Анна ТкаченкоЖурналист-аналитик Bankiros.ru
Кто покроет расходы на жилье для многодетных
Инициатива предполагает, что нераспроданные квартиры в новостройках будут предоставлять многодетным семьям, например, в рамках субсидированной аренды сроком на 15–20 лет.
Если жилье будут передавать бесплатно, расходы лягут на бюджет: вероятнее всего, на региональный.
При внесении поправок в Жилищный или Бюджетный кодексы финансирование могут вывести на федеральный уровень. При этом формально программа не потребует вводить новый налог для граждан. Однако на практике государство может компенсировать траты за счет повышения других сборов, например, за счет роста ставок по налогу на имущество или новых налогов для бизнеса.
Почему застройщики страдают от нераспроданных квартир
Для девелоперов пустые квартиры — это не столько прямые убытки, сколько замороженные средства: деньги нельзя пустить в новые проекты. При этом у застройщиков нет правового механизма, чтобы передать нераспроданный фонд государству или обменять его на налоговые льготы.
Ситуация усугубляется особенностями ипотеки: свыше 80 % новостроек покупают с привлечением кредитных средств, а деньги лежат на счетах эскроу. Застройщик получает доступ к этим средствам только после сдачи дома. До этого момента он не может свободно распоряжаться деньгами, из‑за чего возрастает риск кассового разрыва и сложностей с покрытием текущих расходов.
К чему приведет выкуп жилья государством
Если государство начнет выкупать часть нераспроданного фонда, чтобы затем продавать или сдавать его, это может запустить два эффекта:
Рост налоговой нагрузки. Бюджетные траты придется компенсировать, и вероятным источником станут повышенные налоги и сборы.
Повышение цен на жилье. Для обычных покупателей, которые не попадают под социальные программы, стоимость квартир может вырасти: рынок отреагирует на изменение баланса спроса и предложения, а также на перераспределение ресурсов.
Альтернатива: аренда с правом выкупа и доходные дома
Ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова предлагает более сбалансированный подход: долгосрочная аренда бюджетного жилья с правом выкупа для малоимущих и молодых семей.
В такой модели возможны несколько сценариев:
Местные власти или частные инвесторы выкупают у застройщиков часть готового жилья по рыночной цене и сдают его в долгосрочную аренду.
Застройщикам дают право самостоятельно сдавать нераспроданные квартиры в аренду с правом выкупа.
Возрождается практика доходных домов — по аналогии с опытом России начала XX века, а также с современными моделями в Германии, Казахстане и других странах.
Такой подход, по мнению эксперта, позволяет одновременно решить две задачи: дать семьям доступное жилье без большой кредитной нагрузки и помочь девелоперам монетизировать нераспроданный фонд.
Что это значит для россиян:
Финансирование жилья для многодетных семей, скорее всего, ляжет на бюджет — региональный или федеральный.
Компенсация бюджетных расходов может привести к повышению налогов и сборов.
Из‑за правил работы со счетами эскроу у застройщиков сохраняется риск кассовых разрывов.
Масштабный выкуп жилья государством способен спровоцировать рост цен и налоговой нагрузки — в первую очередь для обычных покупателей.