Сколько НДФЛ вы заплатите, если дорогую квартиру продать дешево: примеры для 2025 года

Если вы продали квартиру очень дешево, то доход для НДФЛ будет больше той суммы, что вы получили от покупателя.

Об этом, в частности, напоминает Минфин в письме от 24.01.2025 № 03-04-05/5939.

Основание – пункт 2 статьи 214.10 НК.

Учитывают кадастровую стоимость:

• на 01.01 года продажи недвижимости;

• на дату постановки недвижимости на кадастровый учет, если это было в течение года продажи.

Если 70% кадастровой стоимости больше, чем цена в договоре, то за доход принимают 70% кадастровой стоимости.

Норма актуальная для сделок по недвижимости, которая была в собственности менее минимального срока владения.

Минимальный срок владения жильем для разных ситуаций мы разбирали тут.

Если вы владели квартирой дольше минимального срока (5 лет или 3 года), то за сколько вы ее продали и какова ее кадастровая стоимость, роли не играет. При большом сроке владения весь доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ.

С 2025 года ставка НДФЛ по доходам от продажи недвижимости изменилась. Если раньше ставка для резидентов РФ была 13% независимо от размера дохода, то с 2025 года действует прогрессивная шкала.

Доход в данном случае – это налоговая база, то есть доход за минусом вычета. Вычет в общем случае – 1 млн рублей. Нюансы применения этого вычета мы разбирали тут.

Вместо этого вычета можно применить фактические расходы на покупку проданной квартиры.

Доход от продажи квартиры отражается в приложении 1 декларации 3-НДФЛ (строка 070).

Туда он переносится из Расчета к Приложению 1 (строка 050).

Вычет отражается в приложении 6.

В 2023 году Иванов купил квартиру, цена по договору купли-продажи – 2 млн рублей. В 2025 году он ее продает также за 2 млн рублей, полагая, что налога не будет.

Но кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей.

Поэтому доход для НДФЛ: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб.

Вычет в размере фактических расходов: 2 000 000 руб.

• База для НДФЛ: 3 500 000 – 2 000 000 = 1 500 000 руб. Это меньше, чем 2,4 млн, поэтому ставка налога будет 13%.

• НДФЛ: 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.

В 2023 году Петров получил в подарок квартиру от родственника, который ее ранее приватизировал. В 2025 году он ее продает за 1 млн рублей, полагая, что налога не будет, так как он перекроется вычетом.

Но кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей.

Поэтому доход для НДФЛ: 5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб.

Имущественный вычет – 1 000 000 руб.

• База для НДФЛ: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб. Это больше, чем 2,4 млн, поэтому ставка налога будет 15%.

• НДФЛ: 2 400 000 х 13% + 100 000 х 15% = 327 000 руб.

В 2021 году Петров получил по наследству квартиру. В 2025 году он ее продает за 2 млн рублей.

Кадастровая стоимость этой квартиры – 5 млн рублей.

Но это не имеет значения, так как по унаследованному жилью минимальный срок владения – 3 года и этот срок уже прошел.

• Облагаемого НДФЛ дохода нет. Платить налог не надо.