Учет в строительстве

Заказчик-застройщик совмещает функции генподрядчика

Заказчик-застройщик* нередко совмещает еще и функции генерального подрядчика. При этом он может вести строительство сразу нескольких объектов. В этом случае ему нужно правильно распределить расходы между разными стройками. О том, как это сделать, мы расскажем в нашей статье. Также мы поговорим о том, как заказчику-застройщику исчислять НДС по своей деятельности, что делать с «входным» НДС, уплаченным по строительным расходам, как регистрировать счета-фактуры.
Опубликовано в журнале Учет в строительстве №2, 2003г.

В.Ю. ОСИПЯН, эксперт

Заказчик-застройщик* нередко совмещает еще и функции генерального подрядчика. При этом он может вести строительство сразу нескольких объектов. В этом случае ему нужно правильно распределить расходы между разными стройками. О том, как это сделать, мы расскажем в нашей статье. Также мы поговорим о том, как заказчику-застройщику исчислять НДС по своей деятельности, что делать с «входным» НДС, уплаченным по строительным расходам, как регистрировать счета-фактуры.

Что входит в обязанности заказчика-застройщика

Если заказчик-застройщик совмещает функции генподрядчика, то в этом случае между ним и инвестором заключается инвестиционный договор**, который включает в себя две части – инвестиционную и строительную.

В инвестиционной части договора заказчику-застройщику поручается построить объект, для чего ему передается право распоряжаться средствами инвестора, которые предназначены для финансирования строительства. В строительной части содержатся условия договора подряда, на которых организация принимает на себя функции генподрядчика. Заказчику-застройщику (генподрядчику) также поручается сдача объекта в эксплуатацию в сроки, которые установлены договором.

При этом заказчик-застройщик несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом и в пределах сметной (договорной) стоимости строительства.

Чтобы обеспечить строительство, заказчик-застройщик:

– выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказ на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

– заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

– выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

В рамках инвестиционного договора заказчик-застройщик заключает договоры:

– с проектно-изыскательскими организациями – договоры подряда на проектирование строительства;

– с субподрядчиками – договоры субподряда на строительство объекта;

– с поставщиками и посредниками – договоры  купли-продажи и поставки стройматериалов и оборудования.

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной и строительной деятельности

Заказчик-застройщик может одновременно вести работы на нескольких объектах. В этом случае ему нужно распределить произведенные затраты между разными стройками. Как это сделать?

Сначала списываются простые виды (элементы) затрат. К ним относятся суммы:

– стоимости стройматериалов;

– оплаты труда строителей и отчисления во внебюджетные фонды от этой зарплаты;

– амортизации основных средств, которые используются при строительстве, и т. п.

Затем распределяют расходы, которые невозможно точно отнести к тому или иному объекту. Это общехозяйственные, или как их часто называют в строительстве – косвенные, расходы: зарплата административно-управленческого персонала, амортизация административных зданий, расходы на служебный транспорт и т. д. Эти расходы сначала распределяют между видами деятельности: подрядной и деятельностью заказчика-застройщика. На этом этапе расходы можно распределить пропорционально, например, договорной стоимости подрядных работ и сметному лимиту на содержание заказчика-застройщика. Затем расходы, которые отнесены к разным видам деятельности, распределяют между строящимися объектами. Это можно сделать пропорционально:

– основной зарплате персонала;

– выручке от реализации;

– сметной стоимости работ и т. д.

Бухгалтерский учет расходов по строительной деятельности

Расходы организации по генподрядной деятельности отражаются в бухучете на счетах 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы» и 26 «Общехозяйственные расходы».

Со счетов по учету материально-производственных запасов и расчетов с поставщиками (подрядчиками) списывается фактическая себестоимость материальных ресурсов и услуг.

Отчисления от заработной платы на социальные нужды распределяются иначе, чем сама заработная плата:

Амортизация нематериальных активов относится на счет 26.

Затем распределяется стоимость продукции и услуг подсобно-вспомогательных производств. Продукция этих производств по фактической себестоимости списывается на строительство соответствующих объектов, а также приходуется на счета по учету материально-производственных запасов:

Далее распределяются затраты по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов, а также закрывается счет 25 «Общепроизводственные расходы». Распределение может производиться, например, по каждому виду и группе машин пропорционально количеству отработанных на каждом объекте машино-смен. Порядок распределения затрат следует закрепить в учетной политике организации.

Затем по объектам учета распределяют общехозяйственные расходы (счет 26). Метод также следует закрепить в учетной политике. Например, это может быть распределение пропорционально прямым затратам.

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной деятельности

Расходы по содержанию заказчика-застройщика оплачиваются из средств, которые предназначены на финансирование строительства. Эти расходы списываются на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств). Такой порядок предусмотрен в пункте 1.4 Положения по учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

При этом в учете заказчика-застройщика делается следующая проводка:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»   КРЕДИТ 02 (10, 69, 70 ...)

– отражены расходы по содержанию заказчика-застройщика.

Передав построенный объект инвестору, заказчик-застройщик сделает в учете такую запись:

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– передан построенный объект инвестору.

На свое содержание заказчик-застройщик может получить от инвестора больше средств, чем необходимо на строительство. Разница между полученными и потраченными на строительство средствами – финансовый результат деятельности заказчика-застройщика. Эта разница отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие доходы»), что следует из пункта 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.

В учете заказчика-застройщика будет отражено:

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– отражены в составе доходов неиспользованные средства инвестора.

Порядок исчисления НДС и регистрации счетов-фактур

В целях налогообложения деятельность заказчика-застройщика рассматривается как оказание услуг, поэтому она облагается НДС. Такая точка зрения изложена, в частности, в письме УМНС России по г. Москве от 22 мая 2002 г. № 24-14/23579 «О налоге на добавленную стоимость». Аналогичные разъяснения приведены в письме* МНС России от 21 февраля 2003 г. № 03-1-08/638/17-Ж751 «Об обложении НДС средств на содержание заказчика-застройщика».

А вот возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта, заказчик-застройщик не может. Это связано с тем, что суммы налога можно принять к вычету только после того, как объект будет поставлен на учет (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ).

А заказчик-застройщик готовый объект не принимает на учет, а передает его инвестору. Такое же мнение высказано в письме** Минфина России от 14 марта 2002 г. № 04-03-10/2.

Что же делать с суммами «входного» НДС? На этот счет нет однозначного ответа. Например, в некоторых разъяснениях официальных органов указывается, что суммы налога нужно списывать за счет средств инвестора по финансированию объекта (то есть в дебет счета 86 «Целевое финансирование»). Однако есть мнение, что «входной» НДС нужно включать в стоимость строящегося объекта. Например, подобная точка зрения высказана в письме МНС России по г. Москве от 14 ноября 2001 г. № 02-14/52358 «О порядке исчисления НДС при реализации объектов жилищного строительства».

ПРИМЕР

ООО «Флагман» (заказчик-застройщик) построило за счет средств ООО «Радуга» (инвестора) офисное здание. На счет заказчика-застройщика от инвестора поступило 33 500 000 руб. Общая величина затрат на строительство, учтенная на счете 08, составила 19 735 000 руб. (из них на содержание заказчика-застройщика – 5 720 000 руб.).

«Входной» НДС по строительным материалам, использованным для строительства, – 2 800 000 руб.  НДС, предъявленный подрядчиками, составляет 3 720 000 руб.

В апреле 2003 года офисное здание было передано инвестору.

Договором предусмотрено, что сумма экономии денежных средств по окончании строительства остается в распоряжении заказчика-застройщика. В бухгалтерском и налоговом учете сумма полученного дохода совпадает.

В учете ООО «Флагман» бухгалтер делает следующие проводки:

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 33 500 000 руб. – списаны за счет средств инвестора затраты на строительство офисного здания;

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 19

– 6 520 000 руб. (2 800 000 + 3 720 000) – списан за счет средств инвестора «входной» НДС,  предъявленный подрядчиками и уплаченный поставщикам стройматериалов;

ДЕБЕТ 86    КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– 7 245 000 руб. (33 500 000 – 19 735 000 – 6 520 000) – включены в состав доходов неиспользованные средства инвестора;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»    КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 2 160 833,33 руб. ((7 245 000 руб. + 5 720 000 руб.) # 20% 120%) – начислен НДС;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»    КРЕДИТ 99

– 5 084 166,67 руб. (7 245 000,00 – 2 160 833,33) – отражена прибыль.

В расчет налогооблагаемого дохода ООО «Флагман» нужно включить 5 084 166,67 руб.

Счета-фактуры, которые получены заказчиком-застройщиком от поставщиков и подрядных организаций, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и в книге покупок не регистрируются. На строительно-монтажные работы, которые выполнены собственными силами, выписывается счет-фактура, который регистрируется в книге продаж. Это следует из пункта 25 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914).

В некоторых случаях заказчик-застройщик может истратить на строительство меньшую сумму, чем была выделена инвестором. Иногда сумма такой экономии остается после завершения строительства у заказчика-застройщика. С этой суммы он также уплачивает НДС. При этом на сумму экономии по строительству объекта заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в одном экземпляре и регистрирует его в книге продаж.

При передаче построенного объекта инвестору заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости объекта и отражает в нем суммы НДС, которые входят в стоимость передаваемого объекта. Один экземпляр передается инвестору, а второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур. В книге продаж заказчика-застройщика этот счет не регистрируют.

Начать дискуссию

За год количество занятых увеличилось до 74 млн человек

В мае 100 тысяч человек нашли работу, общее число трудоустроенных выросло до 74,1 млн.

Госзакупки у малого и среднего бизнеса превысили 4 трлн рублей

Компании с государственным участием обращаются к МСП-поставщикам за услугами по страхованию и финансовому посредничеству.

Ведение бизнеса

Больше 8 тысяч проектов запустили в рамках программы «Мама-предприниматель»

Мамы несовершеннолетних детей могут пройти тренинги и получить грант в 100 тысяч рублей на открытие собственного бизнеса.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Курортный сбор

Туристический налог не войдет в состав ЕНП

С 2025 года вводят новый налог – туристический. Его будут платить отели. Уплата будет идти на отдельный КБК.

Отчетность

Компании могут обязать публиковать нефинансовую отчетность

Мосбиржа хочет обязать эмитентов раскрывать нефинансовую отчетность, при этом для таких данных не будут устанавливать специальный формат.

К процедуре внесудебного банкротства стали обращаться в пять раз чаще

За полгода россияне начали больше 25 тысяч процедур внесудебного банкротства, из них 60% заявлений приходится на пенсионеров и получателей пособий.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Инвестиции

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест

Можете выкидывать калькуляторы, они бесполезны. Теперь чтобы взять ипотеку без льгот, нужно иметь зарплату выше средней по региону в 3–4 раза. Грустно? А ведь это ещё не всё. На рынке произошёл очередной обвал, доллар не хочет расти, везде пессимизм кроме оптимизма у тапателей хомяков.

Какая ЗП нужна, чтобы взять ипотеку? Недвижка не падает, обвал акций, доллар, IPO, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
Налог на прибыль

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

Эта статья будет полезна владельцам бизнеса, финансовым директорам и бухгалтерам, занимающимся налоговым планированием. В статье рассматриваются практические методы снижения налогового бремени, связанные с передачей имущества дочерней организации компании-учредителю.

Снижение налога на прибыль при закрытии дочерних организаций. Советы из практики

470 тысяч женщин оформили пособие по беременности

Минимальный размер пособия в 2024 году составляет больше 88 тысяч рублей.

По долгам участников СВО приостановили 760 тысяч исполнительных производств

Участникам СВО и их семьям также оказывают бесплатную юридическую помощь и предоставляют иные меры социальной поддержки.

НДФЛ

Работодатель не удерживает НДФЛ с возмещенных сотруднику расходов при переезде за границу

Компенсационные выплаты, связанные с выполнением трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность, не облагаются НДФЛ и взносами.

В Московской области число представителей малого и среднего бизнеса выросло на 5%

Показатель роста предпринимательской активности в Подмосковье оказался выше среднего по стране. В сфере малого и среднего бизнеса работает больше 128 тысяч компаний и 297 тысяч ИП.

Налоговые штрафы

Отложенную переплату будут учитывать при начислении штрафов за налоговые долги

За неуплату налога из-за занижения налоговой базы положен штраф 20%. Его не будет, если на ЕНС все время было положительное сальдо. Теперь будут учитывать не только сальдо ЕНС, но и зарезервированные суммы.

Акцизы

Акцизы на алкоголь каждый год будут расти на уровень инфляции

На спирт будет установлена нулевая ставка акциза, если продукция из этанола продается аптекам или для производства парфюмерии, бытовой химии и красок.

Инвестиции

Рынок падает. Пополнил брокерский счёт на 300 000 в июле. Что купил? Часть 1

Продолжаю ежемесячное инвестирование, в июле удалось пополнить брокерский счёт на рекордные 300 000 рублей, а значит можно провести традиционный анпакинг покупок на бирже. Продолжаются распродажи в отделе акций и облигаций, дополнительные скидки дарит дивидендный сезон, так что удалось приобрести много интересного.

Рынок падает. Пополнил брокерский счёт на 300 000 в июле. Что купил? Часть 1

Налог на сахар и пустой дом, загадочная история в финансовом обзоре

Налоговые события в России и мире

Налоговая реформа еще не начала действовать, а у бухгалтеров уже есть вопросы к ФНС про НДС для упрощенцев. 😡«Ночной бухгалтер» № 1723

У бухгалтеров, что называется, наболело. Они хотят получить ответы на вопросы, которые возникли в ходе принятия поправок в НК на 2025 год. Вопросов много, они могут стать большой проблемой для бизнеса в следующем году. Предполагаем, что вместо принятия продуманной редакции кодекса будут снова многочисленные письма и разъяснения.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
ЕАЭС

Какую отчетность нужно сдавать ИП на УСН при работе с контрагентом из ЕАЭС

Если ИП начал импортировать товар из любой страны ЕАЭС, то ему придется сдавать особую отчетность. Рассказываем, что должен сдать ИП и какие налоги ему нужно уплатить.

Какую отчетность нужно сдавать ИП на УСН при работе с контрагентом из ЕАЭС

Разбираемся, как заполнить ЕФС-1, проходить проверки, оформлять и оплачивать сверхурочную работу бухгалтера и получать налоговые уведомления через Госуслуги

Новый дайджест подписки Клерк.Плюс! 

Разбираемся, как заполнить ЕФС-1, проходить проверки, оформлять и оплачивать сверхурочную работу бухгалтера и получать налоговые уведомления через Госуслуги

Интересные материалы

Что сдавать ИП и организациям за второй квартал 2024 (полугодие): обзор для всех режимов налогообложения

Что и когда сдавать во втором квартале 2024 года ИП с работниками и без на УСН, ОСНО, ЕСХН и ПСН, а также организациям на ОСНО, УСН и ЕСХН. Мы объединили в обзоре информацию о сроках и формах отчетов (ссылки на бланки и инструкции по заполнению тоже найдете здесь).