Налоги, взносы, пошлины

Какой налог платить квартиросдатчику?

Граждане зачастую сдают в наем или аренду дома, квартиры, комнаты. Причиной этого могут быть как вынужденные обстоятельства, так и извлечение дохода и прибыли.

Александр Медведев,
член научно-экспертного совета Палаты налоговых консультантов

Граждане зачастую сдают в наем или аренду дома, квартиры, комнаты. Причиной этого могут быть как вынужденные обстоятельства, так и извлечение дохода и прибыли.

Жилищный кодекс , вводимый в действие с 1 марта 2005 года, предусматривает право собственника жилища сдавать его в аренду, внаем или безвозмездное пользование.

Всегда ли такая деятельность является предпринимательской? Какие налоговые обязательства возникают у граждан?

Cтатьей 23 ГК РФ установлено право граждан заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью.

Многие физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считают, что подачей деклараций по НДФЛ они исполняют обязанность перед государством по налогам, не подозревая, что их систематические доходы вполне могут облагаться еще и НДС.

Из анализа статей 11 и 143 Налогового кодекса следует, что налогоплательщиками НДС признаются не только индивидуальные предприниматели, но и все физические лица, фактически осуществляющие предпринимательскую деятельность.

В этой связи следует напомнить, что согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Возникает вопрос: какая деятельность является "систематической"?

Данное понятие для целей налогообложения определили налоговые органы. В письме Управления МНС России по г. Москве от 30.03.04 N 29-08/21721 указано, что "систематическое" - это значит "не менее двух раз". Именно с учетом указанного критерия предложено применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации.

По мнению отдельных налоговых органов, сдача в аренду (наем) имущества всеми физическими лицами подпадает под определение "систематическая предпринимательская деятельность". В связи с этим получаемые арендодателями (физическими лицами) доходы должны облагаться не только налогом на доходы физических лиц, но и НДС. В письме Управления МНС России по Московской обл. от 30.03.04 N 06-21/5545 разъяснено: "...оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в домах всех форм собственности является самостоятельным видом деятельности налогоплательщика".

Аналогичная позиция высказана и в письме МНС России от 13.05.04 N 03-1-08/1191/15@. Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 НК РФ, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица.

Вместе с тем существует и другая точка зрения, согласно которой сдача имущества в аренду не является вообще деятельностью (в том числе предпринимательской), а представляет собой получение чистого пассивного дохода, облагаемого только НДФЛ. В частности, такой взгляд изложен в письме Управления МНС России по г. Москве от 14.01.04 N 27-08н/01809.

Таким образом, если сдача имущества в аренду признается предпринимательской деятельностью, то все физические лица, независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя, являются налогоплательщиками НДС с сумм арендной платы, если такая аренда носит систематический характер.

Неуплата НДС в этих условиях для многих граждан может быть расценена как уклонение от уплаты налогов. За такое правонарушение, совершенное в крупном или особо крупном размере, предусмотрена уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Лица, сдающие в аренду квартиры, могут не волноваться, так как согласно подп. 10 п. 2 статьи 149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.

Систематическое занятие физическими лицами предпринимательской деятельностью без государственной регистрации влечет за собой не только налоговые проблемы, но и ответственность за незаконное предпринимательство.

Например, гражданин в течение одного месяца совершил несколько сделок: продал автомобиль; продал гараж; сдал в букинистический магазин книги из своей личной библиотеки и получил за них деньги; сдал в антикварный магазин бабушкину фарфоровую вазу и серебряный портсигар прадедушки и получил деньги за их реализацию; сдал в комиссионный магазин лисью шубу, которая в тот же день была продана, то из-за отсутствия у него статуса индивидуального предпринимателя следует, что он занимается незаконным предпринимательством!

Абсурд? Нет, всего лишь буквальное толкование ст. 2 ГК РФ.

Не оставил без внимания данный вопрос и Верховный Суд. Понимая, что данная ответственность может быть применена к миллионам граждан России, пленум ВС РФ в постановлении от 18.11.04 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснил следующее. Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, то содеянное не влечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов.

Однако пленум ВС РФ не определил понятие "для личных нужд" - имеется в виду только для проживания или для получения дополнительного дохода. Также не определено Верховным Судом понятие "временно" - один месяц, год или иной период времени.

Можно трактовать, что в указанном постановлении речь идет лишь об имуществе, которое стало "лишним" для данного физического лица - а если имущество изначально приобреталось для получения дохода от сдачи его в аренду? Тогда наступает ответственность за незаконное предпринимательство? Пленум ВС РФ не дал ответа на этот вопрос. Однако напрашивается вывод о том, что если физическое лицо приобрело квартиру, дом или несколько квартир, домов заведомо не для личных нужд, а в качестве доходного вложения - для последующей сдачи внаем, то такая деятельность обнаруживает признаки предпринимательской, которая без государственной регистрации может быть признана незаконной со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для физического лица.

Отсутствие в законодательстве четких критериев "систематичности", при которой деятельность физического лица становится предпринимательской, представляет собой дамоклов меч, висящий над головами многих граждан.

Данная проблема является почти исключительной коллизией российского налогового права. В других странах вопрос привлечения физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, к исполнению обязанностей плательщика НДС решается однозначно на законодательном уровне. Например, в Республике Армения физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считаются плательщиками НДС только в том случае, если сумма их выручки превысила 3 млн драмов.

По мнению автора, требуют незамедлительного разрешения два вопроса: определение понятия "систематичности" в контексте ст. 2 ГК РФ и однозначное выведение из-под налогообложения НДС физических лиц, получающих доходы в пределах сумм, определенных законодательством.

Начать дискуссию

Налоговый терроризм, уплата взносов предпринимателем-пенсионером, налоговая помощь Трампа Байдену в обзоре

События дня. Налоговые события.

Обзоры для бухгалтера

Знакомство с экспертами Клерк.Консультаций: Надежда Камышева

Мы начинаем вести серию заметок о наших экспертах. Сегодня рассказываем о самом опытном эксперте — Надежде Камышевой, которая уже более 20 лет помогает бухгалтерам решать их рабочие вопросы.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк

На 6 рублей в 6-НДФЛ могут быть отклонения. Богатым инвесторам обещают вернуть больше НДФЛ. 🙏«Ночной бухгалтер» № 1728

Не стоит волноваться, если при умножении дохода на ставку рассчитанный налог в 6-НДФЛ не сойдется с реальным. Чем больше сотрудников, тем больше может быть разбег.

На 6 рублей в 6-НДФЛ могут быть отклонения. Богатым инвесторам обещают вернуть больше НДФЛ. 🙏«Ночной бухгалтер» № 1728

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
IT-компании

Свыше 18 тысяч IT-компаний продлили аккредитацию. Но это не все

2 тысячи компаний в сфере IT решили не подавать заявление на продление аккредитации. Они перестали соответствовать критериям.

Миграционный учет

Мигрантам предлагают носить цифровые браслеты

Чтобы следить за перемещениями мигрантов внутри РФ, власти хотят надеть на них цифровые браслеты и заставить приезжих проходить дактилоскопическую регистрацию.

Налог на имущество

Долги по налогу на имущество сократились на 31%

19 млн россиян закрыли долги по налогам после введения ЕНС.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Бесплатно с Уведомление по ЕНП

Какие налоги войдут в уведомление по ЕНП в июле 2024 года

В июльском уведомлении не будет взносов. В него войдет НДФЛ и квартальные авансовые платежи по другим налогам.

Какие налоги войдут в уведомление по ЕНП в июле 2024 года

ФАС признала недобросовестной конкуренцией копирование упаковки бренда «AXE»

Производителю запретили выпускать дезодоранты и гели для душа «EXXE» в упаковке, которая копирует фирменный стиль бренда «AXE».

6-НДФЛ

Как отразить отпускные в форме 6-НДФЛ

В статье расскажем, как отразить отпускные в форме 6-НДФЛ, как правильно заполнить расчет и не допустить ошибок.

Как отразить отпускные в форме 6-НДФЛ
Маркетплейсы

Что такое оборачиваемость товаров и как ее рассчитать

Продавцу важно правильно управлять товарными запасами: вовремя привозить поставки на склад, закупать не слишком большие, но и не маленькие партии. Справиться с этой задачей помогает расчет оборачиваемости товаров. Рассказываем, о чем говорит этот показатель и как его посчитать.

Что такое оборачиваемость товаров и как ее рассчитать

Повышение утильсбора будет поэтапным до 2030 года

Минпромторг сообщил, что продолжает анализировать поступающие предложения по индексации утилизационного сбора.

Ценные бумаги

Что такое депозитарий и какова его роль на рынке ценных бумаг

В этом материале рассказываем, зачем нужен депозитарий, какова его роль в инвестициях и как проверить его надежность.

Что такое депозитарий и какова его роль на рынке ценных бумаг
Лицензирование

На Госуслугах можно будет получить лицензию на дезинфекцию, дезинсекцию и дератизацию

Роспотребнадзор утвердил Административный регламент по предоставлению государственной услуги лицензирования деятельности оказания услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации.

Кредитные карты

Россияне стали брать больше денег по кредитным картам

Рост ключевой ставки ЦБ не ослабил спрос на кредитные карты. Клиенты стали чаще пользоваться беспроцентным периодом при оформлении таких продуктов.

🥳 Успейте купить онлайн-курсы по 3 290 рублей в честь Дня рождения школы «Клерка»! Акция действует до 22 июля

22 июля нашей школе пять лет! Мы хотим разделить этот праздник с вами, поэтому устраиваем суперакцию на онлайн-курсы. До понедельника, 22 июля, вы можете купить курсы по учету на маркетплейсах, финансовому анализу, ВЭД, работе на УСН и зарплате всего за 3 290 рублей.

Обучение для бухгалтеров

🎂 Суперакция в честь Дня рождения школы «Клерка»! Онлайн-курсы по 3 290 рублей

Какой же праздник без подарков? 22 июля мы отмечаем наш первый юбилей — 5 лет школе «Клерка»! До понедельника, 22 июля, вы можете купить курсы по учету на маркетплейсах, финансовому анализу, ВЭД, работе на УСН и зарплате всего за 3 290 рублей. Успейте воспользоваться выгодным предложением!

🎂 Суперакция в честь Дня рождения школы «Клерка»! Онлайн-курсы по 3 290 рублей
Обзоры новостей

⚡️ Итоги дня: Microsoft допустил глобальный технический сбой, в Москве «оранжевый» уровень из-за грозы, X5 начала доставлять посылки

Подготовили обзор главных событий дня — 19 июля 2024 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

КоАП РФ

Решено, кто будет рассматривать жалобы на постановления административных комиссий

Минюстом разработал проект закона с изменениями в КоАП по конкретизации полномочий по пересмотру постановлений по делам об административных правонарушениях.

Бизнес не прошел проверку по 115-ФЗ: возможно ли исправить ситуацию

Многие предприниматели считают, что решение банка не в пользу клиента после запроса документов по 115-ФЗ — это конечная точка бизнеса. Однако, это далеко не так: банки стараются выстраивать отношения по принципам долгосрочного сотрудничества и помогать компаниям. Например, Сбер позволяет продолжить ведение бизнеса после блокировки по 115-ФЗ, если клиент скорректирует свою деятельность. Как получить помощь в Сбере после такого решения рассказываем в статье.

Бизнес не прошел проверку по 115-ФЗ: возможно ли исправить ситуацию

Интересные материалы

Ведение бизнеса

Нюансы успешного делового общения с партнерами из Китая: правила, тонкости, особенности менталитета

Сегодня торговые контакты РФ и КНР вышли на новый уровень и развиваются быстрыми темпами. Поэтому вопрос правильного ведения переговоров с китайцами выходит на первый план. Чтобы найти общий язык, важно уважать своего собеседника, его принципы и привычки — только тогда можно получить положительные результаты и заключить выгодный контракт.

Нюансы успешного делового общения с партнерами из Китая: правила, тонкости, особенности менталитета