Что делать, если в одном объекте оказалось и движимое, и недвижимое имущество

📌 Этот материал родился из живого вопроса на сервисе консультаций Клерка — нашей площадки, где бухгалтеры получают ответы от коллег и экспертов в сложных ситуациях. Подписка «Клерк.Премиум» открывает доступ к полному архиву консультаций и возможности задавать свои вопросы.

Компания на ОСНО приобрела кабельные линии за 3 млн рублей. Имущество использовалось для сдачи в аренду, начислялся налог на имущество по среднегодовой стоимости. Спустя год выяснилось: в состав объекта входят и недвижимые, и движимые элементы. Что делать? Как разделить, как обосновать и можно ли изменить стоимость?

Что вообще считается недвижимостью?

С точки зрения бухучета и налогообложения:

• Недвижимое имущество — то, что не может быть перемещено без несоразмерного ущерба, имеет кадастровый номер и зарегистрировано в ЕГРН (ст. 130 ГК РФ).

• Движимое имущество — всё остальное, даже если внешне выглядит «стационарным». Например, часть кабельной линии, проложенной внутри здания, может считаться движимым объектом.

Именно поэтому кабельные линии часто включают в себя комбинированное имущество: одни участки — недвижимые, другие — движимые.

Как разделить объект?

1. Проведите техническое обследование
Обратитесь в БТИ или к профильной инженерной организации. Они составят техническое заключение, где укажут, какие части объекта относятся к недвижимости, а какие — нет.

2. Оцените каждую часть
Пригласите независимого оценщика, который разделит стоимость: например, 2 млн — недвижимость, 1 млн — движимое имущество. Это оформляется отчетом об оценке по ФЗ-135.

3. Отразите в учете
Оформите:

• приказ руководителя о разделении объекта;

• бухгалтерскую справку о перераспределении остаточной стоимости и амортизации;

• два новых инвентарных объекта с разными кодами ОКОФ и налоговым режимом.

Это важно: по недвижимости продолжаете платить налог на имущество, по движимому — нет (если не попадает под исключения).

Можно ли изменить стоимость имущества?

Да, можно. Только на основании оценки. Изначальная сумма (3 млн) распределяется между двумя новыми объектами пропорционально рыночной стоимости, определённой оценщиком.

Разумеется, все изменения должны быть документально подтверждены.

А если планируется продажа?

Если недвижимость будет продана ниже остаточной стоимости, в бухучете возникает убыток от реализации основного средства. Такой убыток можно учесть в налоге на прибыль (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Чтобы не было вопросов:

• приложите оценку;

• оформите договор купли-продажи и акт;

• составьте пояснительную записку к отчетности.

Какие документы понадобятся

📌 Подобные кейсы — не редкость, особенно с инженерными и инфраструктурными объектами. Своевременное уточнение состава и корректный учет защитят компанию от лишнего налога и претензий при проверках.

Если у вас тоже есть вопрос — приходите на сервис консультаций Клерка. Мы обязательно разберём и поможем.