Продажа квартиры после дарения в 2026 году: когда платить налог, а когда можно продать без НДФЛ

Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ доходы в виде недвижимости, полученной в дар от близких родственников, освобождаются от НДФЛ.

К близким родственникам относятся:

• супруги;

• родители;

• дети;

• бабушки и дедушки;

• внуки;

• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Если квартира получена в дар от этих лиц, налог при получении платить не нужно.

Если недвижимость подарена тетей, дядей, племянником, двоюродным братом, другом или любым другим лицом, которое не относится к близким родственникам, возникает налогооблагаемый доход. Налог считается не от цены договора дарения, а от кадастровой стоимости объекта. Для расчета используется кадастровая стоимость на 1 января года регистрации права собственности.

Если недвижимость передается не близкому родственнику, рекомендуем до подписания договора провести налоговый аудит сделки в компании ООО Верните налог. В ряде случаев это позволяет существенно снизить будущие расходы.

Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью

Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.

Узнать больше

Если имущество передаёт член семьи или близкий родственник, у одаряемого не возникает НДФЛ. Налог не нужно платить независимо от того, что именно подарено: квартира, дом, земельный участок, апартаменты, автомобиль или акции.

Если даритель не относится к членам семьи или близким родственникам, правила меняются. При получении в дар недвижимости, транспорта, акций, долей или паёв у одаряемого возникает налогооблагаемый доход.

Формулы расчета налога для одаряемых:

При дарении квартиры, дома, земельного участка, апартаментов или другой недвижимости доход определяется исходя из 100% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, в котором право собственности зарегистрировано на одаряемого.

Рассмотрим на нескольких примерах как влияют данные сделки на расчет налога. Кадастровая стоимость объекта 5 000 000 рублей.

По таблице видно, что на расчет налога влияет не только кадастровая стоимость, но и год перехода права собственности на одаряемого, степень родства и резидентсво РФ одаряемого.

При дарении акций не от близкого родственника доход одаряемого определяется исходя из их рыночной стоимости на дату получения имущества. Если в дар передаётся автомобиль или другое транспортное средство, для расчёта НДФЛ учитывается его рыночная стоимость. Стоимость, указанная сторонами в договоре дарения, не должна быть искусственно занижена и при необходимости должна подтверждаться оценкой.

Таким образом, перед оформлением дарения важно заранее определить не только степень родства сторон, но и стоимость передаваемого имущества, размер будущего налога и последствия последующей продажи. Специалисты компании «Верните налог» помогут рассчитать НДФЛ до подписания договора и подобрать наиболее выгодную и безопасную схему передачи имущества.

Срок владения недвижимостью после дарения зависит от того, кем приходится даритель одаряемому.

Это правило действует для любых объектов недвижимости:

• квартир;

• комнат;

• жилых домов;

• земельных участков;

• нежилых помещений;

• апартаментов.

После истечения трех лет объект можно продать без НДФЛ. Однако важно понимать, что налоговая инспекция автоматически не анализирует степень родства сторон сделки. Поэтому при продаже недвижимости собственнику необходимо быть готовым подтвердить право на льготу документами, например свидетельствами о рождении, браке или иными документами, подтверждающими родственные отношения.

При этом для жилой недвижимости действует важное исключение. Если на дату продажи квартира, комната, жилой дом или доля в них являются единственным жильем налогоплательщика, минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Это правило распространяется независимо от того, была недвижимость приобретена по договору купли-продажи или получена в дар от неблизкого родственника.

Таким образом, перед продажей подаренной недвижимости необходимо проверить сразу несколько факторов: степень родства с дарителем, вид объекта недвижимости, наличие другого жилья в собственности и фактический срок владения. Ошибка даже в одном из этих условий может привести к доначислению НДФЛ, пеней и штрафов.

Поэтому перед продажей недвижимости, полученной по договору дарения, рекомендуем заранее провести налоговый расчет. Специалисты компании «Верните налог» помогут определить минимальный срок владения, проверить право на льготы и рассчитать налоговые последствия еще до совершения сделки.

Для апартаментов, нежилых помещений, офисов, складов и машино-мест минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет и исчисляется с даты регистрации права собственности. Об этом подробнее писали в этой статье.

Однако существует законный способ сократить срок до 3 лет. Если после оформления собственности передать объект по договору дарения близкому родственнику, для нового собственника начнет действовать трехлетний срок владения. Например, владелец апартаментов сможет продать их без НДФЛ не через 5 лет, а через 3 года после дарения близкому родственнику.

Однако такая стратегия подходит не всем. Перед дарением важно оценить налоговые последствия сделки и будущей продажи. Эксперты компании «Верните налог» помогут заранее рассчитать все риски и определить, будет ли такой вариант выгоден именно в вашей ситуации.

Это один из самых неприятных сюрпризов для собственников. Сначала налог возникает при получении недвижимости в дар. Затем, если новый собственник продает объект до окончания минимального срока владения, может возникнуть второй налог уже с продажи недвижимости.

Давайте рассмотрим на примере. Одаряемый получил в 2025 году от неблизкого родственника апартаменты с кадастровой стоимостью 5 000 000 руб, который является резидентом РФ и продал недвижимость в 2026 году за 10 000 000 руб. Как начислит налог налоговая инспекция?

Итого налогов по 1 объекту недвижимости составит 2 154 000 рублей. Однако с 2019 года в пункт 1 статьи 220 Налогового кодекса были внесены изменения, позволяющие учитывать сумму, с которой ранее уже был уплачен НДФЛ при получении имущества в дар. На практике это позволяет существенно снизить налог при последующей продаже недвижимости и избежать двойного налогообложения одного и того же объекта. Однако именно на этом этапе возникает большинство споров с налоговыми органами. Инспекция далеко не всегда автоматически учитывает все обстоятельства сделки, а применение данной нормы требует правильного расчета, подготовки документов и грамотного обоснования позиции налогоплательщика.

Поэтому перед подачей декларации рекомендуем провести профессиональный налоговый расчет. Специалисты компании «Верните налог» регулярно сопровождают подобные ситуации, помогают подтвердить право на уменьшение налога и добиваются применения предусмотренных законом механизмов налоговой оптимизации.

ООО Верните налог

Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей квартиры или апартаментов

Получить расчет

Нет, дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ.

Если квартира получена от близкого родственника — через 3 года.

Да, поскольку такие лица не относятся к близким родственникам для целей статьи 217 НК РФ.

Да, если они были получены в дар от близкого родственника.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFHHnX4M