Постановка на учет земельного участка: как правильно учесть асфальт и ограждение

При постановке на учет земельного участка с асфальтовым покрытием и ограждением необходима информация о перечне приобретаемых объектов и стоимости их приобретения. Разбираем подробнее с экспертом.

Вопрос

ООО в 2020 году приобрело земельный участок за 2 млн руб. Кадастровая стоимость участка составляет 584 тыс. руб. На земельном участке расположено ограждение и асфальтовая площадка, информации о которых нет в договоре.

Каков порядок учета на балансе данного земельного участка? Как отразить асфальт и ограждение?

Ответ

На этот вопрос ответила Лариса Стафеева, эксперт службы правового консалтинга Гарант.

При постановке на учет земельного участка с асфальтовым покрытием и ограждением необходима информация о перечне приобретаемых объектов и стоимости их приобретения. С целью постановки данных объектов на учет (для определения стоимости затрат на приобретение) необходимо наличие информации о конкретных приобретаемых объектах и их стоимости в договоре.

Постановка приобретенного объекта на учет, по нашему мнению, осуществляется исходя функциональных назначений данного земельного участка: в качестве комплекса конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, или отдельными объектами.

Обоснование вывода

При заключении договора купли-продажи недвижимости в договоре необходимо наличие следующих условий: предмет (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК), цена (ст. 555 ГК).

В соответствии со ст. 555 ГК при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным.

Исходя из условий задачи, в договоре отсутствует информация об объектах, приобретаемых вместе с земельным участком (ограждения и асфальтового покрытия), и их стоимости.

В сложившихся обстоятельствах определить, включена ли стоимость асфальтового покрытия и ограждения в стоимость (цену) земельного участка, установленную договором, или же это имущество подлежит передаче по отдельному договору, не представляется возможным. Для постановки приобретенного земельного участка на учет необходима информация о затратах на приобретение объекта основного средства, в том числе разбивка на стоимость отдельных составляющих приобретения и указание в документах на то, что вместе с землей приобретается ограждение и асфальтовое покрытие.

По общему правилу при признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости (п. 12 ФСБУ 6/2020). Первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете. Под капитальными вложениями понимаются затраты организации на приобретение, создание, улучшение и (или) восстановление объектов основных средств (п. 5 ФСБУ 26/2020).

Кроме того, при отсутствии информации о приобретаемых объектах (асфальтовое покрытие и ограждение) и их стоимости в договоре, операция по передаче данных объектов может быть квалифицирована безвозмездной передачей имущества налоговыми органами (при выявлении) и являться основанием для доначисления налога на прибыль на первоначальную стоимость безвозмездно полученных объектов, которая определяется исходя из суммы признанного дохода и затрат, связанных с их поступлением (п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 257 НК).

Если считать объекты полученными безвозмездно, то по данным бухгалтерского учета первоначальная стоимость безвозмездно полученных основных средств определяется исходя из их справедливой стоимости (п. 14 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», п. 8 информационного сообщения Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-28). Справедливая стоимость определяется в порядке, предусмотренном МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» (п. 13 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», п. 8 информационного сообщения Минфина России от 03.11.2020 № ИС-учет-28).

Постановка приобретенного объекта на учет, по нашему мнению, осуществляется исходя функциональных назначений данного земельного участка: в качестве комплекса конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, или отдельными объектами.

В п. 4 решения Рекомендации Р-82/2017-КпР «Единицы учета основных средств в составе комплексных объектов» установлено, что при приобретении комплексного основного средства у организации нет информации о фактической стоимости отдельных единиц учета в его составе, в этом случае первоначальная стоимость отдельных единиц учета комплексного ОС представляет собой эквивалент цены при условии немедленной оплаты денежными средствами на дату признания, а фактическая стоимость остальных единиц учета комплексного ОС может быть определена расчетным путем с применением профессионального суждения учетных и производственных служб.

Таким образом, при постановке на учет объекта основного средства в первоначальную стоимость включается стоимость всех сопутствующих объектов, если на учет они принимаются единым комплексом.

Для оценки объекта с целью отнесения его к объекту основного средства суды (например, в постановлении АС ЗСО от 17.07.2020 по делу № А46-10453/2019) руководствуются также постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) ОК 013-2014, введенным в действие приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст (ранее — ОК 013-94 «Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденного постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 № 359 (утратил силу, в настоящее время применяется)).

Введением к ОКОФ предусмотрено включение в состав объекта основного средства, например, коммуникаций, необходимых для их эксплуатации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное хозяйственное значение (ограждения, заборы и прочее) являются самостоятельными объектами.

Выбор способа учета объекта может включаться непосредственно в первичный учетный документ, которым оформляется принятие к учету объекта ОС, либо фиксироваться в другом документе, сопровождающем первичный учетный документ (например, бухгалтерской справке) (п. 8 рекомендации Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение»).

Таким образом, допустимо принять к учету земельный участок с указанием его характеристик как единый объект, или осуществить разукрупнение. Это происходит при принятии объектов к учету, но может произойти и позже, запрета на такие действия законодательство не содержит (косвенно это следует из Рекомендации Р-6/2009-КпР «Изменение срока полезного использования основных средств в течение эксплуатации»).

В Рекомендации Р-45/2013-ОК Связь «Комплексные основные средства (ЛЭП, ВОЛС)» сказано о необходимости выявления сущности и функции единицы учета основных средств при делении комплексного объекта (включая земельный участок, ограждение, трансформаторную подстанцию) на несколько объектов для отражения их в учете.

Кроме того, для целей корректного исчисления налога на имущество необходимо определить, относятся ли объекты (ограждение и забор) к движимым или недвижимым объектам.

Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Какого-либо перечня недвижимого имущества или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит.

В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.

Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:

  • обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
  • обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
  • невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.

Также при решении вопроса об отнесении площадок с бетонным или асфальтовым покрытием к недвижимому имуществу судебная практика учитывает функциональное назначение таких объектов, а также обстоятельства их создания (постановление Одиннадцатого ААС от 12.04.2013 № 11АП-2973/13; постановление Президиума ВАС от 16.12.2008 № 9626/08).

При решении вопроса об отнесении площадок (частей земельных участков) с бетонным или асфальтовым покрытием к недвижимому имуществу судебная практика учитывает функциональное назначение таких объектов, а также обстоятельства их создания. В большинстве случаев подобные объекты недвижимостью не признаются. Как следствие, права на них не подлежат государственной регистрации.

Покрытие (замощение) не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Кроме того, в отличие от зданий, строений и сооружений, твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Следовательно, такое покрытие не может рассматриваться как недвижимое имущество (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2012 № Ф01-5748/12, ФАС Поволжского округа от 10.07.2012 № Ф06-5372/12, ФАС Уральского округа от 19.04.2012 № Ф09-2377/12, Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 № 03АП-1852/13, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 № 19АП-1028/13 и от 29.11.2012 № 19АП-3660/12, Двенадцатого ААС от 06.03.2013 № 12АП-812/13, Пятнадцатого АС от 05.12.2012 № 15АП-14302/12, от 06.11.2012 № 15АП-12534/12 и от 02.11.2012 № 15АП-12519/12).

В письме от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@ ФНС рекомендовано учитывать выводы, сделанные в постановлении ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу № А12-7360/08, в котором суд указал, что спорный объект не обладает предусмотренными законом (ст. 130 ГК) критериями, присущими недвижимому имуществу. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Аналогичная позиция изложена во многих судебных актах.

По мнению Минфина (письмо от 13.11.2019 № 03-05-05-01/8741), при решении вопроса признания асфальтированной площадки для целей налогообложения объектом недвижимого имущества также необходимо учитывать правоприменительную практику по данному вопросу. Если асфальтированная площадка не является самостоятельной недвижимой вещью (сооружением — объектом капитального строительства), а является только замощением земельного участка (улучшениями земельного участка), покрытым асфальтом земельным участком (асфальтированной площадкой), то она не признается объектом обложения налогом на имущество организаций.

Объекты, которые прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не являются недвижимостью (постановление АС Поволжского округа от 07.10.2015 Ф06-531/2015 по делу № А55-24317/2014 (определением ВС от 19.12.2016 № 306-ЭС15-16793 отказано в передаче обозначенного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС), постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 № Ф09-2981/15 по делу № А07-16729/2014). По сути, покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка.

На основании п. 1 ст. 133 ГК замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (Обзор судебной практики ВС № 1 (2016), утвержденный Президиумом ВС 13.04.2016, определение ВС от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638).

Определение ВС от 29.12.2015 № 306-ЭС15-18303 по делу № А12-101/2015. В нем содержится вывод о том, что твердое покрытие парковки не является недвижимым имуществом, поскольку у объекта отсутствует прочная связь с землей и перемещение составляющих его железобетонных плит возможно без причинения им ущерба.

Асфальтированная площадка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества (письмо Минпромторга России от 10.10.2019 № ПГ-12-8457).

В письме ФНС России рекомендовано обратиться к разъяснениям в письме Минфина России от 09.12.2020 № 03-05-05-01/107458, в котором сказано, что по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Все вышесказанное можно распространить и на ограждение. Так, например, если забор (и ворота в нем) является временным сооружением, которое может быть демонтировано без значительных затрат и установлено на другом месте без ущерба для его конструкции, он не может быть признан недвижимостью (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2006 № А79-4382/2006, где железобетонный забор был признан движимым имуществом).

Однако конкретные обстоятельства могут являться основанием для отнесения ограждения (забора) к категории недвижимых вещей (определения ВАС от 22.12.2008 № 13431/08, от 08.12.2008 № 15248/08, от 30.09.2008 № 12011/08, постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2008 № Ф09-4579/08-С6, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2006 № Ф08-4668/06).

Таким образом, ограждение и асфальтовое покрытие, в зависимости от их назначения и соответствия признакам недвижимого имущества, установленным ст. 130 ГК, может являться как движимым, так и недвижимым имуществом. Организация вправе самостоятельно решить этот вопрос, дав оценку его соответствия установленным законодательством характеристикам, позволяющим отнести его к тому или иному виду имущества.

Гость, Подготовься к сдаче отчетности за 6 месяцев!

ВЕБИНАР про сдачу отчетности за II—квартал 2022 года

Проверь все ли изменения в налогах и учете учтены!

На вебинаре «Новое в отчетности за 6 месяцев 2022 года: как отчитаться без штрафов» вы узнаете:

  • как будет сделан обзор изменений и разъяснений ФНС по НДС;
  • про налог на прибыль и налог на имущество организаций
  • а также об информационных письмах и рекомендациях Минфина по применению новых ФСБУ.

Успей занять место на вебинаре!

Записаться (Осталось 10 мест)