Клерк.Ру

Цена участка привязана к земельному налогу. Продавцу пришлось вернуть часть стоимости из-за неправильного определения налоговой ставки

Автор: Одринский Александр Андреевич

Регион: Москва, г. Москва

Должность: начальник претензионно-искового отдела, Компания АДЛ

Область права: Административные отношения, Договорные отношения, Земельные отношения, Налоги, Право собственности

Порядок решения проблемы: Судебный№ дела А41-40835/10

Суть дела

По договору, заключенному с администрацией города, компания приобрела земельный участок. Цена определялась в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади. Неотъемлемой частью этого договора являлась справка из налоговой инспекции, в которой была указана применяемая ставка - 1,5 процента. Таким образом, стоимость участка рассчитывалась не по соглашению сторон, а на основании ставки 1,5 процентов от кадастровой стоимости в десятикратном размере. Впоследствии земельный участок вместе с жилым домом и другими объектами был продан физическому лицу. По заявлению этого физлица к налоговой инспекции в суде общей юрисдикции применение такой высокой ставки было признано незаконным. Основываясь на том, что должна была применяться другая ставка земельного налога (0,1 процент от кадастровой стоимости), что было подтверждено решением суда общей юрисдикции, компания обратилась в суд с иском к администрации о признании договора незаконным в части указания цены в размере 7 686 360 рублей и обязании администрации вернуть излишне уплаченную сумму. В итоге было доказано, что цена земельного участка должна была составить 512 424 рубля, а не 7 686 360 рублей.

Задача и ее решение

22 октября 2008 года между Администрацией (Продавец) и Производственным кооперативом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял в собственность земельный участок общей площадью 11400 кв. м., категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «размещение профилактория».

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка в соответствии с пунктом 2 Постановления Главы муниципального района «О предоставлении Производственному кооперативу в собственность за плату земельного участка площадью 11400 кв. м. составила 7 686 360 рублей.

Пунктом 2 Постановления Главы муниципального района было установлено, что договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен с Производственным кооперативом по цене, установленной в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», Законом Московской области от 07.06.1996 г. 23/96-О3 «О регулировании земельных отношений в Московской области» - в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Как установлено п. 9.1. договора от 22.10.2008 г., неотъемлемой частью договора является Справка от 24.04.2008 г. о размере земельного налога и площади земельного участка, заявленного для приобретения в собственность, выданная ИФНС России. Согласно указанной справке дифференцированная налоговая ставка, примененная к земельному участку, была определена в размере 1,5 %, кадастровая стоимость составила 51 242 430 рублей.

Таким образом, сумма земельного налога составила 768 636 руб. из расчета 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

10 февраля 2009 года между Кооперативом (Продавец) и физическим лицом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи того же  земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, включая жилой дом и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 07.04.2010 г. по заявлению физического лица (Покупателя) об оспаривании налогового уведомления ИФНС России по Московской области об уплате земельного налога и требования ИФНС России по Московской области об уплате земельного налога на земельный участок и произведении перерасчета и возврата сумм земельного налога за 2009 г. на вышеуказанный земельный участок указанное требование и уведомление ИФНС России по Московской области были признаны незаконными, налоговая ставка 1,5 % от кадастровой стоимости к земельному участку также была признана незаконной.

При этом Никулинский районный суд г. Москвы исходил из того, что согласно гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки являются объектами налогообложения. В соответствии со ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются органами местного самоуправления и могут дифференцироваться в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, но не могут превышать установленных Налоговым кодексом РФ максимальных ставок.

Согласно ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 3 Положения об установлении земельного налога на территории поселений, входящих в состав муниципального района, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования Московской области, налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных для жилищного строительства, занятых коттеджным строительством — установлена в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости. Как указано в решении Никулинского районного суда г. Москвы от 07.04.2010 г., из материалов дела усматривается то, что налоговый орган направил физическому лицу налоговое уведомление об уплате земельного налога в размере 286 805, 91 руб. и выставил требование об уплате земельного налога в размере 286 805, 91 руб. и пеней в размере 726, 57 руб., итого на общую сумму 286 605, 91 руб. При этом налоговый орган рассчитывал сумму налога исходя из ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленную ст. 3 Положения об установлении земельного налога на территории поселений, входящих в состав Красногорского муниципального района, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования «Красногорский район» Московской области от 24 ноября 2005 г. № 628/11, в соответствии с которым устанавливается земельный налог и налоговые ставки на территории поселений Красногорского муниципального района.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050106:54 расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие Физическому лицу на праве собственности: Здание 1-этажное, предназначенное для котельной с насосной станцией;

Жилой дом, общая площадь 377,70 кв.м.;

Здание, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 68,40 кв.м.,

Здание 1-этажное, предназначенное для сарая, общая площадь 24,3 кв.м.;

Сооружение, предназначенное для теплосети, длиной 110,0 м.;

Сооружение, предназначенное для канализации, длиной 72,5 м,;

Здание 1-этажное, предназначенное для сарая пищеблока, общая площадь 73,2 кв.м.;

Сооружение: асфальтовая дорога L = 171,2, общая площадь 449 кв.м.;

Здание (незавершенное строительство), 2-этажный, общая площадь 204,70 кв.м.

Налоговое законодательство не содержит определений жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, поэтому для определения данных понятий в силу пункта 1 статьи 11 Налогового Кодекса Российской Федерации следует учитывать нормы других отраслей законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Частями 1, 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, включая частный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц).

Для определения объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса возможно руководствоваться пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», согласно которому системы коммунальной инфраструктуры – это совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередачи и иных объектов, используемых в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотделения и очистки сточных вод, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований Положения указанного Федерального закона № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. возможно применять, не исключая при этом и отнесения к ним зданий, сооружений, а также иных объектов и входящего в их состав инженерного оборудования, предназначенных для функционирования жилищного фонда.

Исходя из вышеизложенного, суд сделал вывод, что на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050106:54 расположен жилой дом и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Представленные свидетельства о государственной регистрации прав вышеназванных объектов также подтверждают то, что расположенные на земельном участке здания являются жилым домом и инфраструктурой. Как установлено в решении Никулинского районного суд г. Москвы от 07.04.2010 г. указанный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050106:54 занят жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, и оснований для применения налоговой ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка для исчисления земельного налога, подлежащего взысканию с Физического лица нет.

Как указал истец, решение Никулинского районного суда г. Москвы обжаловано не было, вступило в законную силу и в добровольном порядке исполнено ИФНС России по г. Красногорску Московской области в полном объеме.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка между Администрацией и Кооперативом согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права был собственником перечисленных выше объектов жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стоимость земельного участка была определена Администрацией муниципального района не на основании соглашения сторон, а на основании ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, признанной незаконной решением Никулинского районного суда г. Москвы от 07.04.2010 г. по делу № 2-126610.

Согласно ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом того, что ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, использованная для расчета цены земельного участка с кадастровым номером 50:11:005 01 06:54, признана в судебном порядке незаконной, должна быть использована при определении стоимости земельного участка ставка 0,1 % от его кадастровой стоимости.

Таким образом, сумма земельного налога должна была составить 51 242, 43 руб. и, соответственно, цена земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 22 октября 2008 года, заключенному между Администрацией муниципального района и кооператива, должна составлять 512 424 руб.

Как указывалось выше, цена договора была определена в размере 7 686 360 руб., следовательно, сумма к возврату излишне уплаченной цены земельного участка по договору купли-продажи составляет 7 173 936 руб.

Так как сделка состоялась 22.10.2008 г., а иск о признании ее частично недействительной был подан только 09.11.2010 г. важным аспектом данного дела был срок исковой давности.

Как известно, согласно ст. 181 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и составляющий один год.

Вместе с тем, согласно п. 2 указанной статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Днем, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной следует считать с даты принятия решения Никулинским районным судом г. Москвы от 07.04.2010 г. и его вступления в законную силу – 05.05.2010 г.

С иском истец обратился в Арбитражный суд Московской области 09.11.2010 г., то есть в пределах установленного гражданским законодательством срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

Таким образом, срок исковой давности не был пропущен.

Исковые требования были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Особенность данного дела состоит в том, что, во-первых, цена является существенным условием и был риск, того что суд посчитает, что признание недействительным условия о цене повлечет за собой недействительность заключенного договора в целом.

Во-вторых, так как сделка состоялась 22 октября 2008 года, срок для признания ее частично недействительной закончился в октябре 2009 года в то время как у Кооператива не было возможности в этот срок подать исковое заявление. Поэтому была выбрана правовая позиция по обжалованию последнего полученного (уже физическим лицом) налогового уведомления.

В-третьих, данное решение является результатом комплексного подхода, а именно основой решения Арбитражного суда стало решение Никулинского суда, о признании налоговой ставки 1,5 % незаконной.

Чего удалось добиться

Цена договора купли-продажи земельного участка в размере 7.686.360 рублей была признана частично недействительной. Были применены последствия частичной недействительности купли-продажи земельного участка, Администрация произвела возврат излишне уплаченной суммы по договору купли-продажи в сумме 7.173.936 рублей. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение без изменений. Налоговая инспекция, в свою очередь, произвела возврат излишне уплаченного земельного налога в добровольном порядке.

Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.

Налоговые проверки становятся жестче. Научитесь защищать себя в онлайн-курсе «Клерка» — «Налоговые проверки. Тактика защиты».

Посмотрите рассказ о курсе от его автора Ивана Кузнецова, налогового эксперта, который раньше работал в ОБЭП.

Заходите, регистрируйтесь и обучайтесь. Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.