Для целей исчисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости ключевым фактором является соблюдение минимального предельного срока непрерывного владения (МПСВ). Если объект находился в собственности налогоплательщика в течение этого срока и более, доход от его продажи освобождается от налогообложения. Основная норма, которой руководствуемся в данном случае - ст. 217.1 НК РФ.
Общие правила исчисления срока
По общему правилу, минимальный предельный срок владения составляет 5 лет. Однако в ряде случаев он сокращен до 3 лет.
Срок владения, как правило, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Течение срока начинается на следующий день после даты регистрации и истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
Случаи, когда минимальный срок владения составляет 3 года
Срок владения составляет 3 года, если право собственности на объект получено:
В порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.
В результате приватизации.
В результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Если проданный объект (комната, квартира, жилой дом или доля в них) является единственным жильем налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты продажи.
Особенности исчисления срока в отдельных ситуациях
Законодательство предусматривает особые правила определения даты начала срока владения для различных ситуаций:
Наследование: срок исчисляется с даты смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты регистрации права в ЕГРН.
Договор долевого участия (ДДУ): срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта по договору. Дополнительная оплата в связи с увеличением площади после ввода дома в эксплуатацию на дату начала течения срока не влияет.
Раздел, объединение, перепланировка: при продаже жилых помещений, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения исчисляется с даты приобретения исходного объекта. При объединении помещений срок исчисляется с даты приобретения последнего из объединенных объектов.
Земельные участки: при продаже участков (ИЖС, ЛПХ, садоводство и др.), образованных в результате раздела или перераспределения, в срок владения включается срок нахождения в собственности исходного участка (при условии, что количество образованных участков не превышает двух).
Материнский капитал: при продаже доли, приобретенной с использованием средств материнского капитала, срок владения исчисляется с даты приобретения всего объекта в собственность членом семьи (владельцем сертификата или его супругом).
Важно:
Решение суда: если право собственности признается через суд, срок владения, как правило, начинает исчисляться с даты вступления в законную силу решения суда, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Субъекты РФ: Законами субъектов РФ минимальный предельный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов.
Для подтверждения срока владения необходимо сохранять все документы, фиксирующие дату приобретения права собственности и основания его приобретения. В случаях дарения и наследования предъявить также документы, подтверждающие родство с предыдущим собственником.
Во всех спорных ситуациях лучше по умолчанию ориентироваться на 5-летний срок владения, что поможет избежать доначислений и штрафных санкций.
Примечание.
С 1 января 2025 года для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ по доходам от продажи жилья составляет 13% - для доходов до 2,4 млн руб. в год, 15% - свыше 2,4 млн руб. (до 31.12.2024 - 13% независимо от суммы дохода) (п. 1.1 ст. 224 НК РФ);
- 30% - для нерезидентов (п. 3 ст. 224 НК РФ).
P.S. Обратите внимание, что личная правовая позиция автора может не совпадать с позицией контролирующих органов.
Все мои статьи основаны на реальных проблемах и запросах моих клиентов и доверителей. В комментариях Вы можете просить осветить и другие актуальные для Вас вопросы.
