Недвижимость в Черногории: как купить, налоги и нюансы выбора

— Кому подходит Черногория как страна для переезда и покупки недвижимости?

— Черногория подходит тем, кто ищет спокойную жизнь у моря без высокого темпа и давления большого города. Здесь комфортно людям, которые ценят природу, размеренность: море, горы, небольшие города, простую повседневную жизнь. Это частый выбор для переезда «для себя», а не под быстрый заработок.

Если ожидание — активно строить бизнес, быстро расти в доходах или жить в динамичной среде, страна может не подойти.

— Чем Черногория отличается, например, от Грузии с точки зрения жизни и недвижимости?

— В Черногории меньше движения и возможностей, но больше стабильности и «европейской» медлительности: процессы проходят медленнее, бюрократия может раздражать, но при этом среда более спокойная.

С точки зрения покупки недвижимости в Черногории это тоже чувствуется: здесь меньше спекулятивной динамики и быстрых сделок, а сами объекты чаще покупают для жизни или долгого владения.

— Какие у страны ключевые плюсы с точки зрения жизни?

— Главные плюсы:

• природа и климат — море, горы, красивые бухты;

• спокойный ритм жизни;

• относительно доступные коммунальные расходы;

• понятная инфраструктура в базовых вещах;

• лояльное отношение к русскоязычным и понятная культурная среда.

— А какие минусы важно понимать заранее?

— Минусы — продолжение тех же плюсов. Экономика небольшая, поэтому возможностей для работы и бизнеса меньше. С точки зрения недвижимости — это рынок, где много нюансов: от качества строительства до юридического статуса объектов.

— Можно ли рассматривать Черногорию как страну для покупки инвестиционной недвижимости?

— Можно, но это не рынок, где недвижимость быстро растет в цене или дает высокую доходность. Поэтому если вы хотите купить квартиру в Черногории, то рассчитывать стоит скорее на сохранение капитала и умеренный доход, но не быстрый рост.

— Как различается доход при сдаче на короткий срок и на долгосрок?

— Часто более выгодная стратегия — долгосрочная аренда. Несмотря на то что краткосрочная сдача может приносить более высокий доход в высокий сезон, она повышает износ объекта. Частая смена гостей и интенсивная эксплуатация мебели, техники и отделки увеличивают расходы на обслуживание и ремонт. Это особенно заметно в туристических локациях, где поток арендаторов высокий и нагрузка на жилье существенно выше.

Кроме того, посуточная аренда требует постоянного вовлечения собственника или оплаты управляющей компании. Это снижает чистую прибыль. Также важно учитывать ярко выраженную сезонность рынка — в туристических городах, таких как Будва и Котор, высокий доход ограничен летними месяцами, тогда как в остальное время возможны простои или снижение ставок.

Долгосрочная аренда, в свою очередь, дает более стабильный и прогнозируемый доход в течение всего года, снижает операционные расходы и уменьшает риск износа объекта. Как показывает практика, арендаторы, проживающие длительное время, относятся к жилью более бережно. Это дополнительно снижает затраты собственника в долгосрочной перспективе.

— Может ли россиянин купить недвижимость в Черногории?

— Да, иностранцы, включая россиян, могут свободно купить недвижимость в Черногории. Ограничений на покупку квартир и домов нет. Сделки проходят официально через нотариуса, и право собственности регистрируется в государственном реестре.

— Дает ли покупка недвижимости право на ВНЖ?

— Да, покупка недвижимости в Черногории может быть основанием для получения ВНЖ. На практике ориентир — объект стоимостью от 150 000 евро. В этом случае можно подавать документы на временный вид на жительство. При этом сама покупка не означает автоматическое получение ВНЖ — это отдельная процедура.

— Какой тип объекта подходит как основание для получения ВНЖ?

— Для получения ВНЖ подходит практически любой тип объекта, но с рядом условий. У покупателя должно быть не менее 50% объекта в собственности. Не подойдут недострои без регистрации и формальные инвестиции без полноценного права собственности. Также важно помнить, что учитывается кадастровая стоимость объекта, а не сумма, указанная в договоре.

— Можно ли жить в Черногории без ВНЖ?

— Без ВНЖ можно находиться в стране до 30 дней, после чего нужно выехать и снова въехать — это так называемый визаран. Обычно выезжают в соседние страны, например Сербию или Боснию и Герцеговину. Так что для постоянной жизни ВНЖ фактически необходим.

— Можно ли россиянину открыть банковский счет для покупки недвижимости?

— Счет в банке открыть можно без особых сложностей — это стандартная практика для тех, кто покупает квартиру или дом в Черногории. Но есть нюанс: такой счет, как правило, ограничен в функциональности. Он подходит для операций внутри страны, но не всегда позволяет свободно делать международные переводы. Получать входящие переводы по SWIFT на такой счет можно.

— Какие банки сейчас наиболее лояльны к россиянам?

— Adriatic bank, Hipotekarna banka, Erste. 

— Есть ли ограничения по переводам денег и расчетам?

— Да, и это одна из самых чувствительных тем на практике.

Расчеты по сделке обычно проходят банковским переводом. Но не все банки работают с иностранцами, также могут быть ограничения на внесение наличных. Правила и лимиты различаются от банка к банку. 

На практике примерно в 30% случаев банки запрашивают документы, подтверждающие происхождение средств. Возможны задержки переводов — обычно от 3 до 10 дней. Чаще всего сложности возникают при первом переводе или при работе с крупными суммами. 

— Есть ли реальные кейсы отказов в ВНЖ при наличии недвижимости?

— В нашей практике такого не было, были дополнительные запросы документов. Как правило, сложности возникают, если объект не достроен, не зарегистрирован или его кадастровая стоимость ниже необходимой.

— Как в Черногории оформляется сделка?

— Все сделки проходят через нотариуса — это обязательное требование. Он проверяет документы, зачитывает договор (через переводчика для иностранцев) и удостоверяет сделку.

— Какими расходами сопровождается сделка?

— Помимо стоимости объекта, оплачиваются услуги нотариуса, судебный переводчик (устный и письменный перевод), гербовый и регистрационный сбор. В сумме дополнительные расходы обычно не превышают 700 евро.

— Сколько занимает регистрация права собственности?

— Регистрация занимает от двух недель до двух месяцев. В среднем весь процесс — от подписания до оформления — укладывается примерно в месяц.

— Можно ли купить недвижимость удаленно?

— Да, возможна сделка по доверенности. Это рабочая практика, если покупатель не может присутствовать лично.

— Можно ли часть покупки оплатить наличными, часть — переводом?

— При покупке от застройщика есть возможность договориться. Если вы хотите купить жилье в Черногории на вторичке, владельцы сейчас все чаще просят оплату на счет.

— Какие налоги платит покупатель при покупке?

— Зависит от типа объекта. При покупке недвижимости в Черногории у застройщика налог на покупку отсутствует — это правило не зависит от типа объекта и суммы. На вторичном рынке действует прогрессивная шкала:

• 3% — с первых 150 000 евро;

• 4 500 евро + 5% — с суммы от 150 000 до 500 000 евро;

• 22 000 евро + 6% — с суммы свыше 500 000 евро.

— Есть ли налог на владение и аренду недвижимостью?

— Да, ежегодный налог составляет от 0,1% до 1% от стоимости объекта. Ставка зависит от региона, типа недвижимости и решения конкретного муниципалитета. В туристических зонах налог обычно выше, чем в менее популярных районах.

Доход от аренды облагается по ставке 9%. Если не платить и не декларировать сдачу в аренду, могут возникнуть проблемы с получением ВНЖ.

— Какие риски считаются основными на рынке?

— Главные риски — это не мошеннические схемы, а долгострои, проблемы с документами и плохая проверка объекта перед покупкой. В Черногории есть проекты, которые строятся годами. Иногда — больше 10 лет.

Проблема в том, что на этапе покупки невозможно точно понять, будет ли объект достроен, когда именно его сдадут, насколько затянутся сроки. Обещания застройщика не дают гарантий.

— Что такое статус nema dozvolu и почему это важно?

— Это статус, который означает отсутствие разрешения или легализации объекта. Такие дома — один из главных рисков рынка:

• объект может не получить легализацию в будущем;

• возможны судебные споры;

• в крайнем случае — риск сноса или невозможности нормально распоряжаться недвижимостью.

— Почему важно проверять объект до сделки?

— В Черногории легко купить проблемную квартиру, если не провести полноценную проверку. Обязательно нужно проверять документы, смотреть статус объекта, отдельно уточнять у нотариуса, возможна ли сделка по конкретному объекту — это особенно важно при покупке на вторичном рынке.

Судебная защита возможна, но на практике процессы могут длиться годами и даже десятилетиями. То есть ошибка на этапе покупки может привести к длительной «заморозке» денег без понятного результата.

— По каким признакам отбирают или отбраковывают объекты на старте?

— На первом этапе профессиональные агентства недвижимости отсеивают объекты по нескольким критериям.

В первую очередь смотрят на юридические риски: регистрацию в кадастре, наличие долгов по налогам и коммунальным платежам, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Далее оценивают локацию и инфраструктуру — насколько объект подходит для жизни или аренды. Важна и цена: ее соотносят с кадастровой стоимостью и текущими предложениями на рынке в этом районе.

Дополнительно учитывают состояние объекта: качество дома, уровень ремонта, а также финансовые условия — возможные комиссии управляющих компаний, налоги и дополнительные платежи.

— Как проверяют объект до сделки и что считается обязательным минимумом?

— Перед сделкой проводится юридическая проверка — это обязательный этап при покупке недвижимости в Черногории.

Как правило, при проверке всегда анализируют:

• право собственности продавца через кадастр недвижимости;

• соответствие объекта кадастровым данным (площадь, этаж, назначение);

• отсутствие долгов по налогам, коммунальным платежам и штрафам;

• наличие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (для новостроек);

• статус объекта — можно ли оформить ВНЖ и сдавать его в аренду.

Минимальный набор документов, который нужно запрашивать:

• кадастровая выписка о праве собственности (izvod iz katastra nepokretnosti);

• справка об отсутствии задолженностей (potvrda o nepostojanju dugovanja).

— Почему важно заранее уточнять у нотариуса возможность сделки?

— В Черногории нотариус в итоге решает, можно ли провести сделку. Даже если продавец и риелтор уверяют, что «все в порядке», нотариус может отказать — например, если у объекта проблемный статус или не хватает документов.

— На что обращать внимание при покупке на вторичном рынке?

— На вторичке особенно важно:

• проверять легализацию дома;

• уточнять статус земли и доступ к участку (дорога, границы);

• смотреть, нет ли ограничений в реестре.

Именно здесь чаще всего скрываются проблемы, которые не видны на просмотре.

— Дают ли ипотеку иностранцам?

— Да, но с ограничениями. Если вы хотите купить квартиру в Черногории в ипотеку, нужно обращаться к застройщику, который работает с банком-партнером и фактически выступает поручителем. Такие условия есть примерно в 10–15% проектов. Для ипотеки понадобится подтвердить доход.

— Есть ли рассрочка?

— Да, рассрочка от застройщика встречается достаточно часто. Но условия сильно зависят от проекта: где-то это реальная альтернатива банку, а где-то — маркетинговый инструмент с неочевидной выгодой. Наиболее выгодные условия обычно предлагают в проектах на ранних стадиях строительства и у надежных застройщиков. Такие застройщики предоставляют рассрочку на весь период строительства.

— Можно ли купить недвижимость в Черногории удаленно?

— Да, сделка возможна по доверенности. Это рабочий вариант, если покупатель не может приехать лично, но нужно заранее выстроить процесс проверки объекта и расчетов.

— Правда ли, что покупатель не платит комиссию?

— Формально — да. Комиссию оплачивает продавец, но фактически она уже заложена в стоимость квадратного метра. То есть покупатель все равно участвует в этих расходах, просто не платит их отдельно.

— Зачем нужен риэлтор, если можно найти объект самому?

— Объявления действительно доступны всем, но работа агента — не в доступе к вариантам. Задача агента — отбор объектов и их проверка, чтобы покупатель не попал на проблемную недвижимость.

Хороший специалист:

• помогает отсеивать слабые и рискованные объекты;

• объясняет нюансы сделки и документов;

• участвует в переговорах и защите интересов клиента.

— Можно ли сказать, что при покупке удаленно рисков больше?

— Сам по себе формат удаленной сделки не увеличивает риски, если процесс выстроен корректно и объект проверяют специалисты. При работе через квалифицированное агентство риски сопоставимы с покупкой на месте: проводится юридическая проверка, контролируются расчеты и этапы сделки.

— Какие форматы недвижимости чаще всего выбирают?

Для жизни чаще берут квартиры и дома — в зависимости от бюджета и задач. Дома обычно дешевле квартир за метр, особенно если речь про пригород или объекты старше 10–30 лет. Для аренды чаще рассматривают квартиры и апартаменты в туристических зонах.

Все квартиры сдаются полностью с ремонтами от застройщиков. В зависимости от проекта мебель может быть включена в стоимость или нет. 

— Как работает формат отельных номеров и апарт-отелей?

В Черногории можно купить отдельный номер в отеле или апартамент с управляющей компанией. Часто застройщики предлагают «гарантированную доходность» на 2–3 года — фиксированные выплаты после покупки. Но это не равно реальной долгосрочной доходности: после окончания гарантий условия могут существенно меняться.

— Можно ли ориентироваться на бренд и инфраструктуру проекта?

Не всегда. Даже в проектах с развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса цена обычно выше, а доходность может быть ниже (2–3%), причем загрузка часто сезонная.

— В каких городах чаще всего покупают недвижимость в Черногории? Где лучше для жизни, а где — под аренду?

— Чаще всего недвижимость в Черногории покупают в Будве и Тивате — это основные туристические центры с высоким спросом на краткосрочную аренду.

Для жизни чаще рассматривают Бар и Подгорицу. Эти города более спокойные, расположены на равнине, с развитой инфраструктурой и комфортны для долгосрочного проживания. Кроме того, здесь ниже порог входа, если планируется купить жилье в Черногории для себя.

С точки зрения аренды:

• долгосрочная аренда — Бар и Подгорица;

• краткосрочная аренда — Будва, Тиват, Котор.

— Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году?

— Нужно учитывать, что под «1- или 2-комнатной» здесь обычно понимается формат с одной или двумя спальнями и кухней-гостиной. Цены сильно зависят от города и близости к морю:

Будва:

• 1 спальня — от 130 000 евро.

• 2 спальни — от 170 000 евро.

Бар:

• 1 спальня — от 75 000 евро.

• 2 спальни — от 100 000 евро.

Тиват:

• 1 спальня — от 180 000 евро.

• 2 спальни — от 240 000 евро.

Котор:

• 1 спальня — от 170 000 евро.

• 2 спальни — от 220 000 евро.

Подгорица:

• 1 спальня — от 85 000 евро.

• 2 спальни — от 130 000 евро.

— Чем отличается выбор недвижимости для жизни и для инвестиций?

— Один и тот же объект может по-разному работать в зависимости от задачи, поэтому на старте важно определить цель: для жизни или как инвестицию.

Если покупка — для жизни, в приоритете повседневный комфорт. Смотрят на район и окружение, тишину, качество дома и инженерии, наличие отопления (во многих домах нет централизованного), уровень влажности и риск плесени, а также инфраструктуру и удобство проживания вне сезона.

Если цель — инвестиция, логика другая. Здесь важна ликвидность и возможность перепродажи, понятная модель аренды (долгосрочная или краткосрочная), реальная загрузка, расходы на управление и обслуживание. Также важно понимать, за какой срок объект можно продать без потерь.

Главная ошибка — смешивать эти две задачи: комфортный для жизни объект не всегда будет давать доход, а инвестиционный — не всегда подходит для постоянного проживания.

— Какие города считаются переоцененными?

— На рынке выделяются несколько локаций с завышенными ожиданиями по доходности.

Переоцененными часто считают:

• Будву — самый популярный туристический центр с высокой конкуренцией и ценами в диапазоне 2 700–5 000 евро/м². При этом доход сильно зависит от сезона, а высокая стоимость снижает итоговую рентабельность.

• Тиват (особенно район Porto Montenegro) — премиальный сегмент с ценами 3 500–6 000 евро/м². Высокий чек увеличивает срок окупаемости, несмотря на спрос.

Такие локации могут быть интересны, если задача — купить недвижимость в Черногории в премиум-сегменте или под краткосрочную аренду с видом на море, но для базовой инвестиции они подходят не всегда.

— Где не стоит покупать недвижимость в Черногории?

— С осторожностью стоит относиться к отдаленным туристическим поселкам: там нет стабильного потока арендаторов, слабая инфраструктура и сложнее перепродать объект.

Также рискованны объекты в глубине малых городов или на окраинах крупных — даже если цена кажется привлекательной. В таких случаях можно получить проблемы с ликвидностью, особенно если планируется купить дом или квартиру в Черногории с расчетом на дальнейшую перепродажу.