Коммунальные платежи при аренде офиса

Арендуя офис, турфирма обычно оплачивает арендодателю еще и стоимость коммунальных услуг и услуг связи, уборку помещения и пр. Такая плата может быть включена в состав аренды, например, как ее переменная часть, а может возмещаться арендодателю сверх этого. Налоговые последствия для турфирмы будут зависеть от того, какой вариант выбрали стороны договора. К примеру, возмещая коммуналку по счетам арендодателя, турфирма не сможет принять НДС по ним к вычету (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА СОСТОИТ ИЗ ДВУХ ЧАСТЕЙ – ПОСТОЯННОЙ И ПЕРЕМЕННОЙ
Чаще всего арендная плата за офис состоит из основной (постоянной) части, которая представляет собой собственно плату за пользование имуществом, и дополнительной (переменной) части, которая является компенсацией арендодателю за коммунальные услуги, услуги связи, охраны, уборку помещения.

Налоговый учет расходов
В этом случае всю сумму арендной платы (и ее основную, и переменную часть) турфирма может учесть в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Принимаются такие затраты и при «упрощенке» (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

Документами, подтверждающими предоставление арендодателем помещения в аренду, являются договор и акт приема-передачи имущества. При этом чиновники неоднократно высказывали мнение, что для подтверждения арендных расходов акты оказанных услуг вовсе не обязательны (письма Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559, УФНС России по г. Москве от 26 марта 2007 г. № 20-12/027737).

Вычет НДС возможен
Как считают налоговики в письме № ШС-22-3/86@, в данном случае арендодатель должен включить в облагаемую базу по НДС всю сумму полученной арендной платы. Естественно, турфирме выставят на уплаченную сумму счет-фактуру, по которому она сможет принять НДС к вычету из бюджета (если она платит этот налог).

Если турфирма применяет «упрощенку» с объектом «доходы минус расходы», она включит сумму НДС по арендной плате в расходы. Поступить так позволяет подпункт 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. 

КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ КОМПЕНСИРУЮТСЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ ОТДЕЛЬНО
Но бывает, что в договоре аренды прописана сумма платы за имущество, а также предусмотрено, что турфирма отдельно (обычно ежемесячно) компенсирует арендодателю коммунальные расходы на основании выставленных им счетов.

Налоговый учет расходов
В этом случае стоимость коммунальных (и прочих) услуг турфирма также может учесть в целях налогообложения прибыли, правда в составе материальных расходов (подп. 6 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ). Принимаются они и при «упрощенке» (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Но при условии, что данные расходы документально подтверждены. Для этого к счетам на оплату арендодатель должен приложить соответствующие акты (счета), подтверждающие стоимость коммуналки (письмо УФНС России по г. Москве от 13 мая 2009 г. № 16-15/047041). Правда, одного этого будет недостаточно.

Если турфирма арендует, скажем, лишь помещение в здании, понадобится еще расчет того, какая сумма коммунальных и прочих платежей за все здание относится к помещению, арендованному фирмой.

Если расчет не сделан
Столичные налоговики в письме от 25 сентября 2009 г. № 16-15/099874 указали, что без расчета того, какая сумма расходов относится к площади, занимаемой арендатором, он не может учесть в целях налогообложения расходы, связанные с функционированием всего здания. 

НДС к вычету не принимается
В письме Минфина России от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39 указано, что по коммунальным и иным подобным услугам в рамках договоров, согласно которым расходы на них не включаются в арендную плату, счета-фактуры арендодатель не выставляет, поскольку данные услуги он не реализует. Соответственно при получении компенсации за подобные услуги от арендатора объекта обложения по НДС не возникает. Согласны с такой позицией и арбитры (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 октября 2008 г. № Ф04-2074/2008(13144-А45-41)).

Для турфирмы это означает, что она не сможет принять к вычету «входной» НДС по оплаченным коммунальным и прочим услугам (письмо № ШС-22-3/86@, письмо УФНС России по г. Москве от 8 июня 2009 г. № 16-15/58069).

ПРИМЕР
Туроператор ООО «Воздушные путешествия» арендует помещение под офис у ЗАО «Марго». Согласно условиям договора, турфирма ежемесячно оплачивает аренду офиса (35 400 руб., в том числе НДС – 5400 руб.), а также компенсирует арендодателю коммунальные расходы, расходы на связь и уборку помещения по его счетам. Предположим, что в марте 2010 года арендодатель выставил счет на оплату на сумму 18 000 руб.

В учете ООО «Воздушные путешествия» бухгалтер сделал следующие проводки (фирма применяет общий режим налогообложения):
ДЕБЕТ 20
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты за аренду»
– 30 000 руб. (35 400 – 5400) – начислена арендная плата;

ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты за аренду»
– 5400 руб. – отражен НДС по арендной плате;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 19
– 5400 руб. – предъявлен к вычету из бюджета НДС по арендной плате;

ДЕБЕТ 20
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по коммунальным и прочим платежам»
– 18 000 руб. – отражены расходы по возмещению арендодателю стоимости коммунальных и прочих услуг;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты за аренду» (субсчет «Расчеты по коммунальным и прочим платежам»)
КРЕДИТ 51
– 53 400 руб. (35 400 + 18 000) – оплачены арендодателю арендная плата и компенсация за иные услуги.

При этом турфирма учтет в целях налогообложения прибыли 48 000 руб. (30 000 + 18 000) и возместит из бюджета НДС в размере 5400 руб.

ЕСЛИ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ ЗАКЛЮЧЕН АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
Один из довольно выгодных вариантов для обеих сторон договора аренды – заключение агентского договора, согласно которому арендодатель (агент) приобретает для арендатора (принципала) коммунальные услуги у снабжающих организаций. Таким образом, арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и турфирмой. 

Имейте в виду: агентский договор должен быть возмездным. То есть турфирма должна уплатить арендодателю еще и вознаграждение – хотя бы в минимальном размере. 

В этом случае арендодатель выставляет турфирме счет на оплату коммунальных (и прочих) услуг и составляет отчет, указывая в нем сумму своего вознаграждения. После этого арендодатель перевыставляет турфирме счета-фактуры снабжающих организаций.

Налоговый учет расходов
Сумму потребленных коммунальных (и прочих) услуг турфирма может учесть в целях налогообложения прибыли в составе материальных расходов. На такие расходы можно уменьшить облагаемую базу при «упрощенке» (с объектом «доходы минус расходы»).

НДС можно принять к вычету
Счета-фактуры, полученные арендодателем (агентом) от продавца коммунальных услуг, выписанные на его имя, в книге покупок у агента не регистрируются. Они подлежат регистрации в книге покупок у арендатора (турфирмы) по мере возникновения у него права на налоговый вычет, а именно на дату принятия коммунальных услуг к учету. Аналогичная точка зрения изложена в письме Минфина России от 14 ноября 2006 г. № 03-04-09/20.

Кроме того, турфирма сможет принять к вычету НДС по вознаграждению арендодателя, если, конечно, он как плательщик налога выставит ей на эту сумму счет-фактуру. 

Если турфирма применяет «упрощенку», то НДС по коммунальным услугам и вознаграждению агента списывается в расходы (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

Статья напечатана в журнале "Учет туристической деятельности" №4, апрель 2010 г.