Какой налог будет в 2026 году при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости: примеры для разных регионов

Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК регионы могут увеличивать понижающий коэффициент к кадастровой стоимости для целей расчета НДФЛ при продаже недвижимости.

Таким образом, жители некоторых регионов заплатят за продажу квартиры более высокий налог, чем их сограждане в аналогичной ситуации.

Минфин в письмах от 15.04.2025 № 03-04-05/37481, от 05.06.2025 № 03-04-05/55305 дал разъяснения по применению этой нормы.

Разберем, как это все работает.

Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога, если человек владел этим имуществом в течение минимального срока владения.

В общем случае минимальный срок владения — 5 лет. Но он может быть меньше.

В частности, минимальный срок владения составляет 3 года, если квартира:

• получена по наследству;

• получена в подарок от близкого родственника;

• приватизирована;

• получена по договору ренты;

• является единственным жильем.

Про минимальный срок владения в разных ситуациях читайте здесь.

Таким образом, если продать квартиру, которой вы владели больше минимального срока, то налога с ее продажи не будет независимо от цены сделки.

Если же срок владения меньше минимального, то доход облагается НДФЛ.

Но облагаться будет не вся сумма, за которую вы продали жилье, а за минусом имущественного вычета.

То есть формула такая:

• НДФЛ = (Доход – Расход) х ставка НДФЛ.

С 2025 года ставка НДФЛ с доходов от продажи имущества такая:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей;

• 15% — с дохода свыше 2,4 млн рублей.

Между тем доход – это не всегда именно та сумма, за которую вы продали квартиру.

До 2025 год применялся единый понижающий коэффициент 0,7.

Пример

Семенов продал квартиру приватизированную квартиру, которой владел 1 год, за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость (КС) этой квартиры — 3,5 млн рублей.

КС х 0,7 = 2 450 000 руб. Это больше, чем цена продажи. Поэтому именно эта сумма будет считаться доходом.

НДФЛ = (2 450 000 – 1 000 000) х 13% = 188 500 руб.

В 2025 году таких регионов было 8. С 2026 года их стало больше.

Перечень регионов, которые установили свой понижающий коэффициент, смотрите в нашей таблице.

Соответственно, жители этих регионов будут платить более высокий налог при продаже квартир (если продадут дешевле кадастра).

Пример

Селезнев продает свою квартиру в Санкт-Петербурге за 6 млн рублей. Он покупал ее 2 года назад также за 6 млн рублей. Поэтому Селезнев полагает, что налога у него не будет (доход = расход).

Кадастровая стоимость (КС) его квартиры — 8 млн рублей.

По старым правилам его доход сравнивали бы с 0,7КС. 8 млн х 0,7 = 5,6 млн. Это дешевле, чем продажная цена. А значит доход был бы 6 млн.

Но сейчас в Санкт-Петербурге КС надо умножать на 1, а не на 0,7.

1 х КС = 8 млн руб. Это больше, чем продажная цена. Значит за доход принимают сумму 8 млн.

НДФЛ = (8 000 000 – 6 000 000) х 13% = 260 000 руб.

Люди не всегда продают квартиры в том же регионе, где они проживают. Иногда у человека место жительства (прописка) в одном регионе, а квартиру он продает в другом.

Какой понижающий коэффициент в этом случае применяется — по месту прописки или по месту нахождения недвижимости?

Ответ на этот вопрос дал Минфин в письмах от 05.06.2025 № 03-04-05/55305, от 15.04.2025 № 03-04-05/37481.

Значение имеет место жительства (прописка) на момент совершения сделки.

Более того, если житель Санкт-Петербурга будет продавать свою квартиру в Ленобласти, для него тоже будет действовать понижающий коэффициент 1.

Неважно, где находится квартира. Важно, где живет продавец.

Какой понижающий коэффициент применять, смотрите в нашей таблице.

Сколько лет нужно владеть квартирой чтобы не платить налог при продаже в 2026 году?

В зависимости от ситуации, минимальный срок владения составляет 5 лет или 3 года. Для семей с детьми срок владения вообще не имеет значения, если соблюдаются условия для льготы.

Сколько процентов НДФЛ при продаже имущества?

До 2025 года ставка НДФЛ при продаже жилья была 13% независимо от суммы доходы. С 2025 года ставка НДФЛ зависит от размера дохода.

С дохода до 2,4 млн руб. ставка НДФЛ 13%, свыше 2,4 млн — 15%. Под доходом в данном случае понимается налоговая база (разница между доходом и вычетом).

Сколько нужно платить налог с продажи квартиры если сумма сделки дороже 2,4 млн?

От суммы сделки, если она не ниже кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента) надо вычесть вычет 1 млн или расходы и если полученная сумма будет больше 2,4 млн, то налог составит 13% с 2,4 млн (312 тыс.) + 15% с дохода, превышающего 2,4 млн.

Какой налог при продаже имущества дешевле 1 млн?

Если жилая недвижимость продана дешевле 1 млн руб. (с учетом кадастровой стоимости), то налога с ее продажи не будет и сдавать 3-НДФЛ не надо. В данном случае доход полностью перекрывается вычетом.