Автор
Наталья Петроваредактор «Клерка»
Налоговая база и ставка у физлиц при продаже личной недвижимости
Ставки НДФЛ зависят от того, к какой налоговой базе относится доход. Например, для зарплаты ставки НДФЛ такие: 13%, 15%, 18%, 20%, 22%. Эта налоговая база – основная.
Есть другие налоговые базы.
В частности, доходы от продажи недвижимости – это отдельная налоговая база с такими ставками НДФЛ:
13% – с дохода до 2,4 млн рублей;
15% – с дохода свыше 2,4 млн рублей.
К этой же налоговой базе (по пункту 6 статьи 210 НК) относятся дивиденды.
Для определения ставки НДФЛ разные налоговые базы между собой не суммируют.
Например, зарплату не суммируют с дивидендами и с продажей недвижимости, а продажу недвижимости суммируют с дивидендами.
Перечень налоговых баз по НДФЛ на 2026 год смотрите тут.
В декларации 3-НДФЛ доход от продажи недвижимости физлицами отражается в приложении 1 с кодом вида дохода 018. Оттуда он переносится в раздел 2 по коду группы доходов 02.
Но для определения ставки налога учитывают не именно ту цену недвижимости, которая указана в договоре.
Налоговая база по НДФЛ – это доход за минусом имущественного вычета.
Доход – это большее значение: либо цена по договору, либо кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент. В общем случае коэффициент = 0,7.
Но региональные власти могут устанавливать свой коэффициент – больше или меньше. Некоторые регионы этим правом воспользовались и установили понижающий коэффициент 1. То есть жители этих регионов не могут для целей НДФЛ учитывать доход меньше кадастровой стоимости.
Региональные правила действует для жителей этого региона. То есть понижающий коэффициент зависит от того, где прописан продавец, а не где находится проданная недвижимость. Такое разъяснение, в частности, давала ФНС в письме от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@.
Перечень регионов, где повышен понижающий коэффициент, смотрите тут.
Имущественный вычет – это либо фиксированная сумма (но не больше суммы дохода), либо фактические расходы на покупку этой проданной недвижимости.
Размер вычета по недвижимости такой:
1 млн руб. – для домов, квартир, комнат, земельный участков, дачных домов;
250 тыс. рублей – для иной недвижимости.
Как применять имущественный вычет 1 млн рублей в разных ситуациях, мы рассказывали тут.
Если недвижимость не использовалась в бизнесе, и вы владели ей не менее минимального срока, то определять базу и ставку НДФЛ вообще не надо. Доход в таком случае не облагается налогом независимо от суммы дохода.
Таким образом, при определении налоговой базы для ставки НДФЛ придерживаются таких правил:
если не прошел минимальный срок владения (5 лет или 3 года), определяем базу по НДФЛ;
доход – это либо цена по договору, либо кадастровая стоимость с учетом коэффициента (0,7 или 1);
применяем имущественный вычет (1 млн или 250 тыс.) или фактические расходы;
если налогооблагаемая база получилась менее 2,4 млн рублей, то ставка НДФЛ будет 13%, если больше, то с превышения – 15%.
Пример
Андрей из Санкт-Петербурга получил в наследство приватизированную квартиру и сразу продал ее за 7 млн рублей. Ее кадастровая стоимость – 8 млн рублей.
В СПб понижающий коэффициент – 1, значит доход от продажи – 8 млн, хотя Андрей получил от покупателя всего 7 млн.
Расходов на покупку квартиры нет, имущественный вычет – 1 млн руб.
База по НДФЛ = 8 млн – 1 млн = 7 млн руб.
Это больше, чем 2,4 млн, значит ставки НДФЛ 13% и 15%.
НДФЛ = 2,4 млн х 13% + (7 млн – 2,4 млн) х 15% = 1,002 млн руб.
Пример
Сергей из Самары купил квартиру за 5 млн рублей и через год продал ее за 6 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры – 7,2 млн руб.
В Самаре понижающий коэффициент – 0,7. 7,2 млн х 0,7 = 5, 04 млн руб. Это меньше, чем продажная цена. Значит доход – 6 млн руб.
База по НДФЛ = 6 млн – 5 млн = 1 млн руб.
Это меньше, чем 2,4 млн, значит ставка НДФЛ 13%.
НДФЛ = 1 млн х 13% = 130 тыс. руб.
Научитесь налоговому сопровождению физических лиц и освойте все инструменты для прибыльной работы: от консультации до комплексного ведения клиентов на курсе повышения квалификации «Бухгалтер для физлиц». Помимо теоретических знаний вы получите инструменты для поиска клиентов, договоры на услуги и памятки для клиентов, а еще научитесь заполнять 3-НДФЛ для всех видов вычетов. После получения курса вы получите официальное удостоверение, которое мы внесем в ФИС ФРДО.
Цена
курса
со скидкой 49%: 7 599 рублей вместо 14 900 рублей. Срок акции
ограничен.
Налоговая база и ставка у ИП при продаже бизнес-недвижимости
Если ИП продает личную недвижимость, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, то правила по НДФЛ для него такие же, как и у обычных физлиц (письма Минфина от 17.07.2023 № 03-04-05/66715, от 27.12.2023 № 03-04-05/126964).
Если же ИП продает недвижимость в рамках предпринимательской деятельности, то налог зависит от применяемой им системы налогообложения.
ИП на УСН платит налог по УСН – либо с дохода, либо с разницы между доходами и расходами.
ИП на ОСНО платит НДФЛ. Но ставка налога будет не 13/15%, а 13/15/18/20/22%. Об этом предупреждает Минфин в письме от 30.01.2025 № 03-04-07/8326.
Аналогичное разъяснение – в письме Минфина от 20.02.2026 № 03-04-05/13086.
Дело в том, что доход в рамках бизнеса – это основная налоговая база. А к ней применяется пятиступенчатая шкала НДФЛ.
Для основной налоговой базы (подп. 9 п. 2.1 статьи 210 НК) ставки такие:
13% — с дохода до 2,4 млн руб.;
15% — с дохода от 2,4 до 5 млн руб.;
18% — с дохода от 5 до 20 млн руб.;
20% — с дохода от 20 до 50 млн руб.;
22% — с дохода от 50 млн руб.
Это правило относится ко всем видам недвижимости, в том числе жилой. Если ИП на ОСНО покупает и продает квартиры, то этот доход у него облагается НДФЛ по ставкам от 13% до 22%.
Доход ИП на ОСНО от продажи недвижимости отражается в приложении 3 декларации 3-НДФЛ, код вида деятельности – 01.
База по НДФЛ у ИП определяется с учетом профессионального налогового вычета.
Пример
ИП Иванов купил 5 квартир по 3 млн рублей и нежилое помещение за 5 млн руб., отремонтировал их (затраты на ремонт – 2 млн руб.), и продал квартиры – по 5 млн руб., нежилое помещение – за 8 млн руб.
Доход = 5 х 5 млн + 8 млн = 33 млн руб.
Профессиональный вычет = 5 х 3 млн + 5 млн + 2 млн = 22 млн руб.
База по НДФЛ = 33 млн – 22 млн = 11 млн руб.
Этот доход облагается по ставкам 13%, 15%, 18%.
НДФЛ = 2,4 млн х 13% + (5 млн – 2,4 млн) х 15% + (11 млн – 5 млн) х 18% = 1,782 млн руб.
Налоговая база и ставка у физлиц-бывших ИП при продаже бизнес-недвижимости
При продаже нежилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, правило о минимальном сроке владения не действует.
Если бывший ИП продает свое бизнес-имущество, этот доход надо декларировать в 3-НДФЛ при любом сроке владения.
Такое разъяснение, в частности, дает Минфин в письмах от 18.06.2024 № 03-04-05/56210, от 24.07.2020 № 03-15-05/64949.
При продаже жилой недвижимости, ранее используемой в бизнесе, правила в части минимального срока другие. Для такой недвижимости срок владения учитывается.
При большом сроке владения квартиру можно продать без НДФЛ, даже если ее использовали в бизнесе (письмо Минфина от 16.07.2024 № 03-04-05/66503).
По применению имущественного вычета в случае продажи бизнес-недвижимости тоже есть свои нюансы. Применять имущественный вычет 1 млн или 250 тыс. руб. нельзя.
Но при продаже жилой недвижимости можно применить фактические расходы на приобретение этого имущества.
Ранее в расходах можно было учитывать разницу между фактический покупной стоимостью недвижимостью и той суммой, которая была учтена в расходах при применении ОСНО, ЕСХН и УСН «доходы минус расходы». Причем только в том случае, если эти расходы ранее учитывались в составе бизнес-расходов. Если они не учитывались в бытность ИП, то и после закрытия ИП при продаже этой недвижимости учесть расходы было нельзя.
С 2026 года в НК внесли поправки и теперь при продаже недвижимости бывшим ИП он может учесть в расходах покупную стоимость этого имущества, даже если ранее не учитывал ее в составе бизнес-расходов при ОСНО, ЕСХН и УСН «доходы минус расходы».
У бывшего ИП ставки НДФЛ при продаже недвижимости (даже если она использовалась в предпринимательской деятельности) такие:
13% – с дохода до 2,4 млн рублей;
15% – с дохода свыше 2,4 млн рублей.
Итоговая таблица по налоговым базам и ставкам НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году
| Личная жилая и нежилая недвижимость (не использовалась в бизнесе) | Жилая недвижимость, которая использовалась в бизнесе | Нежилая недвижимость, которая использовалась в бизнесе | |
|---|---|---|---|---|
Минимальный срок владения | Физлицо, в т. ч. бывший ИП | учитывается | учитывается | не учитывается |
ИП на ОСНО | учитывается | учитывается | не учитывается | |
Имущественный вычет | Физлицо, в т. ч. бывший ИП | применяется 1 000 000 для жилья 250 000 для нежилого помещения | не применяется | не применяется |
ИП на ОСНО | применяется 1 000 000 для жилья 250 000 для нежилого помещения | не применяется | не применяется | |
Фактические расходы | Физлицо, в т. ч. бывший ИП | применяются в составе имущественного вычета | применяются в составе имущественного вычета | не применяются |
ИП на ОСНО | применяются в составе имущественного вычета | применяются в составе профессионального вычета | применяются в составе профессионального вычета | |
Ставка НДФЛ | Физлицо, в т. ч. бывший ИП | 13% – до 2,4 млн; 15% – свыше 2,4 млн | 13% – до 2,4 млн; 15% – свыше 2,4 млн | 13% – до 2,4 млн; 15% – свыше 2,4 млн |
ИП на ОСНО | 13% – до 2,4 млн; 15% – свыше 2,4 млн | 13% – до 2,4 млн руб.; 15% – от 2,4 до 5 млн; 18% – от 5 до 20 млн; 20% – от 20 до 50 млн; 22% – от 50 млн руб. | 13% – до 2,4 млн руб.; 15% – от 2,4 до 5 млн; 18% – от 5 до 20 млн; 20% – от 20 до 50 млн; 22% – от 50 млн руб. | |
Комментарии
5Кручу-верчу всех запутать хочу, ну чем не способ бандитско-рэкетирского формата задействован здесь при исчислении этих налогов?
И сколько в тех самых процентах здравомыслящего населения в состоянии разобраться всех этих существующих хитросплетений?
А если ИП на патенте, то как считать все эти налоги при продаже коммерческой недвижимости?