Инвестиции в отельную недвижимость: две стратегии в условиях снижения ключевой ставки

Две базовые стратегии работы с такими активами разбираем в статье.

Вложения в гостиничные объекты исторически показывают доходность выше среднерыночной. В прошлом году гостиницы стали главным антикризисным активом: по данным консалтинговой компании Nikoliers, объем инвестиций в них вырос почти на 40% и достиг рекордных 73,7 млрд рублей. Доля отелей в структуре вложений в коммерческую недвижимость увеличилась с 5,4% до 9,9%. Это максимальный показатель за всю историю наблюдений.

Сочи занимает второе уверенное место (пропустив вперед Москву и обогнав Санкт-Петербург) по размеру вложений в гостиничные инвестиционные объекты. Это закономерная тенденция, город инфраструктурно развивается, причем стремится занять премиальный сегмент в структуре мирового гостиничного рынка. На этом фоне закономерно возникает вопрос: как именно зарабатывать на гостиничной недвижимости?

Вложения в гостиничные объекты дают двойной источник прибыли: рост капитализации самого актива и операционный доход от сдачи в аренду. В случае с проектами на начальной стадии строительства добавляется третий фактор — ценовой «буст» за период возведения, который может достигать 15-20% годовых.

Первая стратегия ориентирована на инвесторов, готовых фиксировать прибыль в среднесрочной перспективе. Смысл — войти в проект на этапе котлована по минимальной цене и продать объект после ввода в эксплуатацию или на пике строительной готовности.

Но есть и риски: необходимость быстро найти покупателя, конкуренция с прямыми продажами от застройщика, зависимость от макроэкономической ситуации.

Вторая стратегия рассчитана на долгосрочных инвесторов, готовых ждать «созревания» актива. После ввода проекта, номер передается в управление профессиональному оператору, который занимается сдачей и обслуживанием. Сам актив продолжает дорожать, а операционный доход нарастает по мере выхода отеля на плановую загрузку.

Если посмотреть реалистичный сценарий получения доходности при загрузке в первый год от 40%, то к 5-7 году работы отеля загрузка вырастает до 65-70% и доходность может достигать 20% годовых и выше.

Калькулятор доходности на примере строящегося гостиничного комплекса Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт 5*, который откроется в 2029 году (базируется на рыночных механизмах работы новых гостиничных объектов, с реальными сроками и показателями):

Часто в гостиничных комплексах такие программы включают опцию личного отдыха инвесторов в сопоставимом номере до 30 дней в году, что эквивалентно 1 млн рублей.

1. Гостиничный оператор — его статус, опыт работы на рынке, премиальные линейки, работа по единым стандартам сети.

2. Юридическая чистота — продажи по ДДУ с использованием эскроу-счетов. В Сочи дополнительно можно отслеживать наличие статуса масштабного инвестиционного проекта (МИП), который присваивается гостиничным комплексам на уровне администрации края. Статус минимизирует административные риски.

3. Концепция — проекты с уникальным продуктом в транспортно-доступных местах показывают лучшую динамику. Из последних мировых трендов в курортном рынке — это тренд на специальные программы, нацеленные на долголетие. Отели даже вводят отдельные номера, которые можно забронировать с комплексом оздоравливающих услуг.

Выбор стратегии зависит от целей и горизонта планирования. Первый сценарий позволяет быстро обернуть капитал, но требует активного управления и несет риски реинвестирования. Второй – дает долгосрочный пассивный доход и сохранение капитала, но предполагает терпение.

В условиях прогнозируемого снижения ставок оба подхода выглядят предпочтительнее депозитов, особенно в сегменте качественной курортной недвижимости.