некорректно сформулирован, предлагаем так (по модели договора комиссии):

Принципал поручает и обязуется оплатить, а Агент обязуется от своего имени, но за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с внесением коммунальных платежей за коммунальные услуги в помещении Принципала, а также Агент обязуется обеспечивать подачу непрерывно коммунальнальных услуг в арендуемом Принципалом помещении на основании Договора аренды от "___"________ ____ г. N ___, расположенном по адресу: _____________________________, площадью _____ кв. м, кадастровый номер ______________________.

Права и обязанности по сделкам, совершенным Агентом в соответствии с настоящим Договором, возникают непосредственно у Агента.

4. Конечно, весь остальной текст договора внимательно нужно переработать, особенно п. 2.4, он опять неточен в формулировках, что это именно агентский договор.