Коммунальные платежи в договорах аренды — гид для арендодателя. Что выгоднее? Как избежать налоговых рисков

Автор: Ольга Ульянова, аудитор и эксперт по налоговой оптимизации.

👋 Приветствую, уважаемые предприниматели и коллеги!

В этой статье разберем:

✔ Как правильно оформлять коммунальные платежи.

✔ В каких случаях компенсация облагается налогом.

✔ Как избежать претензий ФНС.

✔ Практический пример ошибки клиента.

✔ Позицию Минфина и судебную практику.

Бухгалтерский учет

ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" не регулирует учет переменных платежей (например, зависящих от объема потребления коммунальных услуг).

• Переменные платежи (не связанные с индексацией) не считаются арендными и отражаются:

  • в доходах от обычной деятельности (если аренда — основной вид бизнеса);

  • в прочих доходах (если сдача имущества не является систематической).

Налог на прибыль

Компенсация коммунальных услуг включается:

• в доходы от реализации (если аренда — систематическая деятельность);

• во внереализационные доходы (в остальных случаях).

🔹 Нормативное обоснование:

• ПБУ 9/99 "Доходы организации" (п. 2).

• Письмо Минфина № 03-03-06/3/118742 от 05.12.2022.

Бухгалтерский учет

Если арендатор возмещает коммунальные услуги отдельно от аренды:

• Не признается доходом, так как не увеличивает экономические выгоды арендодателя (п. 2 ПБУ 9/99).

• Проводки:

  • Дт 76 – Кт 60 – отражены затраты на коммуналку;

  • Дт 51 – Кт 76 – получено возмещение от арендатора.

Налог на прибыль

Сумма возмещения включается во внереализационные доходы на дату предъявления арендатору расчетных документов (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

🔹 Нормативное обоснование:

• Письмо Минфина № 03-03-07/27491 от 17.04.2019.

• Письмо ФНС № СД-4-3/5272 от 25.03.2019.

Бухучет:

• Дт 20 (26, 91-2) – Кт 60 – отражены затраты;

• Дт 19 – Кт 60 – учтен НДС;

• Дт 68 – Кт 19 – НДС принят к вычету.

Налог на прибыль:

• Материальные расходы (если аренда — систематическая деятельность, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);

• Внереализационные расходы (в иных случаях, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Бухучет:

• Расходы не признаются (п. 2 ПБУ 10/99).

• Сумма относится на расчеты с арендатором.

Налог на прибыль:

• Внереализационные расходы (пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Последнее число отчетного периода, за который получены расчетные документы от поставщиков коммунальных услуг.

🔹 Нормативное обоснование:

• Письмо Минфина № 03-03-06/1/72012 от 17.08.2020.

• Письмо ФНС № СД-4-3/5272 от 25.03.2019.

Когда НДС не начисляется?

Если коммунальные услуги не являются частью арендной платы, а перевыставляются для возмещения затрат, объекта налогообложения нет (письма Минфина № 03-07-11/3227 от 18.01.2024, ФНС № ШС-22-3/86 от 04.02.2010).

В письме № 03-07-11/127323 от 17.12.2024 Минфин напомнил правила НДС при аренде нежилых помещений:

Основное правило - арендная плата облагается НДС в общем порядке.

По коммунальным платежам НДС зависит от условий договора.

• Если коммунальные платежи — часть арендной платы → НДС начисляется на всю сумму (аренда + коммуналка)

• Если коммунальные платежи — возмещение затрат арендодателя → НДС не начисляется

Важно: Эти правила действуют и для арендодателей на УСН, которые с 1 января 2025 года стали плательщиками НДС.

Можно ли принять НДС к вычету?

• Нет, если услуги перевыставлены арендатору (п. 2 ст. 170 НК РФ).

• НДС включается в сумму возмещения.

🔹 Судебная практика:

• Постановление ФАС СЗО № А52-353/2006/2 от 12.09.2006.

 Выгоднее для арендодателя компенсация коммуналки сверх арендной платы

• Меньше налоговая нагрузка

• Снижение риска споров с ФНС

Выгоднее для арендатора коммуналка в составе арендной платы

• Может принять НДС к вычету с полной суммы

• Проще документооборот

В итоге схема с отдельной компенсацией коммунальных услуг налогово выгоднее для арендодателя, но требует правильного оформления договора и документооборота.

ИП на УСН сдает в аренду помещения. Арендаторы платят отдельно аренду и отдельно возмещают коммуналку. ИП не включал возмещение коммуналки в доходы, а налоговая требует это делать.

Что происходит по закону:
Когда арендатор возмещает коммуналку отдельно от арендной платы, это считается оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей. Такие суммы являются доходом и облагаются налогом.

Что делать сейчас:

1. Включить суммы возмещения коммуналки в доходы

2. Подать уточненную декларацию

3. Доплатить налог с этих сумм

Вывод: Налоговая права, клиент обратился за консультацией к нам слишком поздно. Возмещение коммунальных услуг без посреднического договора - это доходы ИП, подлежащие налогообложению по УСН.

Суть проблемы

Пример: ИП на УСН "доходы" 6% + НДС 5% сдаёте помещение в аренду. В договоре арендная плата состоит из двух частей:
1.  Постоянная часть (фиксированная сумма).
2.  Переменная часть (компенсация коммуналки: свет, вода, газ).

Вы оплачиваете коммуналку поставщикам (с НДС 20%), а потом арендатор возмещает вам эти расходы.

Вопрос: Как правильно перевыставить арендатору коммуналку? Нужно ли добавлять ещё 5% НДС сверху? Как правильно учесть возмещение?

Коммуналка — часть арендной платы

• Вы перевыставляете арендатору точную сумму, которую заплатили поставщику (включая НДС 20%).

• Не нужно выделять НДС отдельно (просто укажите в документах общую сумму).

• Но! Вся арендная плата (и постоянная, и переменная части) облагается вашим НДС 5%

Суть спора (Постановление АС ВСО № А78-2729/2024 от 12.05.2025)

Компания-концессионер оказывала коммунальные услуги по тарифу, утвержденному без НДС. ФНС доначислила налог, суд поддержал инспекцию:

🔴 Выводы суда:

• Компания сама должна была предоставить корректные данные для расчета тарифа.

• РСТ не контролирует налоговые обязательства.

• Даже на УСН концессионеры обязаны платить НДС (письма Минфина № 03-07-11/10872 от 06.02.2025, № 03-07-11/9627 от 04.02.2025).

✅ Четко прописывайте в договоре, как учитываются коммунальные платежи (в составе аренды или отдельно).
✅ Не начисляйте НДС при перевыставлении счетов за коммуналку, если это возмещение затрат.
✅ Проверяйте тарифы, если работаете по концессионным соглашениям – НДС может быть обязательным.
✅ Следите за судебной практикой – позиции ФНС и Минфина меняются.

Грамотный учет коммунальных платежей защитит от доначислений и штрафов!