Автор
Кирилл ТекшинГенеральный директор юридической компании «ТКВ Групп»
Какие правила применяются сейчас и что изменилось за последние месяцы, расскажем в статье.
Базовые правила остались прежними
С 2022 года в России установлен специальный режим контроля за сделками, в которых участвуют иностранные лица. Он закреплен, в частности, указами Президента № 81 от 01.03.22 и № 618 от 08.09.22. Эти акты не потеряли своей юридической силы и по-прежнему для широкого круга операций требуется согласование с Правительственной комиссией, включая сделки:
купли/продажи недвижимости;
с долями в уставных капиталах российских компаний;
с акциями и иными ценными бумагами;
а также залог, уступку прав, мену дарение и иностранные инвестиции в российские активы.
Если обязательное разрешение не получено, сделка считается ничтожной, а ее последствия могут быть аннулированы, в том числе через суд. На практике это выражается в отказах нотариусов при совершении сделки и невозможности зарегистрировать переход прав.
Что изменилось
Существенные коррективы внес указ Президента № 435 от 01.07.25, которым были обновлены действующие законодательные акты. Он уточнил порядок согласования сделок с участием иностранцев — граждан недружественных государств. Теперь большинство таких сделок может разрешать подкомиссия Правительственной комиссии в рамках исполнения поручений Президента. Это формализовало практику, которая ранее складывалась неравномерно и вызывала сложности у нотариусов, регистраторов и самих участников сделок.
Кроме того, до 31 декабря 2026 г. включительно резидентам РФ, для того чтобы оплатить долю, вклад, пай в имуществе юрлица-нерезидента нужно получать разрешение Банка России. То же касается и взносов нерезидентам в рамках договоров простого товарищества с инвестированием в форме капиталовложений (договора о совместной деятельности).
Отдельные послабления для внутрисемейных сделок
В обновленной редакции указа № 81 прямо говорится о том, что безвозмездные сделки с недвижимостью не нуждаются в разрешении подкомиссии, если одновременно соблюдаются следующие условия:
сделка совершается между близкими родственниками или супругами (в понимании Семейного кодекса);
хотя бы одно из этих лиц является гражданином недружественного государства.
Следует отметить, что соответствующее исключение существовало и ранее, но его формулировка не позволяла сделать однозначный вывод о его применении к ситуации, когда только одна из сторон являлась гражданином «недружественного» государства. В результате нотариусы нередко отказывали в удостоверении сделок, если один из родственников имел «недружественное» гражданство. Указ № 435 устранил эту неопределенность.
Схожее исключение внесено и в указ № 520. Оно распространяется на безвозмездные сделки с долями и акциями, имущественными правами и другими правами и обязанностями, подпадающими под запреты этого указа. Таким образом, внутрисемейные безвозмездные передачи корпоративных прав также выведены из-под обязательного согласования.
Эти изменения в целом соответствуют ранее сложившейся правоприменительной практике, при которой отдельные внутрисемейные сделки допускались даже в условиях жестких ограничений 2022 года, но теперь получили четкое нормативное закрепление.
Подведем итоги
На сегодняшний день регулирование сделок, в которых принимают участие граждане иностранных государств, стало более структурированным, но не менее требовательным:
продолжают действовать базовые ограничения прошлых лет;
согласование таких сделок по-прежнему требуется в большинстве случаев;
безвозмездные сделки внутри семьи получили четкие и понятные исключения;
роль подкомиссии Правкомиссии формализована;
Банк России продолжает контролировать инвестиционные операции с нерезидентами.
Для бизнеса и частных лиц это означает одно: даже учитывая послабления, предварительный юридический анализ остается обязательным. Ошибки в определении статуса сторон или применимых исключений по-прежнему могут привести к признанию сделки ничтожной — уже на этапе нотариального удостоверения или государственной регистрации.
Начать дискуссию