Как изменится налог при обмене квартир: пример расчета НДФЛ

В Госдуму внесен законопроект № 1272209-8 с поправками в НК в части расчета НДФЛ по сделкам мены недвижимости.

Причиной внесения этих поправок стало постановление Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П.

По нормам ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если срок владению ею меньше минимального, то доход облагается НДФЛ с применением имущественного вычета (письма Минфина от 25.10.2017 № 03-04-05/69956, от 29.12.2023 № 03-04-05/128182, от 06.11.2024 № 03-04-05/109249).

Пример

Иванов в 2025 году меняет свою квартиру № 1, недавно полученную им в наследство, на чужую квартиру № 2. По договору мены каждая квартира оценивается в 5 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры № 1 – 5 млн руб., квартиры № 2 – 6 млн руб.

Доход Иванова = стоимость квартиры № 1 (но не ниже 70% ее кадастровой стоимости) = 5 млн. руб.

Имущественный вычет = 1 млн руб.

База по НДФЛ = 5 млн – 1 млн = 4 млн

НДФЛ = 312 тыс. + 1,6 млн х 15% = 552 тыс. руб.

Если кадастровая стоимость передаваемой квартиры № 1, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, будет больше, чем ее стоимость по договору, то в качестве дохода учитывается кадастровая стоимость х 0,7.

Кстати, понижающий коэффициент 0,7 действует не везде. В некоторых регионах понижающий коэффициент повышен с 0,7 до 1. То есть там минимальный доход – это 100% кадастровой стоимости квартиры. Подробно об этом с перечнем таких регионов мы рассказывали тут.

Конституционный суд вы постановлении от 15.01.2026 № 1-П пояснил, что мена – это не продажа и правила по ней немного другие.

Доход – это то, что человек получает взамен своей квартиры, а не стоимость передаваемой квартиры.

Если обе квартиры по договору оценены одинаково, но по кадастру квартира № 1 дороже, чем квартира № 2, то человек несет имущественные потери и с него за это требуют налог.

Суд рассмотрел ситуацию, когда объект с кадастровой стоимостью 2 млн поменяли на объект за 500 тыс. Человек в проигрыше, но ему насчитали налог от 0,7 кадастровой стоимости объекта № 1 за минусом вычета 1 млн.

То есть при обмене дорогого объекта на дешевый, человек еще должен заплатить налог 130 тыс. Это неправильно, решили судьи.

В правительственном законопроекте, внесенном в Госдуму, сказано, что доходы от мены квартиры – это разница между кадастровой стоимостью приобретенной квартиры плюс доплата и кадастровой стоимостью переданной квартиры плюс доплата за нее.  

То есть в любом случае надо считать разницу в кадастровой стоимости, даже если по договору обмен – равноценный.

Умножать кадастровую стоимость на понижающий коэффициент не надо.

Учитывают кадастровую стоимость на начало года, в котором прошла регистрация сделки или на дату постановки квартиры на учет в ЕГРН (если она – в текущем году). Если кадастровой стоимости нет, учитывают рыночную. Она должна быть зафиксирована в отчете оценщика.

Пример

Петров в 2026 году меняет свою квартиру № 1, недавно полученную им в наследство, на чужую квартиру № 2. По договору мены каждая квартира оценивается в 5 млн рублей. Обмен идет без доплаты. Кадастровая стоимость квартиры № 1 – 5 млн руб., квартиры № 2 – 6 млн руб.

Доход Иванова = кадастровая стоимость квартиры № 2 минус кадастровая стоимость квартиры № 1.

Имущественный вычет = 1 млн руб.

База по НДФЛ = 6 млн – 5 млн – 1 млн = 0

Налога по этой сделке нет. А по старой схеме Петров заплатил бы 552 тыс. руб.

Новые правила должны заработать с 1 января 2027 года. Но уже сейчас надо считать налог с разницы между кадастровыми стоимостьями, потому что это решение Конституционного суда.