УСН и лимит 200 млн по основным средствам: как не слететь, если бизнес покупает недвижимость

С 2025 года в Налоговый кодекс внесены существенные изменения: лимит остаточной стоимости основных средств для применения УСН увеличен до 200 млн руб. (ст. 346.12 НК). Это решение дало малому и среднему бизнесу больше пространства для инвестиций, особенно в коммерческую недвижимость. Но одновременно появилось много вопросов: как именно считать лимит, какая стоимость учитывается — договорная или кадастровая, и в какой момент ИП или организация лишаются права на упрощенку.

Разберем подробно.

1. Статья 346.12 НК: применять УСН имеют право налогоплательщики, у которых остаточная стоимость ОС по данным бухгалтерского учета не превышает 200 млн руб.

2. Остаточная стоимость — это первоначальная стоимость минус амортизация (и возможное обесценение). Считается по бухучету, а не по кадастру и не по сумме договора.

3. При превышении лимита налогоплательщик утрачивает право на УСН с начала квартала, в котором произошло превышение (п. 4 ст. 346.13 НК).

4. Исключения: из расчета лимита можно не учитывать отдельные категории ОС (например, российское высокотехнологичное оборудование из перечня Правительства). Но недвижимость к этим исключениям не относится.

• Берут сумму из договора купли-продажи — ошибка. Договорная цена нужна только для первоначальной оценки ОС в бухучете. В дальнейшем лимит считают именно по остаточной стоимости (после начисления амортизации).

• Смотрят на кадастровую стоимость — ошибка. Кадастр влияет на налог на имущество, но к лимиту УСН никакого отношения не имеет.

• Не учитывают «недействующие» объекты — ошибка. В лимит входят все ОС на балансе, даже если они простаивают или временно не используются.

Последствия:

• С начала II квартала (01.04.2026) ИП автоматически теряет право на УСН.

• Не позднее 15 апреля 2026 года необходимо подать в ИФНС уведомление об утрате права на УСН (форма 26.2-2).

• С 01.04.2026 ИП обязан перейти на ОСНО и начать платить НДС и налог на прибыль (или НДФЛ для ИП).

1. Если амортизация «съест» часть стоимости, лимит может быть не превышен
   Предположим, что первый объект стоил 190 млн. К концу 2025 года его остаточная стоимость составит уже 187 млн. Если второй объект стоит 10 млн, то суммарно получится 197 млн — лимит формально не нарушен.
   Поэтому бухгалтеру нужно вести расчёт ежемесячно.

2. Неиспользуемая недвижимость тоже учитывается
   Даже если объект пока не сдаётся в аренду, он учитывается как ОС, если принят к бухгалтерскому учёту. Исключить его нельзя.

3. Дефлятор может увеличить лимит
   НК предусматривает индексацию лимитов по УСН с учетом коэффициента-дефлятора. Например, если в 2026 году лимит скорректируют с 200 до 210 млн, часть налогоплательщиков сможет остаться на УСН.

1. Вести учет остаточной стоимости по каждому объекту ежемесячно — это позволит заранее увидеть момент приближения к лимиту.

2. Структурировать активы: если планируется активная инвестиционная программа в недвижимость, целесообразно разделять объекты между разными юрлицами/ИП.

3. Рассмотреть альтернативные режимы: для арендного бизнеса при больших активах часто выгоднее ОСНО, где можно учитывать амортизацию и расходы.

4. Не тянуть с уведомлением налоговой: при превышении лимита переход на ОСНО происходит автоматически, но уведомить инспекцию всё равно нужно.

Порог в 200 млн руб. по основным средствам при УСН — это не сумма договоров и не кадастр, а именно остаточная балансовая стоимость по данным бухгалтерского учёта. Слететь с упрощенки можно не в момент покупки, а в момент, когда суммарная остаточная стоимость превысит лимит. Происходит это с начала квартала, в котором превышение произошло.

Для предпринимателей, которые активно инвестируют в недвижимость, важно заранее считать амортизацию, планировать покупки и быть готовыми к переходу на ОСНО.