🏨 Инвестируем в апарт-отели

 1. Двойной источник дохода

 ◦ Краткосрочная аренда (гостиничная): Основной источник. Доход от посуточной аренды, который обычно значительно выше, чем от долгосрочной.

 ◦ Долгосрочная аренда: В периоды низкого спроса (например, зимой в курортной зоне) апартаменты сдаются на месяц-два по более низкой, но стабильной ставке.

 2. Высокая доходность (потенциально)

 ◦ При удачном расположении и грамотном управлении, доходность может достигать 8-15% годовых и даже выше.

 3. Профессиональное управление

 ◦ Всю работу по приему гостей, бронированию, уборке, ремонту и маркетингу берет на себя управляющая компания.

 4. Диверсификация инвестиционного портфеля

 5. Защита от простоя

 ◦ Управляющая компания заинтересована в том, чтобы ваши апартаменты приносили доход. Она использует свои каналы сбыта (бронировочные системы, сайты-агрегаторы, партнерства с турфирмами), чтобы минимизировать время, когда номер пустует.

 6. Потенциальный рост стоимости недвижимости

 ◦ Если проект расположен в перспективном районе, где развивается инфраструктура и растет туристический поток, стоимость самих апартаментов со временем может вырасти.

 7. Возможность личного пользования

 ◦ Во многих договорах предусмотрены несколько дней в году, когда вы можете бесплатно или со скидкой проживать в своих апартаментах или других объектах сети.

➖Минусы и риски:

 1. Высокие операционные расходы

 ◦ Значительная часть дохода (до 40-60%) уходит на оплату услуг управляющей компании, коммунальные платежи (они в отелях гораздо выше), налоги, маркетинг, закупку расходных материалов и т.д.

 2. Зависимость от качества управляющей компании

 ◦ Если управляющая компания некомпетентна, неэффективно ведет маркетинг или предоставляет плохой сервис, доходы будут низкими, а недвижимость будет простаивать.

 3. Цикличность и зависимость от внешних факторов

 ◦ Доходность напрямую зависит от туристического спроса.

 4. Конкуренция

 ◦ В популярных локациях может быть высокая концентрация других апарт-отелей, гостиниц и т.п. Это требует постоянных инвестиций в поддержание конкурентоспособности (реновация, улучшение сервиса).

 5. Юридические и налоговые сложности:

 • апартаменты не относятся к жилым помещениям согласно Жилищному кодексу РФ, что ограничивает права владельцев;

 • невозможно оформить постоянную регистрацию — доступна лишь временная регистрация (максимум на 5 лет), и то при условии, что апарт-отель отнесён к гостинице или подобной организации;

 • отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество здания;

 • покупатели не защищены в полной мере законодательством о долевом строительстве (ФЗ-214), что повышает риски в случае банкротства застройщика;

 • при покупке апартаментов нельзя использовать материнский капитал, военный сертификат и другие виды сертификатов на улучшение жилищных условий;

 • не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и субсидии.

 • Налог на имущество. Ставка налога на апартаменты может составлять от 0,5 % до 2 % от кадастровой стоимости, тогда как для квартир ставка обычно составляет 0,1 %.

 • Налоговые вычеты. При покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, который доступен при приобретении жилой недвижимости.

 • Налог при продаже. Если право собственности оформлено менее 5 лет назад, продавец должен заплатить налог: 13 % для налоговых резидентов  и 30 % для нерезидентов от разницы между стоимостью покупки и продажи.

 • Налог при сдаче в аренду. Для физических лиц ставка составляет 13 %, для индивидуальных предпринимателей на УСН — 6 %. При этом оформить самозанятость и платить 4 % (как при сдаче жилой недвижимости) нельзя.

 • Коммунальные услуги. Тарифы на коммунальные услуги для апартаментов обычно выше, чем для квартир.

 • Отсутствие гарантий социальной инфраструктуры. 

 • Риски, связанные с несоответствием нормам. 

 • Проблемы с использованием земли. Если назначение земельного участка не соответствует требованиям для размещения апартаментов, это может повлечь юридические последствия, вплоть до потери собственности.

6. Низкая ликвидность

 ◦ Продать такую недвижимость сложнее, чем обычную квартиру. Покупатель должен быть готов к специфике этого актива и согласиться на условия договора с управляющей компанией.

 7. Риск "нечестного" договора

 ◦ Некоторые застройщики или операторы могут предлагать договоры с кабальными условиями: завышенные комиссии, длительные (на 10-20 лет) контракты без права расторжения, навязанные услуги. Внимательное изучение договора — обязательный этап!

 1. Локация: Это главный фактор. Успешны проекты в туристических, деловых или быстроразвивающихся районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

 2. Управляющая компания: Изучите ее портфолио, отзывы, финансовую отчетность. Узнайте, какая заполняемость и доходность у ее других объектов.

 3. Бизнес-план и прогнозы доходности: Если вам обещают 20% годовых, это красный флаг. Проанализируйте, на чем основаны их расчеты.

 4. Договор: Обратите внимание на срок договора, размер комиссий, условия расторжения, кто несет расходы на ремонт и меблировку.

 5. Финансовая модель: Рассчитайте свои финансовые возможности. Подумайте, сможете ли вы покрывать ипотечные платежи (если они есть) в периоды низкого дохода.

Это не пассивный доход в чистом виде, а скорее бизнес-партнерство с оператором. Для себя пока не рассматриваю такой вид инвестиций.

В Телеграм-канале делюсь тем, что покупаю, как выбираю тот или иной актив и что из этого получается. Телеграм.