Реестр передачи помещений при банкротстве: инструкция для дольщиков и кредиторов

Банкротство застройщика — ситуация, в которой рядовой дольщик, купивший квартиру в строящемся доме, рискует остаться и без денег, и без жилья. Основной механизм защиты прав участников строительства в процедуре банкротства — это реестр требований о передаче жилых помещений (в отношении объектов, построенных после 2018 года — реестр требований участников строительства). Попадание в этот реестр означает, что ваше требование о предоставлении конкретной квартиры, нежилого помещения или машино-места признано судом обоснованным и подлежит удовлетворению в первоочередном порядке. Однако процесс включения в реестр сопряжён с множеством юридических тонкостей: жёсткие сроки, необходимость доказывания факта оплаты, риски трансформации требования в денежное. Разбираем, как устроен реестр, какие права даёт участникам строительства и как не пропустить дедлайны.

Автор статьи: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

При банкротстве застройщика требования участников строительства (дольщиков) учитываются не в общем реестре требований кредиторов, а в специальном реестре.

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) в параграфе 7 главы IX содержит специальные правила банкротства застройщиков.

До 2018 года существовал так называемый «реестр требований о передаче жилых помещений». Однако Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ заменил его на «реестр требований участников строительства». Сейчас в этот реестр включаются как требования о передаче жилых помещений, так и требования о передаче машино-мест и нежилых помещений.

Ключевое отличие: требование о передаче помещения — это требование дольщика не о возврате денег, а о получении конкретного объекта недвижимости (квартиры, паркинга, коммерческого помещения) в натуре. Именно этот механизм защищает дольщика от риска обесценивания денег в процедуре банкротства.

В реестр требований участников строительства включаются следующие сведения (в соответствии со статьёй 201.7 Закона о банкротстве):

1. Сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного имущества в рублях.

2. Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (если оплата произведена не полностью).

3. Сведения о жилом помещении (площадь, этаж, расположение, идентифицирующие объект строительства данные).

4. Сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади), являющихся предметом договора.

5. Сведения об уплате застройщиком взноса в компенсационный фонд (если договор был зарегистрирован в установленном порядке).

6. Сведения о том, что для расчётов по договору участия в долевом строительстве денежные средства внесены на счёт эскроу.

Законодатель установил одинаковый правовой режим для требований о передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест.

Процедура включения требования в реестр регламентирована статьёй 201.6 Закона о банкротстве и подзаконными актами, в частности — Федеральным стандартом профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений» (утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 № 72).

Шаг 1. Предъявление требования

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Шаг 2. Представление доказательств

Участник строительства должен предоставить арбитражному суду доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществлённой во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

Шаг 3. Вынесение определения суда

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Шаг 4. Включение в реестр

Определение о включении требования в реестр или об отказе во включении может быть обжаловано в установленном порядке.

Это самый критический момент для участника строительства. Реестр требований о передаче жилых помещений закрывается через определённое время после публикации сведений о банкротстве застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве, требования участников строительства включаются в реестр при предъявлении указанных требований не позднее трёх месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра.

Что это значит на практике: Конкурсный управляющий обязан направить каждому известному участнику строительства уведомление о банкротстве застройщика и о возможности предъявить требования о передаче жилого помещения. С момента получения такого уведомления у дольщика есть три месяца, чтобы обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр.

Если пропустить этот срок, требование может быть включено только при наличии уважительных причин и восстановлении срока судом. На практике восстановление срока — процедура сложная и не всегда успешная.

Самый высокий риск: дольщик, который не следит за публикациями о банкротстве застройщика, может даже не узнать о введении процедуры, пока реестр уже закрыт, а его требование трансформировано в денежное и подлежит удовлетворению в последнюю очередь.

После включения требования в реестр участник строительства приобретает следующие права:

• Право требовать от застройщика (в лице конкурсного управляющего) передачи конкретного помещения в натуре при условии завершения строительства многоквартирного дома.

• Право участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной застройщику по договору.

• Право на получение компенсации из компенсационного фонда (через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства) в случае, если строительство не может быть завершено.

• Возможность трансформировать требование о передаче помещения в денежное требование, если суд установит невозможность передачи объекта в натуре (например, дом не достроен и достройка экономически нецелесообразна).

Арбитражный управляющий (конкурсный управляющий) застройщика обязан вести реестр требований участников строительства. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах — участниках строительства и их требованиях к застройщику.

В реестр вносятся:

• фамилия, имя, отчество, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства — для физического лица;

• наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер — для юридического лица;

• сумма, уплаченная кредитором застройщику;

• размер неисполненных обязательств участника строительства;

• сведения о жилом, нежилом помещении или машино-месте;

• основания возникновения требования;

• дата внесения требования в реестр;

• информация о погашении требования;

• основания и дата исключения требования из реестра.

Управляющий также вправе самостоятельно включать в реестр требования на основании информации, размещённой органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Дело № А41-87464/2019 (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда):

Участник строительства Петров А.В. обратился с заявлением о включении требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Бизнеслэнд». Договор был заключён, оплата произведена в полном объёме — 3 564 600 рублей. Заявление подано на основании статей 71, 100, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве. Суд восстановил срок для направления требований и включил дольщика в реестр.

Кейс о восстановлении срока:

Как следует из практики, если участник строительства не получил уведомления конкурсного управляющего по независящим от него причинам, суд может восстановить срок для предъявления требования. В одном из дел суд прямо указал: требования включаются в реестр при предъявлении не позднее трёх месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра.

Отказ во включении:

Если на момент предъявления требования договор участия в долевом строительстве прекращён (например, в связи с принятием арбитражным судом решения о реализации объекта незавершённого строительства), банку или иному кредитору во включении в реестр передачи жилых помещений будет отказано.

Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено и объект недвижимости не может быть передан участнику строительства в натуре, суд выносит определение о невозможности передачи помещения.

В этом случае требование о передаче жилого помещения трансформируется в денежное требование участника строительства. При этом:

• Денежное требование включается в реестр требований кредиторов (а не в специальный реестр участников строительства).

• Удовлетворение такого денежного требования производится в порядке очередности, установленной для требований кредиторов третьей очереди.

• Дольщик может получить компенсацию из компенсационного фонда через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (при соблюдении установленных условий).

1. Не игнорируйте публикации о банкротстве застройщика

Следите за публикациями в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс) и в официальном издании («Коммерсантъ»). Как только стало известно о введении процедуры банкротства, незамедлительно приступайте к подготовке заявления о включении в реестр.

2. Соберите полный пакет доказательств

К заявлению необходимо приложить:

• копию договора (долевого участия, купли-продажи, предварительного договора, иной сделки, связанной с передачей жилого помещения);

• платёжные документы, подтверждающие факт оплаты (квитанции, платёжные поручения, акты сверки);

• документы, идентифицирующие объект строительства (план квартиры, экспликацию, схему расположения);

• ответы из Росреестра о регистрации договора (если договор подлежал регистрации).

3. Не пропустите трёхмесячный срок

Срок для предъявления требования — три месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Если уведомление не получено — срок начинает течь с момента, когда участник строительства узнал или должен был узнать о введении процедуры банкротства.

4. Восстанавливайте срок через суд, если пропустили

Если срок пропущен по уважительной причине (тяжёлая болезнь, длительная командировка, неполучение почтовой корреспонденции по вине почты), необходимо одновременно с заявлением о включении в реестр подать ходатайство о восстановлении пропущенного срока.

5. Привлекайте юриста при возникновении споров

Арбитражный процесс по включению в реестр требований о передаче помещений — процедура технически сложная. Ошибки в оформлении заявления, в расчётах суммы требований, в доказательствах оплаты могут привести к отказу. Профессиональная юридическая поддержка на стадии подготовки заявления значительно повышает шансы на успех.

6. Участвуйте в собраниях кредиторов

После включения в реестр участник строительства приобретает право голоса на собраниях кредиторов. Активная позиция позволяет влиять на решения конкурсного управляющего и защищать свои интересы — например, голосовать против продажи объекта незавершённого строительства третьим лицам на ранних стадиях.

• Реестр требований участников строительства — основной механизм защиты дольщиков при банкротстве застройщика. Попадание в реестр даёт право требовать передачи помещения в натуре.

• В реестр включаются требования о передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест. Законодатель установил единый правовой режим для всех этих объектов.

• Главный риск — пропуск трёхмесячного срока на предъявление требования со дня получения уведомления конкурсного управляющего.

• Бремя доказывания оплаты лежит на участнике строительства. Необходимо представить в суд все платёжные документы.

• При невозможности передачи помещения в натуре требование трансформируется в денежное, но это худший сценарий (компенсация ниже рыночной стоимости жилья, удовлетворение в третью очередь).

Для дольщика, вложившего средства в строящееся жильё, своевременное обращение с заявлением о включении в реестр — это единственная гарантия получения квартиры. Каждый пропущенный день приближает риск того, что вместо долгожданного жилья вы получите лишь денежную компенсацию, которой едва ли хватит на покупку аналогичного объекта на рынке.