Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в 2026 году

При оценке арендного бизнеса я начинаю с суммы, которая останется у собственника после налогов и расходов. Одинаковая ставка аренды может давать разный результат из-за режима налогообложения и формулировок договора.

Систематическая сдача офиса, магазина или склада ради прибыли может быть признана предпринимательской деятельностью. Поэтому уплата НДФЛ сама по себе не снимает вопрос о регистрации ИП. Режим самозанятости для такой аренды не подходит: НПД разрешен для сдачи жилых помещений, но не коммерческих.

Если доход облагается НДФЛ у физлица — налогового резидента России — применяется прогрессивная шкала:

• 13% — с части годовой налоговой базы до 2,4 млн рублей;

• 15% — с части свыше 2,4 млн до 5 млн рублей;

• 18% — с части свыше 5 млн до 20 млн рублей;

• 20% — с части свыше 20 млн до 50 млн рублей;

• 22% — с части свыше 50 млн рублей.

Повышенная ставка действует только на превышение. Арендный доход суммируется с другими доходами, относящимися к той же совокупности налоговых баз, в том числе с обычной зарплатой. Российское ООО или ИП, выплачивающее арендную плату физлицу без статуса ИП, как правило, удерживает НДФЛ как налоговый агент.

Для ИП и организаций базовые ставки УСН — 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами. Региональные льготы нужно проверять отдельно. При объекте «доходы минус расходы» действует минимальный налог: 1% годового дохода, если обычный расчет дает меньшую сумму.

За полный 2026 год фиксированные взносы ИП за себя составляют 57 390 рублей. На УСН «доходы» дополнительно начисляется 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей в пределах установленного лимита. ИП, не производящий выплат физлицам, может уменьшить налог на взносы вплоть до нуля. Поэтому просто прибавлять взносы к полным 6% некорректно.

В 2026 году порог освобождения от НДС на УСН — 20 млн рублей. Правила следующие:

• если доход за 2025 год превысил 20 млн рублей, НДС возникает с 1 января 2026 года;

• если превышение произошло в течение 2026 года, НДС начисляют с первого числа следующего месяца.

Считают учитываемые по НК доходы налогоплательщика по всем объектам и направлениям деятельности. Лимит не предоставляется отдельно на каждое помещение. При совмещении УСН и ПСН для освобождения учитывают доходы обоих режимов.

После утраты освобождения можно выбрать общую ставку 22% с правом на входные вычеты либо специальные ставки 5% или 7% в зависимости от дохода. При специальных ставках входной НДС по обычным покупкам к вычету не принимается. Сам налог по УСН при этом сохраняется.

Пример. В договоре установлена плата 210 тысяч рублей в месяц, включая НДС 5%. НДС составит 10 тысяч рублей: 210 000 × 5 / 105. Доход для УСН — 200 тысяч рублей, налог по ставке 6% — 12 тысяч рублей до уменьшения на взносы. Если возложить НДС на арендатора сверх цены договор не позволяет, налог уменьшает поступления, остающиеся собственнику.

ПСН доступна только ИП, если регион ввел патент для соответствующей аренды и соблюдены ограничения. Стоимость считают от потенциального дохода, установленного регионом, а не от фактической арендной платы. Поэтому ее стоит сравнивать с УСН с учетом возможного простоя.

В 2026 году лимит дохода для ПСН — 20 млн рублей: проверяют и 2025 год, и поступления в 2026 году. При совмещении с УСН учитываются доходы от реализации по обоим режимам. Превышение ведет к утрате права на патент с начала соответствующего налогового периода и перерасчету обязательств. Страховые взносы также нужно учитывать; стоимость патента можно уменьшать на них по правилам НК.

АвтоУСН предусматривает ставки 8% с доходов или 20% с разницы доходов и расходов, с минимальным налогом 3% для второго варианта. Среди условий — доход не более 60 млн рублей, не более пяти работников и счета только в уполномоченных банках. Нужно проверить доступность режима в регионе и остальные ограничения. При обычной аренде НДС на этом режиме не возникает; ИП не платит фиксированные взносы за себя. Поэтому вариант имеет смысл включить в сравнительный расчет.

УСН не гарантирует полного освобождения от налога на имущество. Для ИП льгота по используемой в бизнесе недвижимости имеет исключения, в частности для торгово-офисных объектов из регионального кадастрового перечня. У организаций на УСН также сохраняется налог по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости. Проверяйте объект по кадастровому номеру, правила региона, ставку и льготы.

• НДФЛ при самостоятельном декларировании. За доходы 2026 года — 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года; уплата — до 15 июля 2027 года.

• УСН. Авансы за 2026 год — до 28 апреля, 28 июля и 28 октября 2026 года. Годовой платеж: для ИП — до 28 апреля 2027 года; для организаций — до 29 марта 2027 года с учетом выходного.

• НДС. Декларация — до 25-го числа месяца, следующего за кварталом. Налог обычно платят равными долями до 28-го числа каждого из трех следующих месяцев с учетом переноса нерабочих дней.

• ПСН. При патенте сроком менее шести месяцев — оплата к окончанию срока; от шести до двенадцати месяцев — треть в первые 90 календарных дней, остаток к окончанию. Если патент заканчивается 31 декабря, оплатить его нужно до 28 декабря.

• Взносы ИП за себя. Фиксированная часть за 2026 год — до 28 декабря 2026 года; дополнительный 1% — до 1 июля 2027 года.

• Налог на имущество физлиц, включая ИП. За 2026 год — до 1 декабря 2027 года.

1. Спрогнозировать доход по всем объектам и другим направлениям бизнеса.

2. Сравнить доступные режимы с учетом взносов, расходов и риска простоя.

3. Проверить налог на имущество и кадастровый перечень на нужный год.

4. Согласовать НДС в цене, коммунальные платежи и обеспечительный платеж.

5. Рассчитать сумму, остающуюся после налогов, содержания объекта и кредитных платежей.