Написал в договоре «включая НДС» — теперь обязан выставить счет-фактуру. Даже если на УСН

Казалось бы, простая ситуация: арендодатель работает без НДС, арендатор хочет вычет. Но в договоре написано «платежи включают НДС». Кто прав? Три инстанции дали три разных ответа. Разбираю громкое дело и объясняю, что теперь обязательно учесть в каждом договоре аренды.

 Суть дела: арендодатель взял НДС — и спрятал счёт-фактуру

Арендатор работал на общей системе налогообложения и рассчитывал заявить НДС к вычету. Всё выглядело законно: в договоре аренды прямо было написано, что арендные платежи включают НДС.

 Но арендодатель счета-фактуры не выставлял. Деньги с НДС брал — документы не давал. Арендатор оказался в ловушке: налог уплачен в составе арендной платы, а вычет заявить невозможно — нет счёта-фактуры.  Арендатор обратился в суд с требованием обязать арендодателя выставить счета-фактуры.

Три инстанции — три решения

Первая и вторая инстанции арендатору отказали. Логика судов была такой: арендодатель не является плательщиком НДС, значит, и выставлять счёт-фактуру не обязан. Формулировка в договоре — это просто способ расчёта цены, а не принятие на себя налоговых обязательств.

 Третья инстанция — Арбитражный суд Поволжского округа — с этим не согласилась и вынесла решение в пользу арендатора (Постановление от 31.03.2026 № А12-3782/2025).

 Аргументы, которые сработали:

 1. Добровольный выбор — добровольная обязанность. При заключении договора арендодатель по собственной воле включил в цену НДС. Никто его не принуждал. Раз выбрал расчёты с НДС — принял на себя и связанные с этим обязательства, в том числе обязанность выставить счёт-фактуру.

 2. Нормы НК обязательны для всех. Счёт-фактура — это не просто бумага, а документ, который порождает право на налоговый вычет. Это прямо установлено Налоговым кодексом. Даже те, кто НДС не платит в обычном режиме, могут вступить в правоотношения по его уплате — и тогда обязаны соблюдать все связанные с этим требования.

 3. Злоупотребление правом. Суд прямо указал: ситуация, при которой арендодатель берёт деньги с НДС, не уплачивает налог в бюджет и при этом лишает арендатора права на вычет — это злоупотребление правом. За счёт арендатора арендодатель получает незаконную экономическую выгоду.

 4. Одностороннее изменение цены недопустимо. Нельзя сначала прописать в договоре цену с НДС, а потом фактически выставлять счета без НДС. Это противоречит и условиям договора, и закону.

Обратная ситуация: когда НДС в цену включать нельзя

Буквально в тот же период появилось зеркальное дело — и оно решилось в пользу арендатора, но уже по другим основаниям.

 Компания арендовала нежилые помещения у МУП. После реорганизации — присоединения МУП к учреждению — налоговый статус арендодателя изменился. Учреждение потребовало подписать допсоглашение и начать платить НДС сверх установленной арендной платы. Арендатор отказался. Учреждение пошло в суд.

 Все три инстанции поддержали арендатора (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 24.03.2026 № А46-6314/2025). Логика суда:

 •        Цена договора была зафиксирована в твёрдой сумме.

•        Условия о корректировке арендной платы при изменении налогового статуса арендодателя в договоре не было.

•        Налоговая обязанность арендодателя — это его проблема, а не основание для пересмотра цены.

•        Арендная плата не должна меняться из-за того, что у арендодателя появилась обязанность платить НДС.

 Два дела — одна логика

На первый взгляд, эти два решения противоречат друг другу. На самом деле — нет. Оба суда руководствовались одним принципом: договор надо исполнять так, как он написан. 

В обоих случаях суд защитил арендатора от попытки арендодателя получить выгоду за его счёт: в первом — утаив счёт-фактуру, во втором — потребовав доплату.

 Что теперь обязательно учесть в работе

Если вы арендодатель на спецрежиме (УСН, патент, НПД):  Никогда не включайте в договор формулировку «платежи включают НДС», если вы не готовы выставлять счета-фактуры и платить налог. Такая фраза — это не просто слова. Суд воспримет её как добровольное принятие налоговых обязательств.

 Безопасные формулировки:

•        «Арендная плата составляет ___ рублей, НДС не облагается на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ»

•        «Арендодатель применяет упрощённую систему налогообложения, НДС не предъявляется»

Если вы арендатор на ОСНО:  Перед подписанием договора проверьте налоговый статус арендодателя. Если в договоре написано «включая НДС», но счёт-фактуру вам не дают — это ваше законное право требовать документ через суд. Дело А12-3782/2025 — прямой прецедент в вашу пользу.

 Если налоговый статус арендодателя может измениться: Включайте в договор специальную оговорку. Например: «В случае изменения налогового статуса арендодателя стороны обязуются в течение 30 дней согласовать новый размер арендной платы». Без такой оговорки арендодатель не сможет требовать доплату — что и подтвердило дело А46-6314/2025.

 Вывод

Формулировки в договоре — это не формальность. Каждое слово про НДС несёт правовые последствия. Написали «включая НДС» — будьте готовы выставить счёт-фактуру. Не написали оговорку про изменение цены — не сможете её изменить.

 Два свежих решения арбитражных судов чётко показывают: суды читают договоры буквально и защищают ту сторону, которая действовала добросовестно в рамках согласованных условий.

Если у вас есть действующие договоры аренды и вы не уверены, как в них прописан НДС — проверьте их прямо сейчас. Цена ошибки — потерянный вычет или неожиданный налоговый спор.

Разобрать ваши договоры и оценить налоговые риски можно на консультации. Читайте мои книги о налогах — концентрат реального опыта без воды.

 Евгений Сивков — ваш, налоговый консультант