При продаже жилой недвижимости семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ
Льгота для семей с двумя и более детьми существует не первый год. Она предусмотрена п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ и позволяет при выполнении установленных условий не платить НДФЛ с продажи жилья независимо от срока владения им. То есть семье не обязательно ждать стандартные три или пять лет.
Однако с 1 января 2026 года правила изменились. Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ были внесены поправки, которые расширили круг семей, имеющих право на освобождение, и уточнили отдельные условия применения льготы.
Условия для льготы (они должны соблюдаться одновременно):
На дату перехода права собственности на проданное жильё в семье было не менее двух детей (с учётом новых правил — и недееспособных).
Новое жильё куплено в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года.
Новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость проданного жилья не превышала 50 млн рублей.
На момент продажи у семьи (включая супруга/супругу и детей) в совокупности не было другого жилья с большей площадью или кадастровой стоимостью, чем у приобретаемого. При этом доля в таком «другом» жилье не должна превышать 50%.
Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью
Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.
1. С 2026 года учитываются недееспособные дети независимо от возраста
Одно из главных изменений 2026 года касается возраста детей.
Раньше для применения льготы учитывались дети:
до 18 лет;
до 24 лет, если ребенок обучается очно.
С 1 января 2026 года появилось еще одно основание: если ребенок признан судом недееспособным, его возраст для применения льготы значения не имеет. Это прямо закреплено в действующей редакции п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Например, в семье двое детей: одному 16 лет, а второму 27 лет, но совершеннолетний ребенок признан судом недееспособным. Сам по себе возраст второго ребенка теперь не лишает семью возможности воспользоваться освобождением от НДФЛ. Разумеется, должны выполняться и остальные условия льготы. При этом учитываются не только родные, но и усыновленные дети.
В семье есть совершеннолетний ребенок или нестандартная ситуация с составом семьи? Перед продажей обратитесь в ООО «Верните налог». Проверим, имеете ли вы право на семейную льготу в 2026 году и можно ли продать недвижимость без НДФЛ.
Забирайте бесплатно гайд по проверке налогов
Как узнать, сколько налогов вы переплатили за 3 минуты?
2. Ребенок может родиться уже после продажи квартиры
Еще одно важное уточнение с 2026 года связано с моментом определения количества детей в семье. По общему правилу возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье к покупателю согласно письму Минфина № 03-04-05/39593 от 28.04.2023.
Но с 2026 года Налоговый кодекс прямо учитывает и ребенка, который родился после государственной регистрации продажи, но до 30 апреля следующего календарного года.
Это принципиально важно. Например, семья с одним ребенком продает квартиру в сентябре 2026 года. Второй ребенок рождается в феврале 2027 года.При проверке права на льготу второй ребенок может учитываться, поскольку он родился до 30 апреля 2027 года.
Раньше подобные ситуации могли вызывать дополнительные вопросы из-за того, что на дату самой продажи второго ребенка в семье еще не было. Теперь соответствующее правило непосредственно закреплено в ст. 217.1 НК РФ. Но одного факта рождения второго ребенка недостаточно: необходимо одновременно выполнить все остальные требования семейной льготы.
Продали квартиру, а второй ребенок должен родиться уже после сделки? Обратитесь в ООО «Верните налог». Проверим даты продажи и рождения ребенка, остальные условия ст. 217.1 НК РФ и определим, возникает ли обязанность платить НДФЛ.
Планируете сделку с недвижимостью? Проверьте налог заранее с экспертами «Верните налог».
Рассчитаем налог до продажи, проверим срок владения, кадастровую стоимость и право на льготы, найдем законные возможности снизить налог и сопроводим взаимодействие с ФНС.
3. Новое жилье нужно приобрести в установленный срок
Это условие не следует воспринимать как новое с 2026 года, но после поправок его особенно важно проверять вместе с обновленными правилами. Чтобы воспользоваться освобождением, семье необходимо приобрести другое жилье в том же календарном году, в котором продали старое, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года. Например: квартиру продали в июле 2026 года → новое жилье необходимо приобрести не позднее 30 апреля 2027 года.
При покупке готового объекта имеет значение государственная регистрация перехода права собственности. Для новостройки действует специальное правило: в установленный срок должна быть произведена полная оплата по ДДУ или иному предусмотренному законом договору долевого строительства. Доплата из-за увеличения площади после ввода дома в эксплуатацию для этого условия не учитывается.
Самое интересное — новое жилье должно быть больше старого не обязательно одновременно по всем параметрам.
Условие выполняется, если:
либо общая площадь приобретенного жилья больше площади проданного;
либо кадастровая стоимость приобретенного жилья больше кадастровой стоимости проданного.
Например, семья продала квартиру площадью 80 м² и приобрела квартиру площадью 75 м². На первый взгляд кажется, что льгота потеряна. Но если кадастровая стоимость нового жилья выше кадастровой стоимости проданного, необходимо проверить возможность применения второго критерия.
Важный нюанс: льгота действует только при продаже жилой недвижимости Если семья продает нежилое помещение, воспользоваться семейной льготой нельзя. На это, в частности, указывал Минфин России в письме от 28.04.2023 03-04-08/39589.
Собираетесь продать квартиру и купить другую? Обратитесь в ООО «Верните налог» еще до сделки. Сравним площадь и кадастровую стоимость объектов, сроки покупки и заранее проверим, выполните ли вы условия освобождения от НДФЛ.
Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью
Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн рублей
Еще одно обязательное условие — стоимость продаваемого объекта.
Кадастровая стоимость проданного жилого помещения не должна превышать 50 млн ₽.
И здесь важно не путать цену продажи и кадастровую стоимость.Например: квартира продается за 45 млн ₽, но ее кадастровая стоимость составляет 52 млн ₽. Сам факт того, что договорная цена ниже 50 млн ₽, не спасает ситуацию: для данного условия законодатель ориентируется именно на кадастровую стоимость. Поэтому проверять ее желательно до подписания договора, а не после получения требования или уведомления от налоговой инспекции.
Особенно это актуально для дорогой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах, где кадастровая стоимость объекта может существенно отличаться от ожидаемой собственником.
Продаете недвижимость стоимостью около 50 млн ₽? Обратитесь в ООО «Верните налог». До сделки проверим кадастровую стоимость объекта и остальные условия семейной льготы и рассчитаем, возникает ли НДФЛ.
5. Другая квартира семьи может лишить права на освобождение
Это одно из самых сложных условий льготы и одновременно один из наиболее опасных моментов при самостоятельном расчете. Налоговая проверяет не только продаваемую и приобретаемую квартиру, но и другую жилую недвижимость семьи.
По действующей редакции ст. 217.1 НК РФ на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье налогоплательщику, его супругу и детям не должно принадлежать в совокупности более 50% права собственности на другое жилое помещение, которое превосходит приобретаемое жилье по общей площади или кадастровой стоимости.
Именно здесь с 2026 года особенно важно обратить внимание на формулировку закона: при проверке другого жилья теперь значение имеет не только площадь, но и кадастровая стоимость.
ФНС отдельно относит это к изменениям, действующим с 2026 года. Поэтому наличие второй квартиры, доли в квартире или другого жилого помещения нельзя оценивать по принципу: «У меня там всего доля, значит, она ни на что не влияет».
Нужно проверить одновременно: размер доли + состав собственников + площадь объекта + его кадастровую стоимость + характеристики приобретаемого жилья.
Есть доли, вторая квартира или другое жилье у супругов и детей? Обратитесь в ООО «Верните налог» до продажи. Проверим всю недвижимость семьи и заранее определим, не лишит ли дополнительная собственность права продать жилье без НДФЛ.
Продали недвижимость? Заберите бесплатно гайд
Проверьте 3 ошибки, из-за которых ФНС может доначислить налог. Мы собрали короткий гайд на основе практики налоговых экспертов «Верните налог».
Что изменилось для семей с детьми с 2026 года — кратко
Главное преимущество этой льготы в том, что при выполнении всех условий не имеет значения, сколько лет семья владела продаваемой квартирой или домом. Даже если жилье находилось в собственности меньше трех или пяти лет, доход от продажи может быть полностью освобожден от НДФЛ. Но условия применяются одновременно. Ошибка хотя бы в одном из них может изменить налоговый результат сделки.
Поэтому проверять право на льготу лучше до продажи недвижимости. Обратитесь в ООО «Верните налог» — проверим состав семьи, возраст детей, доли и другую недвижимость, кадастровую стоимость, сроки покупки нового жилья и заранее определим, сможете ли вы продать квартиру или дом в 2026 году без НДФЛ.
Справочно-правовая база по налогам при сделках с недвижимостью
Законы, разъяснения ФНС и Минфина, сроки владения, кадастровая стоимость, налоговые вычеты и примеры расчетов.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру раньше 5 лет и не платить налог, если двое детей?
Да, при одновременном выполнении всех условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Учитывается ребенок старше 24 лет?
С 2026 года — да, если он признан судом недееспособным.
А если второй ребенок родился после продажи квартиры?
С 2026 года он может учитываться, если родился не позднее 30 апреля следующего календарного года.
Обязательно покупать квартиру большей площади?
Не всегда. Закон позволяет выполнить критерий улучшения по общей площади или кадастровой стоимости приобретаемого жилья.
Нужно ли ждать три или пять лет владения квартирой?
Нет, семейная льгота при соблюдении всех требований применяется независимо от срока владения.
Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFJt3wUm
Комментарии
6А если второй ребенок родится 2 мая, а не до 30 апреля — всё, льготы уже не будет? Из-за двух дней платить налог?
Новую квартиру купили меньше по площади, зато она почти в два раза дороже и кадастровая стоимость выше. Налоговая действительно признает это улучшением жилищных условий?
Мы сначала продали квартиру, а новое жилье планируем купить только в марте следующего года. Я уже переживала, что придется платить налог. До 30 апреля действительно успеваем?