Семейная ипотека в 2026 году: что изменилось с 1 февраля и почему реформы «с 1 июля» не случилось

Летом 2026 года снова обсуждают «пересмотр семейной ипотеки с 1 июля». К середине августа никакой реформы не случилось: изменения к этой дате не утверждались, а Минфин говорит о сроке не раньше 1 октября 2026 года. Зато почти без внимания прошли два правила, которые вступили в силу ещё 1 февраля и уже переписали половину сделок.

Первое правило: один льготный кредит на семью. Второе: оба супруга обязаны быть созаёмщиками по единому кредитному договору. Вместе они закрыли старую схему, когда льготу оформлял один родитель, а второй оставался «чистым» для следующего льготного кредита или входил в сделку формальным созаёмщиком ради ставки.

Дополнительно появилось требование о совместной регистрации: родитель-заёмщик должен быть зарегистрирован вместе с ребёнком, который даёт право на программу. Заёмщики и дети должны быть гражданами России.

Тогда же проиндексировали материнский капитал (данные Социального фонда России): 728,9 тыс. рублей на первого ребёнка, 963,2 тыс. рублей на второго, если на первого выплата не оформлялась, и 234,3 тыс. рублей доплаты на второго, если маткапитал на первого уже получен.

Категорий три. Семья с ребёнком до 6 лет включительно. Семья с ребёнком-инвалидом. И семья с двумя и более детьми в возрасте от 7 до 18 лет, но третья категория работает не по всей стране: она ограничена перечнем из 35 регионов и городами с населением менее 50 тысяч человек. Это тот случай, когда «нам положено» и «нам одобрят» расходятся ещё до подачи документов.

Максимальная сумма льготного кредита — 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов потолок вдвое ниже, 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 30 лет, программа продлена до конца 2030 года. Сумму сверх лимита банки дают по обычной рыночной ставке, и именно этот «хвост» чаще всего ломает расчёт платежа, который семья делала по калькулятору под 6%.

Распространённая практика — выдать льготную ставку только при покупке платного пакета услуг. В 2025 году ФАС признала навязывание такого пакета ради ставки 6% нарушением. То есть отказ от дополнительной услуги не может быть основанием поднять ставку по программе: условия льготы задаёт программа, а не тариф конкретного отделения.

Одобрение — это не обязательство выдать ровно столько, сколько написали в предварительном решении. Банк вправе пересчитать сумму по кредитному риску уже после того, как семья внесла аванс за квартиру. Разрыв закрывать приходится собственными деньгами или торгом с продавцом, поэтому аванс лучше вносить с оговоркой о возврате при снижении одобренной суммы.

Если в сделке участвует материнский капитал, детям придётся выделить доли в купленной квартире. Это не формальность: доли всплывут при любой последующей продаже, и продать такое жильё без разрешения органов опеки не получится. Учитывать это надо на этапе выбора квартиры, а не через пять лет, когда семья решит переезжать.

Вторичный рынок для программы закрыт, кроме узких исключений. Обсуждаемый пересмотр условий с 1 июля 2026 года не утверждён; Минфин называет ориентир не раньше 1 октября. Всё остальное, что ходит по чатам про «отмену» и «новые категории», — пересказ обсуждений, а не действующие правила.

Практический вывод простой. Считать сделку нужно по правилам, которые действуют сегодня: лимит своего региона, взнос от 20%, обязательное созаёмщичество супругов и один льготный кредит на семью. Ждать реформы, чтобы «стало лучше», рискованно вдвойне: сроки переносятся, а лимиты и перечень регионов пересматриваются не только в сторону смягчения.