Обзор схем оптимизации налогообложения с помощью ЗПИФ + разбор судебной практики

Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю бизнесменам законно экономить налоги и проводить анализ бизнеса на предмет налоговых рисков.

Три факта, с которых начинается любой разговор про ПИФ/ЗПИФ и налоги инвестиционные фонды не являются юрлицами. Налог на прибыль и НДС они не платят. Налогообложение возникает у пайщика при выплате дохода (погашение/продажа паев, промежуточные выплаты).  Физлица-резиденты платят НДФЛ: 13% до 2,4 млн руб. Управляющая компания, выплачивая вознаграждение членам инвесткомитета ЗПИФ, начисляет страховые взносы и отчитывается (письмо Минфина РФ № 03‑15‑05/42434 от 28.04.2025; подп. 1.1 п. 1 ст. 420 НК РФ).

Почему вообще бизнес идет в ЗПИФ? Потому что возникает отложенное налогообложение. Пока доход «внутри» фонда — налогов у пайщика нет.  Кроме того, возможна гибкость выплат. Так Управляющая компания может планировать промежуточные выплаты так, чтобы пайщик не попадал на повышенную ставку НДФЛ. Консолидация активов и управление ими через доверительное управление.

Эта схема была детально разобрана в громком деле № А56-22968/2024 от 16.08.2024 в Санкт-Петербурге. Ее суть — подменить один вид дохода другим, более выгодным с точки зрения налогообложения.

В данном случае проценты вместо арендных доходов. (ЗПИФ недвижимости → иностранная компания). Доходы от аренды недвижимости в РФ внутри ЗПИФ «превращались» в проценты по коммерческому кредиту/отсрочке платежа за паи, выплачиваемые нерезиденту. 

Дальше — попытка применить льготный порядок и не удерживать налог у источника в РФ.

Итогом оказался неудержанный налог у источника - 20% (ставка указана на момент суда) на доходы от использования недвижимости (по сути — арендный доход), плюс пени и штрафы (подп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ). Около 100 млн руб. доначислений по неудержанному налогу; общий поток «процентных» выплат — ~654 млн руб.

ЗПИФ купил паи недвижимости на 3,27 млрд руб. с отсрочкой/коммерческим кредитом под 10% годовых; ежемесячные «проценты» ≈ ежемесячным доходам по паям; затем одностороннее расторжение и возврат паев. Доходы по паям 653 268 303,10 руб. полностью ушли нерезиденту как «проценты». 

Если денежный поток совпадает с арендным доходом по паям и транзитно уходит «иностранцу», который не вправе претендовать на льготы (нет фактического права на доход), — это доход от использования недвижимости в РФ. 

Налицо отсутствие деловой цели, поэтому применяется ст. 54.1 НК РФ.

Суд пришел к выводам, что выплаты — это доход от использования недвижимости в РФ, подлежит налогообложению у источника по 20% (ставка на момент суда); компания-нерезидент — транзит, а не фактический получатель дохода. Следовательно УК как агент обязана была удержать налог.

Суть этой схемы, рассмотренной в деле № А76-35948/2022 (Постановление Уральского округа), еще проще: спрятать прибыль от продажи квартир в фонд, который не платит налог на прибыль:

• Застройщик создает или использует подконтрольный ЗПИФ.

• ЗПИФ заключает с застройщиком договор инвестирования на строительство по заниженной цене (например, 30 000 руб./кв.м).

• Реально же квартиры продаются конечным покупателям по рыночной цене (например, 50 000 руб./кв.м) по ДДУ.

• Разница в 20 000 руб./кв.м — это и есть необлагаемая прибыль, которая оседает в ЗПИФе. Формально доход получил фонд, а не компания-застройщик.

Прибыль «зависает» в ЗПИФ (сам фонд не платит налог на прибыль), застройщик показывает меньшую маржу, фонды/долги гоняются между аффилированными лицами.

• Чтобы еще и вернуть деньги себе, задолженность перед ЗПИФом вносится в уставный капитал другой подконтрольной компании. Фактически — взаимозачет и вывод денег.

У этой схемы также нет явной деловой цели. Есть единственная цель — налоговая выгода. Что и стало основанием для доначислений. Причем в этой схеме суммы доначислений колоссальные.

Суммарные доначисления по проверке — более 700 млн руб. (Постановление АС Уральского округа по делу № А76-35948/2022 от 11.03.2025 г.).

Суды больше не смотрят на формальное соблюдение закона. Они смотрят на суть операций. Если за красивыми договорами купли-продажи паев, агентских соглашений и инвестиционных договоров нет реальной деловой цели, схему признают фикцией. 

Схемы могли быть жизнеспособными, но они оказались «недокрученными». Возможно, кому-то не хватило фантазии – четко продуманной и документально подтвержденной «легенды» под деловую цель. Не на том был сосредоточен фокус внимания.  

В итоге время простых схем прошло. Налоговики и суды научились их видеть и легко доказывать. Не устаю повторять, если вы решите поиграть с государством в оптимизацию, нужно понимать, что ваш оппонент сильный и умный противник. Цена ошибки — доначисления, пени, штрафы и репутационные потери, а то и уголовка.

Если после прочтения этой статьи у вас возникли вопросы по структурированию вашего бизнеса, если вы хотите не оптимизировать налоги, а строить прозрачную и защищенную от претензий ФНС архитектуру — давайте обсудим вашу ситуацию. Иногда один взгляд со стороны помогает избежать неприятных доначислений.