Самое главное:
Предмет аренды должен быть описан максимально точно — вплоть до кадастрового номера, площади и расположения в здании.
Недостаточная конкретизация объекта может привести к признанию договора незаключенным даже при его фактическом исполнении.
Размер арендной платы и механизм ее расчета относятся к существенным условиям и должны быть прямо зафиксированы в договоре.
Коммунальные и другие эксплуатационные расходы по умолчанию оплачиваются сверх арендной платы, если иное не предусмотрено договором.
Порядок и периодичность изменения арендной платы нужно согласовать заранее, включая сроки и способ уведомления.
Какие условия обязательно должны быть в договоре
Уделите особое внимание существенным положениям договора: предмету аренды и размеру арендной платы. Это основные, но не единственные моменты: важно согласовать все условия, которые прямо названы в договоре существенными, а также те, по которым хотя бы одна из сторон настаивает на определенности. Иначе вторая сторона сможет утверждать, что договор не был заключен.
Что делать, если вы понимаете, что какие-то условия, на которых настаивала противоположная сторона, не согласованы? В таком случае важно убедиться, что у вас есть доказательства того, что противоположная сторона уже приняла от вас какое-то исполнение по договору. Например, если арендодатель уже предоставил доступ в помещение, принимает арендную плату, он не может ссылаться на то, что договор не заключен. Одновременно и арендатор, который принял офис и платит аренду, не вправе утверждать, что договор не заключен.
Напомним: без письменного договора, то есть единого документа, подписанного обеими сторонами, эта сделка считается недействительной (по смыслу п. 4 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК).
Максимально конкретизируйте предмет
Договор аренды коммерческого помещения подписан, арендная плата вносится, стороны исполняют свои обязательства. Однако на практике именно в этот момент может возникнуть спор о том, какой объект фактически был передан в аренду. В отдельных случаях выясняется, что заключенный документ вообще не может быть признан договором аренды.
Это возможно при недостаточной конкретизации предмета договора. Для любых сделок с недвижимостью объект должен быть описан максимально подробно. При отсутствии такой конкретизации договор считается незаключенным.
Проще всего избежать рисков, когда помещение зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости. В этом случае в договоре должны быть указаны:
кадастровый номер;
полный адрес;
площадь (в кв. м);
назначение (офис, торговое помещение и проч.);
этаж, его тип (в т. ч. цокольный, первый);
обозначение (номер) на поэтажном плане.
В комплекте с договором должны быть свежие документы на помещение (свежая выписка из ЕГРН, техплан с графической частью).
Если помещение не является самостоятельным объектом, это не исключает сдачи в аренду. Даже если в ЕГРН нет отдельного кабинета, объект может быть принят для регистрации, если объект подробно описан (п. 25 обзора судебной практики ВС № 2 от 2018 года). Поэтому нужно еще более четко описывать объект, в том числе:
характеристики здания (адрес, кадастровый номер, общая площадь);
местоположение помещения внутри здания — этаж, ориентиры;
площадь;
текстовое описание границ — вплоть до «справа от центрального входа, до колонны № 3».
В числе необходимых документов — схема или план здания с выделенной арендуемой частью.
Часть помещения тоже можно сдавать в аренду (см., например, п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73), но требования к описанию становятся еще строже. Указывают данные обо всем помещении и здании, в котором оно находится, точную площадь части помещения, расположение внутри помещения, границы. Идеальный способ — это изготовить графическое изображение, отметить арендуемую зону и приложить к договору как неотъемлемое приложение.
Эксперты «КСК ГРУПП» сопровождают сделки по аренде коммерческой недвижимости для бизнеса: помогают проверить договор, выявить риски и корректно зафиксировать ключевые условия. Юристы разъяснят спорные моменты и предложат формулировки, которые защитят интересы как арендодателя, так и арендатора.
Согласуйте арендную плату
Арендная плата — существенное условие (п. 1 ст. 654 ГК), ведь рассматриваемый договор — возмездный. Вы можете согласовать формы платы (п. 2 ст. 614 ГК), например:
в твердой денежной сумме — за помещение в целом или за кв. м;
в виде передачи вещей, оказания услуг;
через возложение на арендатора затрат на улучшение и т. п.
Традиционный способ — в твердой сумме за кв. м в месяц. Обязательно нужно прописать, включает ли эта сумма НДС.
По умолчанию арендная плата включает в себя плату и за землю, на которой расположено помещение, так как плата за пользование землей уже включена в арендную плату (п. 2 ст. 654 ГК). Но это правило по умолчанию, оно может быть изменено договором — тогда обязательно укажите размер и сроки платы за участок.
Коммунальные услуги по общему правилу платит арендатор, так как это расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК). То есть по умолчанию расходы возмещаются сверх арендной платы. Арендатор может платить арендодателю или напрямую поставщикам услуг, главное — отразить все это в договоре.
Арендная плата не должна состоять только из оплаты коммунальных услуг. Это создает риск того, что суд признает договор незаключенным, поскольку бесплатная аренда — это не аренда (п. 12 Обзора, направленного информационным письмом Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66).
Если вы договариваетесь о переменной части (например, в виде процента от выручки арендатора), то в договоре обязательно пропишите четкий механизм ее расчета. Договорились «от процента от выручки» — укажите, что арендатор обязан предоставлять арендодателю отчетность, на основании которой тот сможет провести расчет.
Нередко коммунальные услуги прописывают как переменную часть. В этом случае для исключения разногласий следует исходить из того, установлены ли счетчики. Если да — расчет идет по показаниям и действующим тарифам, если нет — согласуйте порядок распределения общей стоимости. Например, пропорционально занимаемой площади.
Условия об изменении арендной платы
Мы особо выделяем этот вопрос потому, что это один из самых частых поводов для споров. Закон по умолчанию позволяет арендодателю изменять размер платы не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). Разумеется, в интересах арендатора ограничить размер повышения. Например, не более чем на 10%.
В договоре нужно заранее согласовать порядок и сроки уведомления. Их можно привязать к положениям п. 1 ст. 165.1 ГК, согласно которым сообщение считается доставленным с момента его поступления адресату. В этом случае у стороны не будет оснований отрицать факт получения уведомления.
Если договор предусматривает возможность автоматического изменения цены договора (п. 2 ст. 424 ГК), например ежеквартально с учетом инфляции, то повышение цены по смыслу п. 3 ст. 614 ГК не будет считаться односторонним изменением цены.
Проведем бесплатную консультацию и защитим от доначисления налогов
Оценим корректность налоговых отчислений
Запишитесь на консультацию
Что в итоге
Договор аренды коммерческого помещения требует внимательной проработки уже на этапе согласования условий.
Ошибки в описании объекта, размере арендной платы или порядке ее изменения могут привести не только к спорам, но и к риску признания договора незаключенным. Поэтому важно заранее фиксировать основные договоренности и избегать формулировок, допускающих двоякое толкование.
Четкое описание предмета аренды, прозрачный механизм расчета арендной платы и заранее согласованный порядок ее изменения позволяют снизить правовые риски и обеспечить предсказуемость отношений между сторонами.
Юристы «КСК ГРУПП» оказывают правовую поддержку бизнесу по широкому кругу вопросов, в том числе сопровождают сделки по аренде коммерческих помещений. Мы помогаем структурировать условия договора, избежать ошибок в описании объекта и арендной платы, а также снизить риски будущих споров. Запишитесь на консультацию, чтобы узнать подробности.
Читайте также:
Реклама: ООО «АУДИТ КОМПЛЕКС», ИНН 7727287800, erid: 2W5zFHq4FMB
Начать дискуссию