Бухгалтер обычно узнаёт о залоговом кредите в момент, когда банк просит пакет документов: выручку, обороты, налоговую отчётность и заодно бумаги на квартиру учредителя. К этому моменту собственник уже решил, что «под залог дадут точно», и ждёт сумму, близкую к рыночной цене объекта.
Ожидание и результат расходятся почти всегда. Ниже то, что полезно понимать до первой заявки: кто в такой сделке заёмщик, кто рискует имуществом и почему банк предлагает меньше, чем рассчитывали.
Заёмщик и залогодатель могут быть разными лицами
Пункт 1 статьи 335 Гражданского кодекса прямо допускает, что залогодателем выступает не сам должник, а третье лицо. К отношениям между ними и банком тогда применяются правила о поручительстве (статьи 364-367 ГК). Пункт 2 той же статьи добавляет: передать вещь в залог может только её собственник.
На практике это означает простую вещь. Кредит берёт ООО, а в залог идёт квартира или дом учредителя. Для малого бизнеса это самая частая схема: у компании тонкий баланс, рабочих активов мало, а у собственника есть личная недвижимость.
Всего типовых вариантов четыре. ООО закладывает собственный склад или цех. ООО берёт кредит под квартиру учредителя. ИП закладывает личную недвижимость, и тогда это один и тот же человек. Наконец, собственник берёт кредит как физлицо под свою квартиру и вкладывает деньги в компанию. Последний вариант банк ведёт как потребительский кредит, со всеми лимитами ЦБ для физлиц и расчётом долговой нагрузки.
Четыре проверки до того, как объект попадёт в договор
По пункту 3 статьи 335 ГК для залога нужно то же согласие, что и для продажи объекта. Отсюда четыре вопроса, которые стоит задать собственнику заранее.
Первый: объект действительно в собственности, а не в аренде, соцнайме или неприватизирован. Второй: если недвижимость нажита в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Третий: нет ли в выписке ЕГРН арестов, запретов на отчуждение и действующих залогов. Четвёртый: нет ли среди собственников несовершеннолетнего. Если у ребёнка есть доля, понадобится предварительное разрешение опеки (п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК), а его дают редко.
Залог уже есть, а банк просит ещё и поручительство
Этот вопрос задают почти все собственники. Ответ в разной природе двух обеспечений. Залог отвечает конкретным объектом. Поручительство отвечает всем имуществом поручителя.
По умолчанию поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно (п. 1 ст. 363 ГК). Банку не нужно сначала продавать залог и только потом идти к поручителю: требовать платёж с поручителя он вправе сразу. Поручителями обычно выступают учредители с крупной долей, генеральный директор и супруг, если в залоге совместно нажитое жильё.
Для собственника это значит, что при дефолте компании под удар попадает не только заложенная квартира, но и остальное личное имущество. Договор поручительства стоит прочитать до подписания: какая ответственность, на какой срок, на какую сумму.
Почему банк даёт меньше, чем ждал собственник
Банк считает не от рыночной цены, а от залоговой стоимости. Это рыночная цена, уменьшенная на дисконт: запас банка на взыскание и продажу объекта.
Механика на круглых цифрах. Объект стоит 10 млн рублей, дисконт 30 %, залоговая стоимость 7 млн. Если банк готов дать 70 % от залоговой, кредит выйдет около 4,9 млн. От рыночной цены это примерно половина, а не 70 %.
У коммерческой недвижимости дисконт жёстче, чем у жилья. Квартира продаётся неделями, узкоспециализированный цех годами. Коммерция сильнее зависит от локальных факторов: транспортной доступности, арендаторов, района. Поэтому рабочий ориентир для планирования такой: около половины рыночной стоимости, особенно по коммерции. Точную долю банк назовёт только после оценки конкретного объекта.
Две проверки, и каждая может урезать сумму
Крупный залоговый кредит одобряют в два этапа. Сначала оценивают заёмщика: выручку, обороты, кредитную историю, возраст компании, долговую нагрузку, отсутствие блокировок по 115-ФЗ, просрочек и взысканий. По итогам банк понимает свой потолок по сумме.
Потом отдельно оценивают объект: ликвидность, рыночную и залоговую стоимость, юридическую чистоту и износ. Если объект не дотягивает до потолка первого этапа, лимит режут под объект. Сильный залог при этом не вытягивает плохую кредитную историю, а сильный бизнес не спасает слабый объект.
Отдельно о 115-ФЗ. Если у ООО, ИП или бенефициара есть признаки блокировки, крупный залоговый кредит почти недоступен. Метка может перейти и на новое ИП того же человека: закрыли старое ИП, открыли новое, а блок остался за ИНН физлица. Частая причина у малого бизнеса знакома любому бухгалтеру: выручка заводилась на личную карту собственника.
Порядок подготовки, который экономит отказы
Проверять стоит не только заёмщика, а всех участников сделки. Долг у приставов на поручителе или залогодателе тоже останавливает сделку, даже если сама компания чистая.
Рабочая последовательность такая. Сначала кредитная история компании и собственника, проверка по 115-ФЗ по ИНН и расчёт долговой нагрузки. Затем выписка ЕГРН по объекту: собственность, обременения, аресты, доли детей. После этого закрываются известные стоп-факторы по одному: текущая просрочка погашается, долг у приставов закрывается, и нужно убедиться, что производство действительно прекращено. Только потом собирается пакет: со стороны бизнеса выручка, обороты и налоговая отчётность, со стороны объекта правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН и техническая документация.
И последнее. Заявки в подобранные банки лучше подавать одним днём. Если растянуть их на недели, каждый следующий банк увидит в кредитной истории запросы предыдущих и будет считать уже по ухудшенной картине.
Обременение возникает с момента регистрации в ЕГРН и снимается после погашения. Собственником объекта остаётся залогодатель, но продать или перезаложить его без согласия банка уже нельзя. Обратить взыскание банк может, по общему правилу, только через суд и после длительного неисполнения, а продажа идёт с публичных торгов (ст. 56 закона об ипотеке). Это долгий путь, но планировать сделку стоит так, чтобы до него не доходило.
