Продажа новостройки по переуступке до 2025 года: как рассчитывался налог и почему срок владения не спасает

В предыдущих статьях мы рассматривали изменения в расчете налогов до 2025 и с 2025 года при продаже готовой недвижимости. В этой статье расскажем про разницу при продаже готового жилья и на стадии строительства обьектов недвижимости.
Многие собственники ошибочно считают, что продажа новостройки по переуступке прав работает так же, как продажа обычной квартиры. Но это одна из самых распространенных ошибок. При переуступке продается не сама недвижимость, а имущественное право требования по договору долевого участия. Это означает, что правила срока владения, льготы по единственному жилью и многие освобождения, которые действуют для готовой недвижимости, здесь не применяются. Даже если человек приобрел новостройку несколько лет назад, при продаже по переуступке срок владения значения не имеет.

Если была продажа по переуступке, в любом случае необходимо:

• подать декларацию;

• отчитаться в налоговую инспекцию;

• заплатить НДФЛ в случае получения прибыли.

Именно из-за этого многие продавцы новостроек получают неожиданные требования из ФНС уже после сделки. Проверить расчет налога по переуступке можно у налоговых консультантов.

ООО Верните налог

Налоговые брокеры недвижимости. Помогаем законно снизить налог перед продажей квартиры или апартаментов

Получить расчет

До 2025 года при продаже новостройки по уступке прав уже действовала прогрессивная шкала НДФЛ. Но работала она только для объектов, продаваемых по переуступке.

Налог начислялся следующим образом:

При этом кадастровая стоимость не имеет значения. Это одно из ключевых отличий переуступки от продажи готовой недвижимости. Налоговая инспекция не сравнивала цену продажи с кадастровой стоимостью объекта, потому что право собственности еще не оформлено. Для расчета учитывалась только прибыль.

Формула для расчета применялась следующим образом.

Например, новостройку приобрели по договору долевого участия за 10 млн рублей в 2020 году, а затем продали по переуступке за 15 млн рублей в 2024 году. Какой налог к уплате?

Давайте рассмотрим еще один пример. Новостройку приобрели по договору долевого участия за 10 млн рублей в 2015, а затем продали по переуступке за 20 млн рублей в 2024 году. Как рассчитаем налог?

Итого, чем дольше строится новостройка и если принимается решение ее продать – налог нужно всегда платить независимо от даты приобретения данной недвижимостью. Именно поэтому после роста цен на новостройки многие инвесторы начали сталкиваться с существенно более высоким налогом. Рассчитайте налог по переуступке у наших налоговых эспертов.

ООО Верните налог

Продажа по переуступке прав без сюрпризов от ФНС Проверим налог, риски до сделки и после доначислений

Имя^*

E-mail^*

Телефон^*

Отправить

Нажимая кнопку, я соглашаюсь с пользовательским соглашением, обработкой персональных данных и получением информационных и рекламных рассылок

Главная ошибка продавцов новостроек — считать, что срок владения поможет полностью освободиться от НДФЛ. Для переуступки это правило не работает.

Неважно:

• когда был заключен ДДУ;

• сколько лет прошло с покупки;

• сколько времени выплачивалась ипотека;

• когда вносились деньги застройщику.

Пока объект продается именно по переуступке прав, срок владения значения не имеет. Даже если ДДУ был заключен 7–10 лет назад, при продаже имущественных прав прибыль все равно облагается налогом. Именно это становится неприятным сюрпризом для многих собственников.

Особенно часто проблемы возникают, когда продавец ориентируется на правила обычной квартиры и не рассчитывает прибыль заранее, забывает про ставку 15% и не сохраняет платежные документы. Проверить налоговые риски перед переуступкой можно в компании ООО Верните налог.

При продаже имущественных прав критически важно подтвердить расходы на покупку платежными документами. Если расходы невозможно подтвердить, налоговая инспекция может отказать в уменьшении налоговой базы. Также в данном случае нельзя применить ежегодный имущественный вычет 1 000 000 рублей для квартир и 250 000 рублей для апартаментов – так как продаются имущественные права. В предыдущей статье мы подробно рассказываем, что такое имущественный вычет и как он применяется для квартир и апартаментов.

Также важно перед сделкой проверить налог на доходы физических лиц, так как налоговая база при продаже имущественных прав суммируется с зарплатой налогоплательщика и таким образом налог после сделки можем увеличиться на 2%.

На основании примера разберем данную ситуацию. Новостройку приобрели по договору долевого участия за 10 млн рублей в 2015, а затем продали по переуступке за 20 млн рублей в 2024 году. Зарплата налогоплательщика в год продажи составляет 5 000 000 рублей. Как рассчитаем налог?

Так как зарплата налогоплательщика составила 5 000 000 руб – за него уже работодатель заплатил 13% НДФЛ. Налог по уступке прав составит полностью 15% и в данном примере налог составит 1 500 000 рублей. В компании ООО Верните налог специалисты учтут все нюансы расчетов и проверят, сколько налогов удастся списать.

Многие собственники считают, что продажа новостройки по переуступке прав и продажа уже оформленной квартиры — это одинаковые сделки. Но с точки зрения налогов разница огромная. В этой статье рассмотрим разницу до 2025 года, а в последующей будет информация по налогам с 2025 года.

Первое отличие — срок владения. Если квартира уже достроена, оформлена в собственность и продается по договору купли-продажи, по жилой недвижимости срок владения может считаться с момента оплаты застройщику или на эскроу-счет. По апартаментам с момента регистрации права собственности. А вот при продаже по переуступке прав срока владения вообще нет.

Второе отличие — ставка НДФЛ. Если квартира или апартаменты уже оформлены в собственность и продается как готовая недвижимость, применяется стандартная ставка 13% до 2025 года либо новая прогрессивная шкала после 2025 года - подробно можно ознакомиться в предыдущих статьях. А при продаже по переуступке еще до 2025 года уже действовала повышенная ставка.

Третье отличие — имущественные вычеты при продаже. Если недвижимость уже оформлена в собственность, собственник может получить имущественные вычеты. А вот при продаже по переуступке такие вычеты не применяются, потому что право собственности на объект еще не оформлено.

Именно поэтому перед продажей новостройки крайне важно заранее понимать, какая именно схема сделки будет выгоднее с точки зрения налогов.

При продаже по переуступке прав подача декларации обязательна всегда, даже если прибыль не получена, так как нет срока владения. Многие продавцы уверены, что если в собственность недвижимость не оформлена, налоговая инспекция не видит такие сделки. Это большое заблуждение и согласно налоговому кодексу РФ все доходы налогоплательщика должны быть самостоятельно задекларированы. Если доход не получен – также подтвердить это при помощи декларации.

Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за продажей. Если декларация не подана, штраф может составить до 30% от суммы налога либо минимум 1 000 рублей. Если налог не оплачен до 15 июля, дополнительно начисляется штраф 20% и пени за каждый день просрочки.

При крупных суммах переуступки размер доначислений может оказаться весьма существенным. Именно поэтому сейчас особенно важно рассчитывать налог еще до сделки в ООО Верните налог, а не после требования налоговой инспекции.

ООО Верните налог

Налог при продаже недвижимости. Проверка срока владения, кадастровой стоимости и расчет НДФЛ.

Проверить налог

Потому что при переуступке продается не недвижимость, а имущественное право требования по ДДУ.

Нужно ли учитывать кадастровую стоимость?

Нет. При продаже по переуступке кадастровая стоимость для расчета налога значения не имеет.

Какая ставка налога действует по переуступке?

До 5 млн рублей прибыли — 13%, свыше 5 млн рублей прибыли — 15%.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFHXQAdX