Семейная ипотека на вторичное жилье-2026: условия, лимиты и оформление

«Семейная ипотека» — программа, которую курирует оператор дом.рф согласно решению Минфина от 31.01.2025 № 25-67381-01850-Р.

Семейная ипотека доступна семьям, соответствующим следующим критериям:

• наличие одного ребенка до 6 лет включительно;

• воспитание ребенка с инвалидностью вне зависимости от возраста до достижения 18 лет;

• наличие двух несовершеннолетних детей возрастом от 7 до 18 лет при приобретении жилья в малонаселенных городах (до 50 тысяч жителей) или в регионах с ограниченным объемом жилищного строительства из перечня, исключая Москву и Ленобласть.

Данные изменения направлены на улучшение доступности ипотечного кредитования для семей, проживающих в небольших поселениях с недостаточным предложением нового жилья. Для таких семей приобретение недвижимости на стандартных условиях зачастую оказывается финансово невозможным из-за отсутствия соответствующих объектов жилой застройки, удовлетворяющих требованиям льготной ипотеки.

Согласно условиям госпрограммы поддержки, семьи имеют возможность оформить ипотеку на приобретение жилья под сниженный процент — вплоть до 6% годовых. Минимально допустимый размер первоначального взноса установлен на уровне 20% от цены приобретаемого имущества.

При этом максимальная сумма льготного займа ограничена следующим образом: 

Заемщик вправе оформить часть ипотеки по условиям программы (по ставке 6%), а другую часть средств оплатить на рыночных условиях или получить по региональной ипотечной программе. Каталог размещен на сайте дом.рф:

При этом все равно будут действовать ограничения по общему размеру кредита:

• 15 млн рублей для всех регионов;

• 30 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Для домов и квартир, которые покупают по программе семейной ипотеки, выдвигают такие требования:

1. Жилье находится в границах городов из перечня.

2. Многоквартирный дом (где расположена квартира) не признан аварийным и построен не более 20 лет назад на момент заключения договора.

3. Квартира приобретена не у взаимозависимых лиц.

По программе помимо вторичного жилья можно приобрести:

• квартиру или дом по договорам долевого строительства;

• участок под строительство частного дома по договору подряда, который оплачивается через эскроу-счет.

Что такое эскроу-счет, как им пользоваться и зачем — рассказывали в статье в блоге «Клерка».

Рефинансирование кредита по специальной государственной программе «Семейная ипотека» невозможно для недвижимости на вторичном рынке. 

То есть, если ранее вы приобрели жилье на вторичке — будь то на обычных рыночных условиях либо же именно по семейному ипотечному займу прошлого периода, — воспользоваться льготной программой повторно вам не удастся, несмотря на выполнение всех требований и условий участия.

С 2026 года произойдет ряд изменений, утв. Решением Минфина от 15.10.2025 № 25-67381-01850-Р. Главные изменения выглядят так:

1. С 1 февраля 2026 года в качестве созаемщика по семейной ипотеке должен выступать супруг, исключением служит ситуация, при которой супруг заемщика — иностранный гражданин. А значит на одну семью возможна только одна ипотека.

2. Можно будет приобретать квартиры у Московского фонда реновации жилой застройки по договору купли-продажи. Это касается и тех случаев (с 1 декабря 2025 года), когда фонд получил право собственности на квартиру от государства, муниципалитета, застройщика или по соглашению об участии в долевом строительстве (для семей с детьми до 6 лет или детьми-инвалидами).

3. Возможно рефинансирование займов, оформленных по комбинированной схеме. Чтобы уменьшить процентную ставку по рыночной составляющей такой ипотеки, необходимо осуществить рефинансирование всей суммы, включая льготную часть (без пересмотра ее ставки). При этом сохраняются исходные размеры задолженности как по льготной, так и по рыночной частям кредита.

В программе «Семейная ипотека» сейчас участвует 66 банков. Полный перечень размещен на сайте оператора программы дом.рф. В их числе — ВТБ, банк «Дом.РФ», «Т-Банк», Сбер, Совкомбанк и другие. Сделали таблицу с самыми популярными банками и ставками в них:

Информация взята с официальных сайтов банков.

Банки вправе вносить дополнительные уточнения в условия программы — снижать ставку при покупке у партнера, увеличивать размер первоначального взноса. Кроме того, почти у каждого банка есть требования по предельному возрасту на момент погашения ипотеки.

Например, вот так выглядят требования для ипотеки на вторичное жилье в Сбере. Помимо основных требований есть также нюанс по стажу работы, а еще — критерии для созаемщиков.

А вот такие требования выдвигает ВТБ к заемщикам. Здесь указывается, что местом работы должна быть РФ или филиалы транснациональных компаний за рубежом.

У Совкомбанка есть требования по общему и непрерывному трудовому стажу заемщиков. 

Порядок получения семейной ипотеки прост: 

1. Проверьте соответствие условиям.

2. Подайте заявку в интересующий банк вместе с необходимыми документами.

3. Дождитесь ответа от банка.

4. Оформите кредит и передайте объект недвижимости в залог.

Каждый банк индивидуально устанавливает перечень необходимых документов. В общем случае нужен паспорт, СНИЛС, справка о доходах и удержанных суммах НДФЛ (как подтверждение платежеспособности клиента), а также свидетельство о браке или разводе.

Например, Совкомбанк просит предоставлять трудовую книжку или трудовой договор.

А ВТБ в качестве документов, подтверждающих занятость, предлагает приложить один из этого перечня:

Семейную ипотеку могут не дать при несоблюдении условий. Например, дом имеет статус аварийного или его построили более 20 лет назад. Кроме того, могут быть региональные ограничения по лимиту или виду жилья.

Ипотеку не дадут и при несоответствии условиям. Например, у заемщика нет подтвержденного дохода или он ниже такого, который бы позволил выплачивать ипотеку в течение всего периода (от 20 до 30 лет).