Разбираем вопросы, в которых ошибаются 90% собственников

1. СРОК ВЛАДЕНИЯ: ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО НАСЛЕДНИКОВ

❌ Ошибка: считать 3 года с даты свидетельства о праве на наследство или с даты регистрации в ЕГРН.

✅ Правда: срок владения унаследованной квартирой считается со дня смерти наследодателя (ст. 1114, 1152 ГК РФ, Письмо Минфина № 03-04-05/65933) .

Пример:

Бабушка умерла 1 марта 2022 года. Вы вступили в наследство и зарегистрировали право только в декабре 2023-го. Если продаёте квартиру в марте 2025-го — налога нет. Потому что 3 года прошли ещё в марте 2025-го, хотя по документам квартира ваша всего полтора года .

📌 Фишка: дата в свидетельстве о праве на наследство и дата в выписке ЕГРН для налога значения не имеют. Только дата смерти.

2. ДАРЕНИЕ ОТ БЛИЗКОГО РОДСТВЕННИКА

Если квартиру подарили мама, папа, бабушка, дедушка, супруг, брат, сестра, дети или внуки — тоже действует срок 3 года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) .

А вот если подарил дядя или двоюродный брат — это уже не близкое родство по Семейному кодексу. Срок = 5 лет .

3. НАЛОГОВАЯ БАЗА: КАК УМЕНЬШИТЬ, ЕСЛИ НЕТ РАСХОДОВ

У наследства и дара есть одна проблема: вы за квартиру не платили, значит, уменьшить доход на расходы по общему правилу нельзя. Но вот какие есть способы.

✅ Можно учесть расходы наследодателя (дарителя) (абз. 19 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) .

Если бабушка когда-то купила эту квартиру за 2 млн рублей и сохранились документы (договор, расписки), вы имеете право уменьшить свой доход от продажи на эти 2 млн.

Пример:

Бабушка купила квартиру в 2015 году за 3 млн. Вы получили её по наследству в 2023-м. Продаёте в 2025-м за 5 млн. Если найдёте бабушкин договор купли-продажи — налог заплатите только с 2 млн (5 − 3 = 2). Это 260 тыс. вместо 650 тыс. .

📌 Важно: расходы наследодателя должны быть подтверждены документально. Если бабушка не сохранила бумаг — увы, только стандартный вычет 1 млн.

4. ФИШКА, О КОТОРОЙ МОЛЧАТ НАЛОГОВЫЕ

При дарении от близкого родственника можно учесть не только расходы дарителя, но и его расходы на улучшения (ремонт, отделку), если они были .

Главное — чтобы даритель сам не использовал эти расходы для уменьшения налога ранее.

ИТОГ: ТРИ ГЛАВНЫХ ВЫВОДА

1️⃣ Срок владения при наследстве считайте со дня смерти, а не с даты свидетельства.

2️⃣ Если квартиру подарил близкий родственник — срок 3 года. Если дальний — 5 лет.

3️⃣ Даже если вы не покупали квартиру, налог можно уменьшить на расходы того, от кого она досталась. Ищите старые договоры и расписки — они стоят денег.

Полезно? Сохраняйте и ставьте ❤️ — следующий пост сделаю про то, как считать срок, если получили долю по наследству, а вторую докупили сами.