Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду в 2026 году

Самозанятый вправе сдавать в аренду только жилую недвижимость — это прямо следует из закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Налоговый режим НПД применяется к доходам от использования имущества, а именно жилых помещений.

Это значит, что сдавать в аренду самозанятый может только помещения жилого фонда. К ним относятся:

• квартиры — целиком или комнаты;

• жилые дома и их части;

• комнаты в коммунальных квартирах. 

Сдавать в аренду можно свою и чужую недвижимость. Самозанятому доступна субаренда — это когда он сам арендует квартиру у собственника и сдаёт её дальше другому человеку. Такой вариант допустим, если есть действующий договор аренды и письменное согласие собственника на передачу квартиры третьим лицам.

Можно сдать в аренду жильё супруга. При этом учитывается право собственности и дата покупки. Жильё, приобретённое в браке, считается совместным, поэтому для сдачи потребуется согласие второго супруга. Если договор аренды заключается на срок до года, на практике достаточно подтвердить семейные отношения — подойдёт свидетельство о браке. 

Если срок сдачи — больше года, договор подлежит регистрации в Росреестре. В этом случае потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Если недвижимость приобретена супругом до брака, понадобится доверенность на право управления или договор на право пользования имуществом. Здесь есть разница:

• при доверенности договор заключается от имени собственника недвижимости;

• при передаче права пользования — от имени самозанятого.

Отдельный случай — когда собственник несовершеннолетний. Тогда потребуется предварительное согласие органов опеки. Если ребёнку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке вместе с законным представителем — родителем или опекуном. Подросток сам подписывает документы, а представитель ставит подпись, подтверждая одобрение сделки. Если ребёнок младше, договор подписывают законные представители. Такие сделки подлежат нотариальному удостоверению.

Сдавать недвижимость можно на длительный срок или посуточно — в этом случае есть нюансы.

Посуточная сдача квартиры для плательщика НПД допустима, если это именно аренда жилья, а не оказание гостиничных услуг. То есть в услугу сдачи помещения нельзя включать регулярную уборку, организацию питания или другие услуги, характерные для гостиниц.

В ином случае налоговая может квалифицировать деятельность как оказание услуг по временному размещению. Тогда применять режим НПД нельзя — придётся выбрать другую систему налогообложения, например зарегистрировать ИП на УСН.

Самозанятый не может сдавать в аренду нежилую недвижимость, например:

• офисы, склады, магазины;

• гаражи и машино-места;

• апартаменты, если они не переведены в жилой фонд;

• другие помещения без статуса жилых.

Доход от аренды таких помещений нельзя облагать НПД, даже если объект используется «как жильё» (например, апартаменты) — значение имеет именно его юридический статус.

Если человек хочет сдавать такие объекты, придётся выбрать другой вариант:

• сдавать жильё в аренду как физическое лицо и уплачивать НДФЛ;

• зарегистрироваться как ИП и применять подходящий налоговый режим.

В первую очередь, нужно заключить договор аренды (найма). Даже при посуточной сдаче лучше фиксировать условия письменно. Документ снижает вероятность вопросов со стороны налоговой.

В договоре нужно обязательно прописать:

• статус арендодателя — самозанятый;

• описание объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер;

• кто оплачивает коммунальные услуги;

• условия возврата депозита, если он предусмотрен;

• сроки и порядок оплаты аренды;

• срок действия договора.

Если договор заключается на срок больше года, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

После получения каждой оплаты самозанятый выдаёт чек. Если арендатор заплатил наличными, переводом с карты на карту или на электронный кошелёк, чек нужно выдать в момент расчёта. При иных безналичных расчётах чек можно сформировать не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем оплаты. 

Специальных требований к оформлению чеков при сдаче жилья нет. Но в описании услуги стоит указать период, за который внесена арендная плата, — например, с 1 по 31 марта 2026 года.

Если самозанятый сдаёт жилую недвижимость в аренду, доход от сдачи облагается НПД. Основание — п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ.

Ставка зависит от того, кто платит за аренду. 

• Если жильё снимает физлицо, налог считается по ставке 4%. 

• Если арендатор — ИП или организация, действует ставка 6%.

Это правило работает и при долгосрочной, и при краткосрочной аренде.

Важный момент для самозанятого: на налоговом режиме НПД расходы не уменьшают налоговую базу. Поэтому при аренде налог считается со всей суммы оплаты, которую перечислил арендатор.

Если коммунальные платежи включены в стоимость аренды и арендатор перечисляет деньги арендодателю, они тоже считаются доходом и облагаются налогом. Если же арендатор оплачивает коммуналку напрямую поставщикам, в доход для обложения НПД она не попадает.

С депозитом действует тот же принцип. Если самозанятый возвращает его арендатору, налога нет. Если же удерживает — например, в счёт повреждений или засчитывает в оплату аренды — эта сумма становится доходом, и с неё нужно заплатить налог.

Пример. Мария сдаёт квартиру Андрею за 40 000 рублей в месяц. За коммунальные платежи арендатор переводит ей ещё 6 000 рублей. В сентябре Андрей повредил стиральную машину, ремонт обошёлся в 5 000 рублей. Мария удержала эту сумму из обеспечительного платежа.

В результате её доход за месяц составил: 40 000 рублей — аренда; 6 000 рублей — коммунальные платежи; 5 000 рублей — удержанный депозит. Итого: 51 000 рублей. 

С этой суммы Марии нужно будет уплатить налог: 51 000 × 4% = 2 040 рублей.

Как облагаются доходы при субаренде. Если самозанятый снимает квартиру у собственника, а потом сдаёт её ещё кому-то, налог по НПД нужно платить со всей суммы, которую он получил от конечного арендатора. Уменьшить доход на платёж собственнику нельзя, потому что для НПД не предусмотрен учёт расходов.

Если квартира временно пустует и оплаты нет, налога тоже нет. Для налогового режима НПД важен именно факт поступления денег, а не наличие подписанного договора или выставленного счёта.

Сам налог самозанятый уплачивает ежемесячно. ФНС рассчитывает НПД по данным из чеков и присылает уведомление в приложении «Мой налог» до 12 числа каждого месяца. Перечислить сумму в ФНС нужно не позднее 28 числа следующего за получением дохода месяца. Декларацию плательщикам НПД составлять не нужно.

Открываем секреты безопасной работы с самозанятыми

Рассказываем, как минимизировать риски взаимодействия

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Самозанятый может сдавать жильё в аренду и применять НПД, но важно соблюдать ограничения и правильно учитывать доходы.

Сдавать можно только жилую недвижимость. Если объект относится к нежилому фонду, применять НПД нельзя, даже если фактически этот объект используется как жильё.

Доход по всем видам деятельности на самозанятости не должен превышать 2,4 млн рублей в год. При превышении лимита право на НПД теряется. С доходов, полученных после этого, придётся платить НДФЛ как физлицу или перейти на другой режим — например, зарегистрироваться как ИП и применять УСН. Кроме того, на НПД нельзя нанять сотрудников по трудовым договорам для помощи в управлении недвижимостью.

Налог рассчитывается со всех поступлений, которые самозанятый получил от арендатора. В доход входят не только арендные платежи, но и коммунальные, если они перечисляется арендодателю.

При субаренде налог также нужно платить со всей суммы, полученной от жильца. Уменьшить её на платёж собственнику не получится.

Посуточная аренда допустима, пока она остаётся только арендой. Если появляются дополнительные услуги — уборка как сервис, питание или другое обслуживание — деятельность может быть признана гостиничной. Тогда применять НПД будет нельзя.

Если вы уже сдаёте недвижимость как самозанятый или только планируете, важно разбираться не только в аренде, но и в правилах работы на НПД в целом. В блоге Qugo мы регулярно разбираем практические вопросы: сроки формирования чеков, оформление документов, ограничения налогового режима, а также реальные ситуации — от просрочек оплаты до работы за границей. Сохраните блог в закладках, чтобы не пропускать полезные разъяснения и материалы.

Читайте также:

• Может ли самозанятый выдать чек задним числом.

• Товары собственного производства от самозанятого: что можно продавать, а что нет.

• Больничные для самозанятых с 2026 года: какие документы оформить для участия в добровольном страховании.

Реклама: ООО «КЬЮГО ТЕК», ИНН 7727452605, erid: 2W5zFG58cwb