НДС при выплате дивидендов недвижимостью в 2026–2027 годах. Есть ли шанс отстоять неначисление налога в суде?

Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю предпринимателям и компаниям законно оптимизировать налоги и вовремя обнаруживать налоговые риски, пока они не превратились в многомиллионные доначисления. 

Сразу небольшое отступление от налоговой темы.
У меня есть принципиальное правило: я работаю непосредственно с собственниками бизнеса (или их бухгалтерами) и НЕ подключаюсь к проектам других консалтинговых компаний в качестве приглашённого эксперта. За налоговую позицию и результат работы я отвечаю самостоятельно. Помощников, если они нужны, подбираю сама.

В последнее время предложения поработать на чужих проектах стали поступать на удивление часто (точнее практически ежедневно). Поэтому надеюсь, что это небольшое пояснение избавит от необходимости каждый раз отдельно обсуждать подобный формат сотрудничества. Буду прямолинейной мне интересно развивать собственную компанию и работать над проектами клиентов, а не помогать развивать бизнес потенциальных конкурентов.

Ситуация типовая. У ООО есть нераспределённая прибыль, а свободных денег на дивиденды не хватает. Зато на балансе висит недвижимость, которую участники хотят передать одному из собственников в счёт причитающихся ему дивидендов.
Выплата дивидендов имуществом возможна порядок распределения прибыли в ООО регулирует статья 28 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ. Возможность неденежной выплаты должна быть предусмотрена корпоративными документами и решением участников.

Но с точки зрения налогового законодательства возникает вопрос: является ли передача недвижимости реализацией?

Минфин годами придерживается однозначной позиции: если право собственности переходит от общества к участнику, возникает реализация, а значит, нужно начислить НДС. Причём речь не только о движимом имуществе — подход прямо распространён и на недвижимость.

В письме Минфина России от 17.04.2014 № 03-07-15/17628 указано, что передача недвижимого имущества в счёт выплаты дивидендов является объектом обложения НДС. Та же позиция — в письмах от 19.03.2024 № 03-07-11/24816, от 07.06.2024 № 03-07-11/52884 и от 03.12.2024 № 03-07-11/121626. Последнее особенно интересно: ведомство рассматривает последствия сразу по НДС и налогу на прибыль, и вывод один — передача имущества в счёт дивидендов признаётся реализацией.

Судебная практика к счастью не всегда совпадала с мнением Минфина.
Один из наиболее значимых актов — Определение Верховного суда РФ по делу № А58-341/2014 № 302-КГ15-6042 от 31.07.2015. ОАО «Республиканская инвестиционная компания» передало недвижимость единственному акционеру в счёт дивидендов. ФНС посчитала это реализацией и доначислила НДС в размере 8 982 109 рублей, а также пени и штраф. Апелляция поддержала налогоплательщика,

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением № Ф02-6656/2014 от 25.02.2015 оставил судебный акт без изменения. Суды исходили из того, что закон допускает выплату дивидендов недвижимым имуществом, а передача такого имущества в счёт дивидендов не образует самостоятельного объекта налогообложения у передающей стороны, кроме дохода акционера. Значит, реализацией, облагаемой НДС, она не является. Инспекция дошла до Верховного суда, но судья отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения

Судебной коллегией по экономическим спорам: доводы налогового органа не признали основанием для пересмотра. Важно правильно понимать процессуальный статус документа: ВС не рассматривал спор в заседании коллегии и не выносил постановление по существу, но судебные акты, признавшие доначисление НДС неправомерным, после обращения инспекции устояли.
Есть и более поздняя практика. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа № Ф01-11103/2020 по делу № А82-13935/2019 от 03.07.2020 инспекция также доначислила НДС в связи с передачей недвижимого имущества участникам в счёт распределённой чистой прибыли, а суд округа поддержал налогоплательщика. Закон не запрещает выплачивать дивиденды недвижимостью, такая возможность была предусмотрена уставом, а сама передача не образует иного объекта налогообложения, кроме дохода участника. 

Ещё один судебный акт непосредственно по вопросу НДС, где суд не согласился с налоговым органом.

Определение Верховного суда РФ № 302-ЭС21-11699 по делу № А33-21086/2020 от 29.07.2021 ООО «Энергосоюз» передало единственному участнику нежилые помещения стоимостью 45 018 000 рублей в счёт дивидендов. Но здесь важная оговорка — спор касался налога на прибыль, а не НДС. Инспекция требовала включить стоимость переданной недвижимости в доходы от реализации, суды не согласились, ВС отказал в передаче жалобы. 

Но есть юридический нюанс, который нельзя игнорировать. Новая норма говорит именно о погашении ранее возникшего денежного обязательства. Если решение участников изначально предусматривает выплату дивидендов конкретным имуществом, вопрос о применимости нормы не столь очевиден: нужно анализировать формулировки устава, решения о распределении прибыли и документы, которыми оформлена передача. Поэтому я бы не стала утверждать, что новая редакция статьи 249 прямо автоматически охватывает абсолютно все варианты выплаты дивидендов имуществом. Вместе с тем для операций, подпадающих под новую норму, прежняя судебная аргументация об отсутствии дохода от реализации для целей налога на прибыль существенно ослаблена.

И ещё один важный момент. Изменения внесены в главу 25 НК РФ, регулирующую налог на прибыль. Статьи 39, 146 и 154 НК РФ, определяющие правила обложения НДС, в этой части не изменялись. Поэтому утверждать, что законодатель отдельной поправкой прямо установил обязательное начисление НДС при выплате дивидендов недвижимостью, неправильно. Хотя обычно то, что относится к реализации в части налога на прибыль, НДС, увы, тоже облагается.

Считаю, инспекция получила дополнительный аргумент. Если для целей налога на прибыль операция подпадает под специальное правило статьи 249 НК РФ, налоговый орган будет использовать это обстоятельство и при обосновании своей позиции по НДС. На мой взгляд, это существенно усложняет положение налогоплательщика в судебном споре, хотя само по себе не отменяет аргументацию судов по главе 21 НК РФ.

Посчитаем денежки. Как говорится, самое интересное.

Предположим, ООО «Эквити» приобрело здание в 2025 году за 60 млн рублей, в том числе НДС 20% — 10 млн рублей. Стоимость без НДС — 50 млн рублей. Входной НДС в размере 10 млн рублей общество полностью приняло к вычету. Кроме того, в первоначальную стоимость здания были включены документально подтверждённые дополнительные затраты в размере 10 млн рублей, не содержащие предъявленного к вычету НДС.

Таким образом, первоначальная стоимость здания в бухгалтерском учёте составила 60 млн рублей. К моменту передачи участнику остаточная стоимость снизилась до 18 млн рублей, то есть до 30% первоначальной. Для целей примера предполагается, что стоимость передачи здания составляет 60 млн рублей без учёта НДС.

Вариант 1. Начисляем НДС по позиции Минфина.
Налоговая база — 60 млн рублей. НДС по ставке 22%: 60 млн × 22% = 13,2 млн рублей. Восстанавливать ранее принятый к вычету входной НДС по зданию не требуется, поскольку передача рассматривается как облагаемая НДС операция.

Вариант 2. Не начисляем НДС, опираясь на положительную, но не новую судебную практику.
Здесь необходимо отдельно рассмотреть вопрос о ранее принятом к вычету НДС. Инспекция может поставить вопрос о восстановлении входного налога, ссылаясь на подпункт 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ. Для основных средств эта норма предусматривает восстановление НДС пропорционально остаточной (балансовой) стоимости без учёта переоценки. Если в конкретной ситуации будет признано, что имеются основания для применения этого правила, расчёт будет следующим: 10 млн × 30% = 3 млн рублей.

Но я бы не представляла восстановление этих 3 млн рублей как безусловную обязанность при любом варианте неначисления НДС. Подпункт 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ отсылает к операциям, перечисленным в пункте 2 этой статьи. Передача недвижимости в счёт дивидендов не названа там отдельным основанием для восстановления. Поэтому при использовании судебной позиции необходимо отдельно оценить, применимы ли к конкретной операции соответствующие положения статьи 170 НК РФ. 

Иными словами, сумма 3 млн рублей в нашем примере — возможный вариант налоговых последствий, если инспекция или суд признают применимым механизм восстановления, а не заранее установленная сумма налога к уплате.

При таком подходе разница составляет 10,2 млн рублей. Если здание полностью самортизировано и его остаточная стоимость равна нулю, сумма восстановления по правилу пропорционального расчёта также будет нулевой. Но это не означает, что отсутствие остаточной стоимости само по себе гарантирует отсутствие других налоговых последствий.

Отдельно обращу внимание на расчётную оговорку. В примере 60 млн рублей — стоимость передачи без НДС. Если же 60 млн рублей представляют собой всю сумму обязательства по дивидендам, включая налог, расчёт будет иным: 60 млн × 22 / 122 = 10,82 млн рублей. Поэтому условия оценки имущества, размер обязательства по дивидендам и порядок оформления передачи необходимо согласовать заранее.

Если передача недвижимости подпадает под правило о погашении ранее возникшего денежного обязательства, выручка от реализации определяется в размере погашаемого обязательства с учётом статьи 105.3 НК РФ. При этом доход можно уменьшить на стоимость реализованного имущества по правилам статьи 268 НК РФ.

В нашем примере: доход от реализации — 60 млн рублей, расход в виде остаточной стоимости — 18 млн рублей, налоговая база — 42 млн рублей. При общей ставке налога на прибыль 25% налог составит: 42 млн × 25% = 10,5 млн рублей.

Таким образом, последствия по налогу на прибыль и НДС с 2026 года нужно анализировать отдельно. Хотя обычно то, что облагается налогом на прибыль, облагается НДС (исключение — земля и жилые объекты). По налогу на прибыль действует новая норма, но её применимость зависит от того, возникло ли у общества именно денежное обязательство, которое впоследствии погашается передачей имущества.

По НДС сохраняется самостоятельная правовая дискуссия, поскольку изменения в главу 21 НК РФ непосредственно не внесены. Но я всё равно оцениваю риски как высокие желание налоговиков на местах доначислить в этой ситуации налог будет вполне логично.

На данный момент специальных новых правил по НДС именно для выплаты дивидендов недвижимостью на 2027 год не установлено. Основная ставка НДС составляет 22% с 1 января 2026 года и применяется к операциям, для которых не предусмотрены специальные ставки или освобождение от налога (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Также нужно учитывать изменения для организаций на УСН. Здесь есть важная поправка, которую легко пропустить. 

Федеральным законом от 04.07.2026 № 228-ФЗ порог доходов для освобождения от НДС при УСН сохранён на уровне 20 млн рублей на 2027 и 2028 годы. Поэтому ранее опубликованные прогнозы о снижении порога до 15 млн рублей уже неактуальны. Снижение до 15 млн рублей предусмотрено с 2029 года. Очень часто предприниматели путаются в этих поправках. Если организация на УСН планирует передать недвижимость в счёт дивидендов, необходимо отдельно проверить её право на освобождение от НДС и последствия признания дохода от передачи имущества.

Саму операцию нельзя анализировать в отрыве от применяемого налогового режима и выручки нарастающим итогом, а также того, в какой момент будет превышен лимит для уплаты НДС.

Я бы не стала утверждать, что перспективы полностью отсутствуют. В пользу налогоплательщика остаются судебные акты по делам № А58-341/2014 и № А82-13935/2019. В обоих случаях суды не согласились с доначислением НДС при передаче недвижимости в счёт дивидендов. Но споры рассматривались при прежнем регулировании.

С 2026 года новая редакция пункта 2 статьи 249 НК РФ значимо осложняет защиту, если недвижимостью погашается ранее возникшее денежное обязательство. При этом непосредственно нормы об НДС не изменились.

Для оценки перспектив важно, чтобы выплата имуществом была предусмотрена уставом, имелась распределяемая прибыль и соблюдались ограничения статьи 29 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ. Также необходимо обосновать стоимость недвижимости с учётом статьи 105.3 НК РФ и отдельно оценить риск восстановления входного НДС.

В 2027 году юридические аргументы против начисления НДС остаются, но безопасной такую позицию назвать точно нельзя. Если потенциальная экономия оправдывает судебный спор, его можно рассматривать как осознанный существенный риск. Если же приоритет — минимизировать претензии налоговой, разумнее начислить НДС в соответствии с позицией Минфина.

Если цель безопаснее сэкономить налоги, то 👉нужно выбирать другой вариант вывода имущества.

И главное решение нужно принимать ДО передачи недвижимости, заранее рассчитав возможные доначисления, пени и штрафы. И еще не забывайте про повышение ставок НДФЛ с 2027 г., к дивидендам будет применяться прогрессия 13-22%, вместо 13-15 % в 2026 г.