Есть ли доход у самозанятого с обеспечительного платежа и компенсации ущерба арендатора?

Самозанятый сдаёт квартиру юридическому лицу, при заключении договора:

- Предприятие - арендатор перечисляет арендную плату

- и обеспечительный платёж — 50 000 ₽ (единоразово) нормальная практика для такого договора на случай, если арендаторы что-то испортят.

Далее договор расторгается, арендаторы освобождают помещение.

По соглашению сторон:

- арендная плата за неполный месяц составила — 19 354 ₽

- компенсация ущерба — 30 511 ₽ (имущество в квартире испортить они таки умудрились) 

- всего остаётся у самозанятого — 49 865 ₽

- остаток 135 ₽ из обеспечительного платежа возвращён арендатору

Как самозанятому правильно оформить чеки по НПД, если:

- обеспечительный платёж был получен в 2025 году (в момент заключения договора аренды),

- расторжение договора и зачет — в 2026 году,

- часть суммы — это аренда,

- часть — компенсация ущерба,

- часть возвращена арендатору

Нужно ли:

- аннулировать чек?

- формировать новые?

- что будет с налогом?

- как на это смотрит налоговая?

Самая распространённая проблема — считать обеспечительный платёж доходом для целей НПД сразу.
А это не всегда так. Все зависит от условий вашего договора аренды.

Немного теории 

Обеспечительный платёж по своей сути — это не оплата, а гарантия. И вариантов здесь возможно два, которые подразумевают два различных сценария налогообложения.
Обеспечительный платёж либо:

1. возвращается,

2. либо зачитывается в счёт обязательств арендатора.

Когда доход всё-таки появляется?

👉 В момент зачёта обеспечительного платежа.
То есть тогда, когда он перестаёт быть «гарантией» и становится деньгами самозанятого.

В нашем случае — это 2026 год, когда стороны подписали соглашение о расторжении и зачёте.

А компенсация ущерба — это доход или нет?

И вот здесь важный нюанс 🔥

Компенсация реального ущерба — не доход.
Если:

- ущерб документально подтверждён, обратите внимание на это важное условие, чтобы избежать налоговых рисков

- это именно возмещение, а не «штраф» или «доплата за услуги».

Данную позицию подтверждает Минфин (в т.ч. письмо № 03-11-11/53133 от 08.06.2023 г.).

➡️ Значит, 30 511 ₽ — не объект НПД.

🔹 Вариант 1. Чек на обеспечительный платеж 50 000 ₽ был сформирован в 2025 году

Что делаем:

1. Аннулируем чек на 50 000 ₽
   Основание — соглашение о расторжении и зачёте обеспечительного платежа.

2. В 2026 году формируем чек на доход
   На сумму 19 354 ₽ (аренда за неполный месяц).

3. Компенсация ущерба — без чека (как мы выяснили, это не доход самозанятого гражданина)
   135 ₽ возврата — без чека

4. Переплата по НПД
   Возникает автоматически и зачтётся налоговой в счёт будущих начислений
   (или можно вернуть по заявлению).

📌 Аннулировать чек можно даже в другом налоговом периоде — закон это позволяет.

🔹 Вариант 2. Чека в 2025 году не было (и это лучший вариант)

Честно — это самый чистый и простой сценарий.

Что делаем:

1. В 2026 году формируем один чек:

   • на 19 354 ₽ — доход от аренды

2. Всё.
   Никаких аннулирований, переплат и лишних вопросов.

Почему именно так:

 Обеспечительный платёж не доход, пока не зачтён (пп. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 Закона № 422-ФЗ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом ВС 04.07.2018 г., Закона N 422-ФЗ, письма Минфина № 03-04-05/22715 от 24.03.2020 г., № 03-04-06/8-272 от 07.09.2012 г.

- Доход по НПД возникает на дату зачёта, а не на дату получения денег

- Компенсация ущерба — не реализация, а восстановление нарушенного права

Налоговая видит в такой ситуации:

- аннулирование,

- соглашение сторон,

- новый чек и делает автоматический перерасчёт

Если документы есть — вопросов у проверяющих к вам не будет.

Обоснование в отношении компенсации ущерба и отсутствия дохода для целей НПД: 

п. 2 ст. 15 ГК РФ, ч. 1 ст. закона № 422-ФЗ, ст. 212, п. 1 ст. 210 НК РФ, письма Минфина № 03-11-11/53133 от 08.06.2023 г., № 03-04-05/31279 от 07.04.2023 г., № 03-04-05/53347 от 17.09.2015 г.

✔️ Обеспечительный платёж — не всегда доход (читайте условия договора)
✔️ Чек нужен не на получение, а на момент зачёта обеспечительного платежа, если по договору он не аванс
✔️ Компенсация ущерба — не облагается НПД
✔️ Переплаты по НПД налоговая засчитывает сама

И да — такие ситуации нужно разбирать до формирования чеков, а не после 😉

Если тема откликнулась — сохраняйте и делитесь, потому что вопросов по самозанятым и аренде с каждым годом всё больше.