НДС при продаже нежилой недвижимости ИП в 2025 году: когда налог не нужно платить»

В 2025 году многие индивидуальные предприниматели сталкиваются с вопросом: нужно ли платить НДС при продаже нежилой недвижимости, которая никогда не использовалась в бизнесе? На практике налоговые инспекции часто доначисляют налог только из-за того, что помещение имеет «коммерческий» статус. Разберём, действительно ли продажа такого имущества облагается НДС и как отстоять свою позицию.

• Статья 146 НК РФ: объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг) организациями и ИП. Если имущество продаётся как физлицом, вне предпринимательской деятельности, НДС не возникает.

• Статья 39 НК РФ: реализация — передача товара за плату. Ключевой критерий — наличие предпринимательской деятельности.

• Письмо Минфина от 10 января 2025 года № 03-07-14/562. Разъясняет ситуацию, когда физлицо (в том числе ИП) переводит недвижимость в личный фонд — имущество, ранее использовавшееся в предпринимательской деятельности, не признаётся реализацией и не облагается НДС, при условии, что дальнейшее использование не связано с предпринимательской деятельностью и не направлено на систематическое получение прибыли. Это очень близко к вашей ситуации, где имущество не использовалось в бизнесе вообще.

• Письмо Минфина от 20 ноября 2024 года № 03-07-11/115189. Связано с реформами с 2025 года, с первого января которого ИП на УСН становятся плательщиками НДС, если доход превысил порог (60 млн ₽). При этом продажа жилых домов и квартир остаётся освобождённой от НДС, даже при превышении лимита. Хотя речь идёт о жилой недвижимости, это письмо помогает понять регулирование налогообложения продаж недвижимости в новых условиях.

• Письмо Минфина 24.04.2025 № 03-04-05/41400 — актуально, поскольку прямо говорит об обратном случае (использование в бизнесе), и помогает вам логически выстроить аргумент: если доход попадает под НДФЛ, когда помещение использовали в бизнесе, то тем более НДС не должен применяться, когда такого использования не было.

• если недвижимость сдавалась в аренду и приносила доход;

• если объект числился в учёте ИП как основное средство;

• если предприниматель систематически покупает и продаёт недвижимость для прибыли;

• если есть доказательства подготовки к продаже с целью извлечения выгоды (перепланировка, деление на части).

Если же имущество действительно не использовалось в бизнесе, шансы успешно оспорить доначисление велики.

Чтобы доказать, что продажа нежилой недвижимости в 2025 году не связана с предпринимательской деятельностью, стоит приложить:

• договор купли-продажи, где продавец выступает как физическое лицо;

• выписку ЕГРН без аренды и обременений;

• отсутствие объекта в КУДиР и бухучёте ИП;

• справки об отсутствии коммунальных расходов;

• фото и акты о консервации помещения;

• свидетельские показания соседей, что помещение не использовалось;

• пояснения о приобретении и продаже именно как физлицом.

В пояснениях стоит подчеркнуть:

• сделка совершена как физическим лицом, расчёты велись через личный счёт;

• объект не использовался в предпринимательской деятельности, в учёте ИП не числился;

• само по себе «коммерческое» назначение объекта не является доказательством обязанности платить НДС.

Практика по спорам об НДС при продаже нежилой недвижимости ИП остаётся непоследовательной. Если инспекция не примет возражения, можно обжаловать решение в УФНС или в арбитражном суде.

Отдельно важно помнить: при продаже нежилой недвижимости физлицом действует налог на доходы (НДФЛ), правила и льготы по нему отличаются от жилых объектов.

Прошу снять доначисление НДС по сделке от «___» ________ 2024 г., поскольку реализация осуществлялась вне предпринимательской деятельности. Объект недвижимости никогда не использовался в бизнесе: не учитывался как ОС, расходы по его содержанию отсутствуют в учёте ИП, в аренду не сдавался, был законсервирован (подтверждается приложениями №№ …). Договор заключён и расчёты произведены как физическим лицом. Само по себе «нежилое/коммерческое» назначение объекта не является доказательством предпринимательской реализации и не формирует объект обложения НДС.

✅ Таким образом, в 2025 году ИП не обязан платить НДС при продаже нежилой недвижимости, если имущество не использовалось в бизнесе. Главное — грамотно собрать доказательства и правильно оформить возражения на доначисления налоговой.