Основные средства

Как учесть НДС с неотделимых улучшений арендованного и выкупленного позже имуществе?

В период действия договора аренды имущества был заключен договор купли-продажи 1 мая 2015 года, по которому Продавец (бывший арендодатель) передал Покупателю (бывший арендатор) в собственность движимое и недвижимое имущество ранее бывшее в аренде. В период договора аренды арендатор производил неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения при купле-продаже имущества бывшему арендодателю не передавались.
1,4 тыс. 10
Как учесть НДС с неотделимых улучшений арендованного и выкупленного позже имуществе?
11

В период действия договора аренды имущества был заключен договор купли-продажи 1 мая 2015 года, по которому Продавец (бывший арендодатель) передал Покупателю (бывший арендатор) в собственность движимое и недвижимое имущество ранее бывшее в аренде. В период договора аренды арендатор производил неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения при купле-продаже имущества бывшему арендодателю не передавались.

Возникает ли у покупателя (бывшего арендатора) обязанность начислять НДС с безвозмездной передачи неотделимых улучшений, если акта приемки-передачи неотделимых улучшений от арендатора к арендодателю не подписывался?

В силу п. 1,2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из изложенного следует, что законодательством предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения, а неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя.

Устно нам было пояснено, что исходя из положений договора аренды по окончании его действия арендатор должен передать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

С учетом того, что неотделимые улучшения не могут являться собственностью арендатора, они вместе с имуществом должны быть переданы по акту приема-передачи обратно арендодателю.

В силу п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Следовательно, передача при возврате арендованного имущества неотделимых улучшений арендодателю должна признаваться реализацией по правилам ст. 39 НК РФ и в силу подп. п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ являться объектом налогообложения НДС.

Аналогичные выводы также следуют из судебной практики (Постановление АС Поволжского округа от 19.03.2015 N Ф06-21066/2013 по делу N А65-13722/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133 отказано в передаче дела N А65-13722/2014 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления), Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 по делу N А65-12909/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-4941/10-С2 по делу N А07-20648/2009).

Между тем, как следует из рассматриваемой ситуации, в период действия договора аренды недвижимого имущества стороны заключили соглашение о его купле-продаже, по которому объект аренды перешел к Обществу в собственность. Таким образом, исходя из положений статей 425, 450 ГК РФ данные обстоятельства не следует рассматривать как прекращение действия либо расторжение договора аренды, поскольку имело место прекращение обязательства новацией (статья 414 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации фактически имущество арендодателю не передавалась, а следовательно, не передавались и неотделимые улучшения, т.е. реализации неотделимых улучшений как таковой не производилось.

В одном из дел со схожими обстоятельствами ВАС РФ в Определении от 09.12.2010 N ВАС-14603/10 по делу N А07-20648/2009 прямо указал:

«Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обществом, как арендатором, произведен ремонт помещений, относящийся к неотделимым улучшениям, в счет взимания арендодателем арендной платы. Впоследствии в период действия договора аренды, данное помещение было приобретено обществом у арендодателя по договору купли-продажи и это помещение не выходило из правообладания общества.

Учитывая изложенное, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии в данном случае реализации неотделимых улучшений, подлежащей обложению налогом на добавленную стоимость, и признали недействительным оспариваемое решение инспекции в указанной части».

Оснований к переоценке выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, не имеется».

При этом каких-либо иных разъяснений высших судебных инстанций по схожей ситуации нами не найдено.

Более того, из п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" (далее – Постановление N 33) следует, что:

«В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

В случае же компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Кодекса».

Иными словами, в п. 26 Постановления N 33 указано, что в тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения ст. 171 НК РФ арендатор должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

Как следует из рассматриваемой ситуации, неотделимые улучшения не компенсировались арендодателем, и производились арендатором помимо арендной платы.

Таким образом, из положений п. 26 Постановления N 33 можно сделать вывод, что "переданными арендодателю" являются только компенсируемые им капитальные вложения, а некомпенсируемые (произведенные помимо арендной платы) считаются "не переданными" для целей начисления НДС.

Следовательно, если в период действия договора аренды арендуемое имущество было выкуплено арендатором и поэтому не передавалась арендодателю обратно, то произведенные неотделимые улучшения (которые также являются некомпенсируемыми) также не могут считаться переданными арендодателю, их реализации арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ не производится и объекта обложения НДС у арендатора не возникает.

Следует однако отметить, что несмотря на вышеупомянутые разъяснения п. 26 Постановления N 33, 15.07.2015 Верховным Судом РФ было вынесено Определение от N 306-КГ15-7133 по делу N А65-13722/2014, в котором суд прокомментировал, что безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого имущества признается реализацией, а неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договора аренды и переданные арендодателю после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект налогообложения НДС.

Однако, на наш взгляд, с учетом того, что арендатор не передавал арендодателю неотделимые улучшения и договор аренды не был прекращен, а просто был новирован в договор купли-продажи, считаем, что Определение ВС РФ N 306-КГ15-7133 не должно создавать риска неблагоприятных налоговых последствий для Общества.

Начать дискуссию

Кадры

Новый тренд: не карьера, а дайте больше полномочий

Аналитики выявили на российском рынке труда новый тренд — все больше сотрудников предпочитают не идти вверх по карьерной лестнице, а расширять горизонты уже имеющихся должностных полномочий.

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Малого и среднего бизнеса в новых регионах стало в разы больше

На расширенной коллегии Счетной палаты аудитор Светлана Орлова рассказала об особенностях контрольной и надзорной деятельности в новых регионах России.

Банки

Суд арестовал имущество исполнительного директора Freedom Holding на 18,9 млн евро и 2 млн долларов

На денежные средства и имущество Тимура Турлова наложили арест по требованию Агентства по страхованию вкладов.

344
Лучшие спикеры, новый каждый день
Ведение бизнеса

Российским кемпингам будут присваивать звезды: организовать бизнес станет проще

Роскачество и Национальный Союз Профессионалов индустрии Кемпингов и Автотуризма (НСПКА) заключили соглашение о сотрудничестве, направленном на развитие и популяризацию новых видов туризма, повышение качества инфраструктуры кемпингов и безопасности автопутешествий.

ФССП взыскала долги по алиментам на 66 млрд рублей

Приставы вернули на 39% больше долгов по алиментам. Сейчас в работе 772,4 тысячи исполнительных производств.

Бесплатно с Компенсации работникам

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения

В 2024 году удаленщикам, которые работают на собственном оборудовании, нужно выплачивать компенсации. Законодательство не ограничивает размер выплаты, но не всегда можно избежать начисления НДФЛ и взносов на нее или учесть ее в расходах. Разберем, как считать налоги и взносы при выплате компенсаций дистанционным сотрудникам и можно ли включать ее в расходы.

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения
Опытом делятся эксперты-практики, без воды
Бесплатно с

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс

Как имея общую совместную собственность супруги могут получить налоговый вычет и может ли один из них передать другому остаток имущественного вычета, разбираемся в мини-курсе.

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс
Банки

Банки начали учитывать цифровые активы на отдельных счетах

В бухгалтерском учете кредитных организаций появились отдельные балансовые счета для учета ЦФА. Сейчас в активах банковского сектора на цифровые финансовые активы приходится 7 млрд рублей.

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция

Бюджетным (автономным) учреждениям не стоит бояться перехода на электронное применение первичных документов. Цель использования последних исключительно из-за удобства применения и хранения.

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция
Маркетинг

10 трендов в стратегических коммуникациях, которые изменят подход к маркетингу

Мир стремительно развивается и вносит изменения во все сферы жизни, включая методы и подходы к коммуникации. Новейшие технологии и цифровизация создают возможности для инновационного подхода к маркетинговым стратегиям.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

ИИ все же заменит бухгалтеров, говорят осталось чуть-чуть. Сами бухгалтеры так не считают. 🤖«Ночной бухгалтер» № 1644

Тут одно исследование провели и говорят скоро бухгалтеров и кадровиков можно будет заменить искусственным интеллектом без проблем. А вот сами бухгалтеры уверены, что этому не бывать. Ни один ИИ не справится с такими запутанными штуками как ЕНС или НДС.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
632
Цифровой рубль

Цифровой рубль будет подчиняться антиотмывочному закону

Центробанк будет оценивать подозрительные операции на электронной платформе, блокировать цифровые рубли и отправлять информацию в Росфинмониторинг.

169
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Что такое прогрессивное налогообложение, к которому хотят прийти власти

Прогрессивное налогообложение — это система, построенная на принципе увеличения налоговых ставок в зависимости от роста уровня облагаемого дохода налогоплательщика. Чем больше доход получаем, тем больше налога платим.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Охрана труда

Что должен знать сотрудник об охране труда. Какая ответственность грозит за ее нарушение

Для многих «охрана труда» — это всего лишь ежегодное посещение кабинета СОТ (службы охраны труда), чтобы поставить подпись в журнале прохождения инструктажа. На самом же деле это сложная система нормативов и мероприятий, которую контролирует государство. Знать все нюансы от рядового сотрудника не требуется, но ему стоит изучить свои права и обязанности в этой области — ведь речь идет в том числе о его личной безопасности.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: цены на пиво вырастут, IT-специалисты стали чаще брать займы «до зарплаты», каждый 3-й россиянин в группе риска по инсульту

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

228

Контент-маркетинг для чайников. Как использовать посты для увеличения продаж

Бизнесу важно найти своего клиента. Но как зацепить и завоевать его доверие, не вкладывая деньги в рекламу? Чтобы оставаться на плаву, компании необходимо постоянно искать новые способы привлечения клиентов. Один из таких способов — контент-маркетинг. В этой статье разберемся, что из себя представляет контент-маркетинг и какую пользу он может принести.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Сотрудник должен выйти на работу на следующий день после заключения договора

Если в условиях трудового не указана точная дата, с которой работник должен приступить к выполнению своих задач, он обязан выйти на работу на следующий день.

47% работодателей оплачивают для сотрудников курсы повышения квалификации

Большинство компаний тратят на образование сотрудников не менее 10% от своих ежемесячных расходов. Работодателям важно, чтобы персонал умел пользоваться современными инструментами и быстро адаптироваться к изменениям.

УК РФ

Будут судить ИП за кражу земельных участков на 530+ млн рублей

В Московской области перед судом предстанет местный предприниматель, обвиняемый в организации преступного сообщества для хищения земельных участков.

Интересные материалы

НДС

Обновлены данные о безопасной доле вычетов НДС

ФНС обновила сводные статистические данные по НДС по регионам. На сайте службы опубликована форма 1-НДС по состоянию на 1 января 2024 года. Плательщикам НДС их следует использовать для самоконтроля.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру