Единственное жилье в ипотеке, банкротство не спасает: как работает статья 213.10-1

Вопрос «заберут ли ипотечную квартиру при банкротстве» бухгалтеру задают чаще, чем кажется: сотрудник с долгами приходит советоваться, а не к юристу. Короткий ответ — заберут, если ничего не делать. Длинный появился в законе в сентябре 2024 года, и практика по нему уже сложилась.

Статья 446 ГПК защищает от взыскания единственное жильё, но ровно до того момента, пока оно свободно от залога. Исключение задано самим ГПК: абзац второй части 1 статьи 446 выводит из-под иммунитета жильё, которое является предметом ипотеки, а закон № 127-ФЗ отсылает к этому правилу пунктом 3 статьи 213.25. Заложенная квартира включается в конкурсную массу и уходит с торгов, даже если в ней прописаны несовершеннолетние и другого жилья у семьи нет.

Это правило не менялось и сейчас. Изменилось другое — появился законный способ не доводить квартиру до торгов, оставаясь внутри процедуры банкротства.

Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ добавил в закон о банкротстве статью 213.10-1 — мировое соглашение гражданина с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Норма действует с 8 сентября 2024 года.

Ключевые отличия от всего, что было раньше:

• соглашение заключается только с ипотечным кредитором, согласие остальных кредиторов и финансового управляющего не требуется;

• утверждает его арбитражный суд;

• после утверждения квартира исключается из конкурсной массы, требование банка выводится из общего реестра, а кредитный договор продолжает действовать на прежних условиях — без досрочного истребования всей суммы;

• если денег на обязательства первой и второй очереди (алименты, вред жизни и здоровью) не хватает, соглашение утвердят при условии, что должник внесёт на специальный банковский счёт по статье 138 закона № 127-ФЗ сумму не выше 10% стоимости квартиры по отчёту оценщика.

Отдельно закон закрепил и более простой сценарий: третье лицо гасит остаток ипотечного долга целиком — тогда квартира выводится из массы вообще без мирового соглашения (п. 5 ст. 213.10).

Главная выгода механизма не всегда очевидна. Люди, оформившие ипотеку 5-6 лет назад по семейной программе или с господдержкой, обслуживают долг под 5-7% годовых. Таких ставок на рынке давно нет, и заново их не получить.

При обычном банкротстве этот актив исчезает вместе с квартирой: остаток гасится из выручки от торгов, а старые условия просто перестают существовать. При соглашении по статье 213.10-1 кредит живёт дальше в исходном виде — должник теряет прочие долги (кредитки, микрозаймы, потребкредиты), но сохраняет и жильё, и низкую ставку. Для семейного бюджета разница между 6% и текущими ставками измеряется не процентами, а несколькими миллионами за оставшийся срок.

Тип кредитора роли не играет. Если заём под залог квартиры выдал кредитный потребительский кооператив, а не банк, механизм работает так же: закон говорит о залоге жилого помещения, а не о лицензии кредитора.

Формально закон не заставляет кредитора подписывать соглашение. Это и есть главный источник разочарования: должник приносит разумный график, а получает отказ без объяснений.

Практика Верховного суда выработала подход, который иногда называют реабилитационным паритетом: суд вправе преодолеть отказ залогового кредитора, если положение банка при сохранении жилья объективно не хуже, чем при продаже залога с торгов. В одном из споров апелляция прямо указала, что формальное право кредитора требовать реализации предмета залога не может быть абсолютным, когда оно ведёт к лишению гражданина жилья, а убытков у самого кредитора нет.

Обратная граница очерчена не менее чётко. По другому делу должница предлагала погасить около 6,3% требований, чтобы сохранить квартиру для семьи с тремя детьми. Верховный суд признал отказ банка обоснованным: такие условия значительно ухудшают положение кредитора по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было, поэтому отказ разумен и экономически обоснован.

Отсюда рабочее правило: предложение банку должно быть близко к исходному графику. Мировое соглашение — не способ списать основную часть долга, и попытка использовать его так заканчивается отказом, который суд поддержит.

Два механизма путают постоянно, хотя пересекаются они мало.

Если задача — сохранить и квартиру, и автомобиль, и вообще не уходить в реализацию имущества, это разговор про план реструктуризации. Статья 213.10-1 — точечный инструмент под ипотеку, когда остальное спасать не от чего.

Локальное соглашение выводит из процедуры только требование ипотечного кредитора. Всё прочее идёт обычным путём: незащищённое имущество распродаётся, непогашенный остаток потребительских долгов списывается по итогам процедуры. Иллюзия «сохранил квартиру — вышел из банкротства целиком» стоит людям неверных решений на старте.

По делам, где соглашения утверждали, видна повторяющаяся связка:

1. график платежей, близкий к исходным условиям кредита, а не символическая доля от требования;

2. подтверждение стабильного дохода — суду и кредитору нужно видеть, что график исполним;

3. трезвый расчёт расходов: помимо публикаций и вознаграждения финансового управляющего появляется работа юриста, который ведёт переговоры и сопровождает утверждение;

4. финансовый управляющий, который действительно ведёт переговоры, а не сопровождает процедуру формально.

И последнее, что часто упускают: выходить на кредитора с предложением можно до подачи заявления о банкротстве. Если просрочка небольшая или только назревает, банку нередко выгоднее согласовать посильный график сейчас, чем позже спорить в суде с непредсказуемым исходом. Отдельной нормы для этого не нужно — это обычные переговоры, которые в случае отказа просто переносятся внутрь процедуры.