Клерк.Ру

Как учесть НДС с неотделимых улучшений арендованного и выкупленного позже имуществе?

11

В период действия договора аренды имущества был заключен договор купли-продажи 1 мая 2015 года, по которому Продавец (бывший арендодатель) передал Покупателю (бывший арендатор) в собственность движимое и недвижимое имущество ранее бывшее в аренде. В период договора аренды арендатор производил неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения при купле-продаже имущества бывшему арендодателю не передавались.

Возникает ли у покупателя (бывшего арендатора) обязанность начислять НДС с безвозмездной передачи неотделимых улучшений, если акта приемки-передачи неотделимых улучшений от арендатора к арендодателю не подписывался?

В силу п. 1,2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из изложенного следует, что законодательством предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения, а неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя.

Устно нам было пояснено, что исходя из положений договора аренды по окончании его действия арендатор должен передать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

С учетом того, что неотделимые улучшения не могут являться собственностью арендатора, они вместе с имуществом должны быть переданы по акту приема-передачи обратно арендодателю.

В силу п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Следовательно, передача при возврате арендованного имущества неотделимых улучшений арендодателю должна признаваться реализацией по правилам ст. 39 НК РФ и в силу подп. п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ являться объектом налогообложения НДС.

Аналогичные выводы также следуют из судебной практики (Постановление АС Поволжского округа от 19.03.2015 N Ф06-21066/2013 по делу N А65-13722/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133 отказано в передаче дела N А65-13722/2014 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления), Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 по делу N А65-12909/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-4941/10-С2 по делу N А07-20648/2009).

Между тем, как следует из рассматриваемой ситуации, в период действия договора аренды недвижимого имущества стороны заключили соглашение о его купле-продаже, по которому объект аренды перешел к Обществу в собственность. Таким образом, исходя из положений статей 425, 450 ГК РФ данные обстоятельства не следует рассматривать как прекращение действия либо расторжение договора аренды, поскольку имело место прекращение обязательства новацией (статья 414 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации фактически имущество арендодателю не передавалась, а следовательно, не передавались и неотделимые улучшения, т.е. реализации неотделимых улучшений как таковой не производилось.

В одном из дел со схожими обстоятельствами ВАС РФ в Определении от 09.12.2010 N ВАС-14603/10 по делу N А07-20648/2009 прямо указал:

«Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обществом, как арендатором, произведен ремонт помещений, относящийся к неотделимым улучшениям, в счет взимания арендодателем арендной платы. Впоследствии в период действия договора аренды, данное помещение было приобретено обществом у арендодателя по договору купли-продажи и это помещение не выходило из правообладания общества.

Учитывая изложенное, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии в данном случае реализации неотделимых улучшений, подлежащей обложению налогом на добавленную стоимость, и признали недействительным оспариваемое решение инспекции в указанной части».

Оснований к переоценке выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, не имеется».

При этом каких-либо иных разъяснений высших судебных инстанций по схожей ситуации нами не найдено.

Более того, из п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" (далее – Постановление N 33) следует, что:

«В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

В случае же компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Кодекса».

Иными словами, в п. 26 Постановления N 33 указано, что в тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения ст. 171 НК РФ арендатор должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

Как следует из рассматриваемой ситуации, неотделимые улучшения не компенсировались арендодателем, и производились арендатором помимо арендной платы.

Таким образом, из положений п. 26 Постановления N 33 можно сделать вывод, что "переданными арендодателю" являются только компенсируемые им капитальные вложения, а некомпенсируемые (произведенные помимо арендной платы) считаются "не переданными" для целей начисления НДС.

Следовательно, если в период действия договора аренды арендуемое имущество было выкуплено арендатором и поэтому не передавалась арендодателю обратно, то произведенные неотделимые улучшения (которые также являются некомпенсируемыми) также не могут считаться переданными арендодателю, их реализации арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ не производится и объекта обложения НДС у арендатора не возникает.

Следует однако отметить, что несмотря на вышеупомянутые разъяснения п. 26 Постановления N 33, 15.07.2015 Верховным Судом РФ было вынесено Определение от N 306-КГ15-7133 по делу N А65-13722/2014, в котором суд прокомментировал, что безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого имущества признается реализацией, а неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договора аренды и переданные арендодателю после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект налогообложения НДС.

Однако, на наш взгляд, с учетом того, что арендатор не передавал арендодателю неотделимые улучшения и договор аренды не был прекращен, а просто был новирован в договор купли-продажи, считаем, что Определение ВС РФ N 306-КГ15-7133 не должно создавать риска неблагоприятных налоговых последствий для Общества.

Подписывайтесь на главное от «Клерка» на Яндекс.Дзен. Самый умиротворяющий бухгалтерский сервис.

Читайте ещё

Мнения
Люди которым это нравится