Егор Коджебаш: «Когда банк готов списать активы за бесценок, нужно думать не как юрист, а как стратег»

Элитная недвижимость сегодня оказалась в сложном положении. По данным Forbes, в элитном сегменте Москвы открытые дисконты не применяются, в отличие от массового рынка, где скидки установлены в 185 проектах из 300. Парадокс в том, что именно нежелание снижать цены делает элитные активы крайне уязвимыми в кризисных ситуациях.

Когда дело доходит до банкротства или принудительной реализации, элитная недвижимость нередко реализуется с серьезными потерями, поскольку банки и управляющие стремятся как можно скорее закрыть проблемные активы. Собственники вынуждены обращаться за юридической помощью, но базовые процедуры защиты активов здесь не работают.

Практическое решение нашел Егор Коджебаш, консультант по антикризисному управлению активами с уникальным опытом работы с семейными офисами крупного бизнеса. На протяжении семи лет он сопровождал процессы управления активами компании с оборотом порядка $150 млн, включая портфель элитной недвижимости, и разработал стратегию, которая в период кризиса помогла собственнику сохранить миллионы долларов выгоды при принудительной продаже части недвижимости.

В интервью Егор рассказал, как структурировать сложные сделки с элитными активами, почему стандартные подходы к реализации залогового имущества здесь неэффективны, и поделился опытом работы с международными консалтинговыми компаниями в патовых ситуациях.

— Егор, чем принципиально отличается работа с элитными активами в кризисных ситуациях от стандартных процедур реализации залогового имущества?

— Когда банк готов списать активы за бесценок, нужно думать не как юрист, а как стратег. Элитные активы нельзя продавать по базовому шаблону, где предполагается быстрая оценка, размещение на торгах и продажа первому покупателю, так как подобный вид недвижимости — это не массовый товар на рынке.

Если банк или управляющий пытаются продать дом за городом стоимостью 250 млн рублей как обычную квартиру, то они сразу начинают терять больше половины стоимости. В таких случаях требуется комплексный подход с учетом всех репутационных рисков, сложной структуры собственности и специфики состоятельных клиентов.

В 2020 году в моей практике был случай принудительной реализации элитной недвижимости, связанный с семейным офисом крупного бизнеса. Применение стандартного подхода в подобных обстоятельствах могло привести к потере значительной части стоимости актива — около 4 млн долларов из 6 млн. Вместо быстрой распродажи я сделал ставку на международный маркетинг и структурирование объекта как уникального, что позволило сохранить значительную часть его ценности.

— Вы сопровождали процессы управления активами компании с оборотом около 150 млн долларов, включая импортные операции, портфель недвижимости и транспорт. Чем отличается работа с семейными активами от корпоративных?

— Семейные активы — это совершенно особый мир, где переплетаются бизнес, личные привязанности и репутационные риски. В корпоративной среде проще: решения принимаются на основе финансовой логики — есть актив, его рыночная стоимость и оптимальный способ реализации. В семейном офисе же все обстоит иначе: для владельцев загородный дом стоимостью 5 млн долларов может быть не просто активом, а пространством, связанным с личными планами и значимыми событиями.

— Вы говорите, что структурирование каждого объекта — это, по сути, уникальное предложение. Поясните на конкретном примере.

— Допустим, у нас есть дом в стадии завершающегося строительства. Если использовать базовый подход, это оценивается как недострой, выставляется на торги и продается «как есть» — потери составят минимум 40%. Мой подход предполагает комплексный анализ структуры активов. Коробка и основная земля были заложены, но смежный участок находился в аренде у государства, инженерное оборудование под залог не попало, и был готовый архитектурный проект. Вместо продажи недостроя я решил объединить все компоненты в единый лот, включил услуги по завершению строительства и предложил покупателю въехать в готовый дом через полгода. 

— В 2017 году вы запустили сеть розничных магазинов продуктов питания с инвестициями около 2 млн долларов, открыв 15 магазинов в сжатые сроки. Как этот опыт помог вам в последующей антикризисной работе?

— Этот проект научил меня работать в условиях ограниченных ресурсов и жестких сроков. За полтора года нужно было найти локации, договориться об аренде, провести ремонты, нанять персонал и выйти на прибыльность. Умение быстро анализировать активы, структурировать сделки и координировать множество участников — от оценщиков до покупателей — позволило в дальнейшем избегать катастрофических потерь при реализации.

— Сейчас вы живете и работаете в Нью-Йорке, вас пригласили консультировать управляющего партнера хедж-фонда. Применим ли российский опыт антикризисного управления на международном уровне?

— Методология управления элитными активами, которую я отработал в России, хорошо адаптируется к американским условиям.

Такой подход востребован и среди американских family offices, многие из которых до сих пор опираются на устоявшиеся схемы и не используют современные инструменты антикризисного управления.

— Какие советы вы бы дали юристам и консультантам, которые также занимаются антикризисным управлением и работают с состоятельными клиентами?

— Во-первых, забыть о шаблонах: каждый случай уникален. Во-вторых, тратить время на глубокий анализ структуры активов, мотивации участников и репутационных рисков. В-третьих, учитывать психологический фактор: для состоятельных клиентов значимы не только деньги, но и статус, репутация, а порой и символическая ценность активов. Поэтому задача специалиста — помочь сохранить не только капитал, но и доверие к клиенту в глазах его окружения.

И, наконец, всегда иметь запасной план. В кризисных ситуациях первоначальная стратегия может не сработать, и важно быть готовым быстро менять тактику.

Автор: Углева Екатерина