Вопрос: В связи с возникающими вопросами, связанными с взиманием и уплатой земельного налога в процессе использования недвижимого имущества Обществом с ограниченной ответственностью, просим Вас предоставить разъяснения по следующим вопросам:
1. Следует ли уплачивать земельный налог за пользование земельным участком, расположенным под объектом недвижимого имущества, при совокупности или частичном наличии ниже оговоренных обстоятельств:
1.1. объект недвижимого имущества находится на балансе организации, оформление прав собственности в установленном порядке на него в настоящее время не завершено, либо невозможно в силу объективных причин, таких как отказ уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ввиду отсутствия первичной документации на строительство объекта, наличие судебных решений об отказе в удовлетворении требований об установлении права собственности на объект и пр.;
1.2. земельный участок, расположенный под вышеназванным объектом, не сформирован в установленном порядке, на право владения и пользования земельным участком отсутствует первичная документация (свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования земельным участком; акт о выделе земельного участка и пр.), отсутствуют данные о его размере, необходимые для уплаты земельного налога, либо имеется документация на право пользования земельным участком, последний состоит на кадастровом учете, однако в обоих перечисленных в настоящем подпункте случаях на него в установленном порядке не оформлено право собственности?
В случае необходимости уплаты земельного налога при отсутствии официально закрепленных данных о его размере в соответствующих решениях, реестрах и при документации просим разъяснить: каким образом в данной ситуации следует расчитывать на сумму земельного налога.
2. Является ли Общество плательщиком земельного налога за пользование земельным участком, расположенным под недвижимым имуществом, принадлежащим Обществу на правах собственности и находящимся в многоквартирном жилом доме, с учетом нижеприведенных положений:
Ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в частности определяет, что "земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме".
Кроме того, пункт 5 указанной статьи устанавливает, что "с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме".
Однако, учитывая положения, закрепленные в п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные права (переход прав) на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, полагаем, что земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в контексте вышеперечисленных положений законодательства Российской Федерации, до момента оформления в установленном порядке права на общую долевую собственность на него, считается не перешедшим в собственность всех сособственников помещений многоквартирного дома, а следовательно, последние, в силу положений п. 1. ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что "налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности ...", не являются плательщиками земельного налога.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), установлено, что "доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения".
Руководствуясь положениями ст.ст. 36, 37 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирных жилых домах следует уплачивать земельный налог в размере, пропорциональном размеру доли в общей долевой собственности сособственников жилого дома.
Таким образом, для исчисления суммы земельного налога Обществу необходимо уточнить внутреннюю площадь всех помещений, находящихся в жилом доме, рассчитать соотношение между внутренней площадью помещения, принадлежащего на правах собственности, Обществу, и внутренней площадью всех помещений жилого дома и, соответственно определить долю в общей долевой собственности сособственников равную доли на земельный участок.
Фактически в ходе обращения Обществом в целях уточнения вышеназванных внутренних площадей в соответствующие органы, осуществляющие технический учет и инвентаризацию недвижимости на территории Республики Башкортостан, были получены ответы о невозможности предоставления указанных данных в связи с тем, что техническая инвентаризация жилых зданий не проводилась более 5 лет, а в отдельных случаях - более 35 лет, соответственно, в зданиях произошли существенные изменения, которые не вносились в общий технический паспорт здания, следовательно, имеется разница между фактическим состоянием площадей помещений и данными технического паспорта, составленного на дату последней инвентаризации.
Обращая внимание на вышеназванные обстоятельства и при условии иной позиции Министерства финансов Российской Федерации по данному вопросу, в частности признания Общества плательщиком земельного налога, одновременно просим разъяснить порядок и обоснованность исчисления земельного налога, учитывая невозможность точного определения доли Общества в доле общей долевой собственности владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО от 15.12.2009 N 3978/06 и сообщает, что в соответствии с регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н, в Минфине России не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно отмечаем, что в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Также обращаем внимание, что объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 Налогового кодекса).
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Следовательно, объект налогообложения земельным налогом возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован.
Данная правовая позиция находит отражение в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 54.
На основании статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как отмечалось выше право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Таким образом, если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации, государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
Поэтому, если право на земельный участок возникает у организации в силу закона, то обязанность по уплате земельного налога у этой организации возникает с момента возникновения такого права.
Согласно пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (статья 15 Федерального закона N 189-ФЗ).
При этом полагаем, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для целей исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, технической документации на жилой дом.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин